Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf – ein Rundumblick!

Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Immobilie bereits verkaufen, aber zahlen den Kredit noch ab? Dann kommt es oftmals zu einer Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf. Was es damit auf sich hat, erfahren Sie in diesem Artikel. Zudem möchten wir Ihnen hier einige Tipps und Tricks geben. Schließlich ist die Entschädigung auch zum Teil vermeidbar.
Grundsätzlich haben Sie den Vorteil, dass Sie einen Kredit vorzeitig ablösen können. Dadurch entsteht bei der Bank aber ein finanzieller Schaden, den sie geltend machen kann. Hierbei spricht man von der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung.
Sofern Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten, sollten Sie im Voraus prüfen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf anfällt und wenn ja, wie hoch diese ist. Basierend auf diesen Informationen kann man entscheiden, ob man Einspruch einlegt oder nicht.

Wann setzt die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf ein?

Prinzipiell ist dies recht simpel. Denn sie tritt in Kraft, sobald die Darlehenssumme vollständig an den Kreditgeber überwiesen wurde. Der Darlehensnehmer erhält im Anschluss eine Forderung vom Kreditgeber, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf zu zahlen ist. Bevor diese Summe nicht überwiesen wurde, ist der Darlehensvertrag gültig.
Beachten Sie, dass nicht jede Bank hier die Kulanz zeigt und das vorzeitige Ablösen des Kreditvertrages erlaubt. Allerdings gibt es noch einen weiteren Aspekt. Denn auch die Kreditanstalt kann den Darlehensvertrag stornieren.
Wenn der Schuldner die monatlichen Raten nicht mehr zahlen kann, fordern viele Bankinstitute einen sogenannten Erfüllungsschaden – letztlich ist es auch eine Art Vorfälligkeitsentschädigung. 2013 hat das BGH aber ein Urteil gefällt, wodurch der Schaden nicht verlangt werden darf, sondern lediglich ein Schadensersatz von maximal 2,5% über dem Basiszins für die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf.
Deswegen geben wir hier den Tipp, dass Sie bereits frühzeitig mit Ihrer Bank Kontakt aufnehmen und in Erfahrung bringen, ob es möglich ist, den Vertrag vorzeitig zu annullieren und wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung dann ausfällt.
Ab hier ist es nur noch eine simple Rechnung. Denn zum Teil wird der Bankkredit durch die Vorfälligkeitszinsen deutlich teurer. In solchen Fällen lohnt es sich nicht, den Bankkredit vorzeitig abzulösen.
Wichtig ist hierbei, dass kein Unterschied zu einer Baufinanzierung besteht. Bei einem klassischen Ratenkredit fällt die Summe deutlich geringer aus als bei einer Baufinanzierung. Deswegen wird die Vorfälligkeitsentschädigung bei Krediten mit einer Mindestlaufzeit von vier Jahren oftmals im Voraus vereinbart.

Wie verhält es sich bei einer Vorfälligkeitsentschädigung für Immobilienkredite?

Wie bereits erwähnt, gilt die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf auch bei der klassischen Baufinanzierung. Jedoch gibt es hier noch kleine, andere Regelungen als bei einem normalen Ratenkredit. Immobiliendarlehen haben nämlich eine andere Sicherheit, und zwar die Grundpfandrechte.
Das bedeutet, dass das Kreditinstitut die Immobilie zwangsversteigern kann, sofern die Raten nicht mehr gezahlt werden können. Auch bei Krediten der KfW muss eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf gezahlt werden.
Es gibt allerdings weitere Tipps und Tricks, um den Ratenkredit schneller abbezahlen zu können – hier ist nicht mal mehr eine Vorfälligkeitsentschädigung notwendig.

Tipp 1: Höhere Tilgungsrate festlegen

Wenn Sie eine höhere Tilgungsrate festlegen, werden auch die monatlichen Raten teurer. Das kann sich nicht jeder leisten. Wer sich das aber leisten kann, ist so früher schuldenfrei. Auch im Nachhinein kann die Tilgungsrate erhöht werden. Hier sollten Sie einfach mal beim Kreditgeber nachfragen, Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf.

