Vorkaufsrecht für Mieter – die wichtigen Fakten!

Geregelt wird dieser Rechtsanspruch im § 577 BGB. Der Paragraf gewährt dem Mieter ein Vorkaufsrecht gegenüber fremden Kaufinteressenten, wenn die gemietete Wohnung zu einer Eigentumswohnung umgewandelt wird.

Das Recht findet allerdings nur Anwendung, wenn das Appartement zum ersten Mal in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Zudem darf die Umwandlung von einer Mietwohnung zu einer Eigentumswohnung nicht vor dem Einzug des Mieters abgeschlossen sein.

Das Vorkaufsrecht ist ebenfalls noch gültig, selbst wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt wurde. Es bleibt so lange bestehen, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist.

Hinweis: Ein Vorkaufsrecht kann vertraglich vereinbart werden, allerdings muss der Vertrag dann notariell beglaubigt werden.

Das Vorkaufsrecht greift nicht, sobald der Vermieter die Wohnung an einen seiner Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft oder verschenkt. Dabei gehören zu den Familienangehörigen Ehepartner, Kinder, Nichten, aber auch Schwager. Zu den Haushaltsangehörigen zählen allgemein Personen, die auf Dauer im gleichen Haushalt mit dem Vorkaufsberechtigten leben. Als Beispiel kann Pflegepersonal genannt werden.

Ebenfalls findet es keine Anwendung, wenn lediglich ein Wechsel der Besitzer des Hauses stattfindet oder des Appartements, das man gemietet hat, bereits eine Eigentumswohnung ist. Dabei ist letzteres ebenfalls der Fall, wenn man den Mietvertrag bereits unterschrieben hat, aber die Umwandlung vor Einzug abgeschlossen ist.

Ein weiterer Grund, der gegen die Anwendung des Paragrafen spricht, ist, wenn das Haus in einem verkauft wird. Mieter sollen mit dem Vorkaufsrecht nicht berechtigt sein, bevorzugt ganze Grundstücke zu erwerben.

Der Vermieter oder der potenzielle Käufer ist dazu verpflichtet, dem Vorkaufsberechtigten (Mieter) zunächst über das Vorkaufsrecht und dann inhaltlich über den Kaufvertrag zu informieren. Daher ist es sinnvoll, ihm den notariell beglaubigten Vertrag vorzulegen. In dem Vertrag muss zudem der konkrete Kaufpreis aufgeführt sein.

Hinweis: Der konkrete Kaufpreis muss nur bei einer Ausnahme nicht genannt werden: beim Verkauf von mehreren Wohnungen zu einem Gesamtpreis. In dem Fall muss die Mietpartei den Preis selbst nach vorgegebenen Vorschriften (§ 467 BGB) den Preis ermitteln.

Nach Vorlage des Kaufvertrages hat der Vorkaufsberechtigte zwei Monate Zeit zu erklären, ob er die Immobilie für den ausgehandelten Preis erwerben möchte. Sollte es sich um eine Sozialwohnung handeln, beläuft sich der Zeitraum sogar auf sechs Monate.

Hinweis: Die Frist beginnt stets vom Neuen, sobald der Kaufpreis verändert wird. Grundsätzlich kann die Überlegungsfrist schriftlich verlängert, aber niemals verkürzt werden.

Wenn der Mieter sich für den Kauf entschieden hat, muss er dem Verkäufer (Vermieter) formlos, aber schriftlich mitteilen, dass er das Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen möchte.

Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht aus, muss er sich an die Vertragsvereinbarungen halten, die mit dem anderen Kaufinteressenten ausgehandelt wurden. Die können sowohl positiv als auch negativ für die Mietpartei ausfallen. Fallen Maklerkosten an, müssen diese auch anstandslos getragen werden, außer sie sind außergewöhnlich hoch. Vereinbarte Rabatte werden aber auch weitergegeben.

Eine Änderung der Bedingungen erfolgt nur, wenn der Vermieter sich darauf einlässt. Oftmals wird empfohlen an ihn mit einem Kaufangebot heranzutreten, sobald man von einem möglichen Verkauf erfährt. Unter Umständen lässt sich der Eigentümer auf ein etwas geringeres Angebot ein, da er dann keinen großen Aufwand mehr hat.

Sofern der Vorkaufsberechtigter sein Rechtsanspruch wahrnimmt, wird er nach Bezahlung der Kaufsumme in das Grundbuch eingetragen. Die dafür entstehenden Kosten richten sich nach dem Wert der Immobilie.

Das Vorkaufsrecht ist generell nicht übertragbar. Die Berechtigung zum Vorkauf besteht nur gegenüber der Person, die vor und während der Umwandlung Mieter ist. Der Eigentumsübertrag kann der Vorkaufsberechtigte dementsprechend nur für sich selbst beanspruchen. Eine weitere, spätere Eigentumsübertragung an andere ist natürlich nicht ausgeschlossen. Ein spezieller Fall tritt beim Versterben des Vorkaufsberechtigten ein.

In dem Fall, dass der Mieter stirbt, geht das Vorverkaufsrecht an die Person über, die das Mietverhältnis übernimmt. Für den Fall, dass sich der (verstorbene) Mieter in einem Haushalt zusammen mit einem Ehepartner oder Lebenspartner lebt, tritt dieser in das Mietverhältnis ein. Ist dem nicht so, treten die Kinder des Mieters oder andere Familienangehörige, die im gemeinsamen Haushalt leben, ein.

Die Personen, die nach dem Tod in das Mietverhältnis treten, haben einen Monat Zeit, um dem zu widersprechen.

Der Mieter hat einen Anspruch auf Schadenersatz, sobald der Vermieter den Mieter nicht frühzeitig über das Vorkaufsrecht informiert hat. Eine andere Möglichkeit ist, wenn der Kaufinteressent die Immobilie bereits erworben hat und der Mieter somit übergangen wurde. Voraussetzung für eine Forderung ist ein glaubhafter Nachweis, dass er die Wohnungsimmobilie kaufen möchte.

Sollte der neue Eigentümer unmittelbar nach dem Kauf das Mietverhältnis aufkündigen, könnte der Mieter zum einen die Umzugskosten in Rechnung stellen und zum anderen – unter Umständen – die höhere Miete der neuen Wohnung.

Ebenfalls sprach der BGH dem Mieter Anspruch auf Schadenersatz zu, sobald der neue Besitzer bereits im Grundbuch eingetragen ist und der Mieter selbst aber das Vorkaufsrecht hätte nutzen wollen. In dem Fall könnte er die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem vereinbarten Kaufpreis geltend machen. Allerdings muss ein tatsächlicher Wohnungskauf vorliegen und nicht nur spekulative