Tipp 2: Sondertilgungen vereinbaren

Im Darlehensvertrag können auch kostenfreie Sondertilgungen vereinbart werden. Wenn Sie bereits im Voraus mit dem Gedanken spielen, dass Sie das Darlehen im Voraus abbezahlen möchten, dann ist es umso wichtiger. Grundsätzlich sind das zusätzliche Zahlungen, die über die vereinbarte Monatsrate hinaus an den Kreditgeber überwiesen werden.
Das Ziel dahinter ist die schnellere Tilgung der Kreditsumme. Hierfür fallen im Regelfall auch keine Gebühren an, sodass die Vorfälligkeitsentschädigung letztlich die Sondertilgung ist.

Tipp 3: Während des Vertrages sparen

In den meisten Fällen beträgt die Zinsbindungsfrist maximal zehn Jahre. Wenn Sie den Vertrag nach den zehn Kalenderjahren kündigen, fällt in den meisten Fällen auch keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Deswegen den Tipp an dieser Stelle: sparen Sie lieber in den ersten zehn Jahren, sodass Sie eine Anschlussfinanzierung vermeiden können.
Sofern Sie ausreichend Kapital angehäuft haben, können Sie die Restschuld dann auch komplett tilgen.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen – Refinanzierungs- und Margenschaden

Um hier eine recht genaue Summe zu ermitteln, muss man den Refinanzierungsschaden und den Margenschaden kalkulieren.

Die Kreditanstalt möchte möglichst sicher über einen längeren Zeitraum sichere Zinsen herausgeben. Hierfür nehmen diese eine Anleihe vor. Die Anleihe wird zum aktuellen Marktzins vorgenommen, sodass die Banken die Kredite herausgeben können.

Allerdings ändert sich der Markt im Laufe der Zeit auch. So könnte es beispielsweise der Fall sein, dass der aktuelle Zinssatz geringer ist und der Kunde dennoch sein Darlehen frühzeitig zurückzahlen möchte. Dadurch kann die Geschäftsbank das Geld nicht zu den gleichen Konditionen anlegen, wie es bei der Auszahlung des Kreditbetrages der Fall war.

So entsteht eine Differenz zwischen den beiden Zinssätzen, die das Kreditinstitut dann geltend als Schaden macht und auf die Restlaufzeit hochrechnet.

Der Margenschaden beschreibt, wie stark der Gewinn der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung ausfällt. Es fallen nämlich Zinserträge weg, da die Einlagen im Regelfall niedriger sind als das verzinste Darlehen. Diese Differenz nennt man Marge. Sofern ein Darlehen eher getilgt wird, fällt die Marge so geringer aus. Das wiederum wirkt sich auf den Gewinn der Finanzinstitution aus.

Berechnung basierend auf den beiden Schäden

Da wir nun wissen, wie sich die Schäden ergeben, können wir nun eine recht genaue Berechnung durchführen. Es gibt allerdings noch weitere Faktoren, die sich auf die Vorfälligkeitsentschädigung auswirken. Jedoch hat die EU die maximale Höhe der Entschädigung festgelegt.

  1. Restlaufzeit länger als 12 Monate: max. 1% der Restschuld
  2. Restlaufzeit kürzer als 12 Monate: max. 0,5% der Restschuld

Das gilt allerdings nur für Verbraucherkredite, die sich zu den Immobiliendarlehen unterscheiden. Sofern es sich um ein klassisches Immobiliendarlehen handelt, darf die Bank auch höhere Gebühren verlangen. Aus den folgenden Faktoren setzt sich die Summe dann zusammen:

  • Höhe des Restschuldbetrages
  • Aktuelles Marktzinsniveau
  • Vereinbarter Zinssatz für die Laufzeit
  • Bearbeitungsgebühren
  • Vertragsrestlaufzeit

Grundsätzlich kann man sagen, dass die Kreditanstalt so berechnet, wie viel Gewinn sie gemacht hätte, wäre der Vertrag ganz normal weitergeführt worden sein. Die Vorfälligkeitsentschädigung beträgt dann die Differenz zum eigentlichen Gewinn.
Hier müssen Sie nun aufpassen. Denn die Bank kann zwei unterschiedliche Methodiken anwenden, um auf das Vorfälligkeitsentgelt zu kommen.

Methode 1: Aktiv-Aktiv-Methode

Hierbei rechnet das Kreditinstitut damit, dass das Darlehen direkt an einen anderen Darlehensnehmer verliehen wird – zu geringeren Zinsen. So entsteht der sogenannte Zinsverschlechterungsschaden. Dieser setzt sich aus der Differenz des neuen Zinssatzes und des Darlehenszinses zusammen. Ferner wird dann eine Gewinnmarge hinzugefügt, sodass man letztlich die Vorfälligkeitsentschädigung hat.

Methode 2: Aktiv-Passiv-Methode

Bei dieser Methodik geht die Bank davon aus, dass sie den Betrag aus der Kreditauflösung am Kapitalmarkt anlegt. Hier muss sie nun kalkulieren, wie sich der Vertragszins gestaltet, den sie eigentlich bei einem fortlaufenden Kredit erhalten würde. Zudem müssen Experten berechnen, wie hoch die Rendite für eine ebenso langlaufende Anlage am Kapitalmarkt wäre.
Die Vorfälligkeitsentschädigung wäre dann die Differenz zwischen Vertragszins und Rendite.

Daten für Vorfälligkeitsrechner bereithalten

Wie bereits mehrfach erwähnt, gibt es unterschiedliche Rechner, um hier einen groben Betrag zu bestimmen bei der Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf . Damit der Rechner möglichst genaue Daten ausgibt, sollten Sie auch möglichst viele Daten zur Hand haben. Suchen Sie hierfür einfach den abgeschlossenen Kreditvertrag heraus und notieren Sie sich die folgenden Daten:

  • Darstellung nach Zeit oder Raten
  • Erfolgte eine Sondertilgung? Wenn ja, wann?
  • Gibt es vereinbarte Sondertilgungen?
  • Was ist Ihr geplanter Kündigungstermin?
  • Werden die Raten monatlich oder vierteljährlich gezahlt?
  • Aktuelle und regelmäßige Höhe der Ratenzahlung
  • Sollzinssatz, der im Abkommen festgehalten wurde
  • Datum der Restschuldermittlung
  • Restschuldbetrag zum aktuellen Zeitpunkt
  • Datum des Endes der Sollzinsbindung
  • Auszahlung des Darlehens, sofern es sich um eine Baufinanzierung mit mehr als 10 Jahre handelt
  • Vertragsbeginn und Höhe der Darlehenssumme

Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf zu hoch?

In der Tat wird die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf oftmals zu hoch berechnet. Das kam heraus, als die Verbraucherzentrale eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnete und als unterschiedliche Geldinstitute unterschiedliche Summen verlangten. Viele Banken berücksichtigen auch die Möglichkeit der Sondertilgung nicht. Hier hilft oftmals auch ein Vorfälligkeitsentschädigungsrechner, der Ihnen einen Überblick verschaffen kann.
Allerdings gibt es auch hier genügend Ausnahmen, in denen der Rechner nur sehr schlechte Werte auswirft. Denn die Verwaltungskosten oder auch der Wiederanlagezins wird bei den meisten Tools nicht berücksichtigt. Ein entsprechender Experte ist hier deutlich zuverlässiger.
Besonders hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf, wenn der Nominalzins deutlich über dem aktuellen Zinsniveau liegt und das Darlehen noch relativ lange läuft.

Steuern sparen durch Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Zum Teil ist es möglich, dass man die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf als Kreditnehmer von der Steuer absetzt. Hierfür muss man allerdings Vermieter sein und gewisse Voraussetzungen erfüllen. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann man beispielsweise absetzen, wenn der Bankkredit durch eine Umschuldung gekündigt wurde. Man kann sie in diesem Fall als Werbungskosten absetzen.
Sollte ein Immobilienbesitzer das Grundeigentum verkaufen, dann kann man die Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten buchen, sofern man den Erlös zur Kredittilgung einsetzt. Dies muss auch innerhalb von zehn Jahren stattfinden.

Kann man sie ganz umgehen?

Diese Frage ist nicht klar zu beantworten. Es gibt einige Möglichkeiten, um der Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf aus dem Weg zu gehen. Hierfür muss man die individuellen Fälle anschauen.

  • Fehler in der Widerrufsbelehrung: Zum Teil sind die Widerrufsbelehrungen fehlerhaft, sodass der Debitor trotz Kündigung die Vorfälligkeitsentschädigung nicht bezahlen muss. Schließlich sorgt die falsche Belehrung dafür, dass der Kreditvertrag jederzeit gekündigt werden kann. Beispielsweise ist diese bereits fehlerhaft, wenn die Adresse des Kreditgebers nicht enthalten ist oder die Belehrung nicht eindeutig formuliert wurde.
  • Variable Zinssätze: Wenn Zinssätze variabel angepasst werden, dann können Sie mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Auch in solchen Fällen muss keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden.
  • Laufzeit länger als 10 Jahre: Sofern die Laufzeit des Darlehens bereits mehr als 10 Jahre beträgt, können Sie auch mit einer Frist von sechs Monaten stornieren und den Restbetrag zurückzahlen.

Sollte es zu einem Streit kommen, ist es immer besser, wenn Sie einen Anwalt hinzuziehen. Auch nach der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung können Sie das Geld zurückbekommen, wenn Sie einen Fehler seitens des Kreditgebers gefunden haben.

Lösung: Einvernehmliche Vertragsauflösung

Die einvernehmliche Vertragsauflösung kann mehrere Gründe haben. Oftmals ist es so, dass Kreditnehmer und Kreditgeber die Konditionen neu verhandeln möchten. Sofern hier nicht zu einer einvernehmlichen Lösung gekommen wird, hat der Darlehensnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf zu zahlen. Schließlich ergibt sich hier kein Nachteil für die Kreditanstalt.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Wie bereits erwähnt, kann man hier nicht immer eine klare Antwort geben in Bezug auf die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf. Oftmals ist es abhängig von der jeweiligen Situation. Grundsätzlich muss man sich immer überlegen, ob es einen Nachteil für die Bank gibt. Ist dies nicht der Fall, muss in den meisten Fällen keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden.
So ist es beispielsweise bei einem Objekttausch. Schließlich entsteht hier kein Nachteil für die Bank. Der Debitor finanziert mithilfe des Darlehens einfach eine neue Immobilie. Die einzige Voraussetzung ist, dass das neue Haus einen ähnlichen Wert besitzt wie das Alte. Ansonsten könnte es doch zur Zahlung kommen.
Bei einem Schuldnertausch gilt ein ähnliches Prinzip. Grundsätzlich wird der Kredit nur übergeben. Das geschieht beispielsweise, wenn der Besitzer das Haus verkauft und folglich auch keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig ist.
Wenn jedoch keiner dieser Fälle eintritt, dann muss die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf gezahlt werden. Bei einem Hausverkauf hat man nur den Nachteil, dass die Entschädigung deutlich höher ist als bei normalen Ratenkrediten. Das liegt daran, dass die Immobiliendarlehen von den Finanzinstitutionen als sehr sicher eingestuft werden. Außerplanmäßige Kündigungen wirken sich folglich sehr stark auf das Ergebnis der Finanzinstitution aus.

Hausverkauf lieber aufschieben?

Sofern man erfahren hat, dass der Verkauf mehrere tausende Euro kostet, sollte man ggf. in Erwägung ziehen, ob es sich nun wirklich lohnt, das Objekt zu verkaufen, in Bezug auf die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf. Hierbei darf man nicht vergessen, dass man mit der Kreditablösung keine weiteren Zinsen mehr bezahlen muss. Dadurch wird auch ein enorm hoher Betrag eingespart.
Des Weiteren ist auch immer interessant, wie viel das Haus überhaupt wert ist und ob das Haus benötigt wird. Diese Kriterien sollten letztlich ausschlaggebend sein, ob ein Haus nun verkauft wird oder nicht.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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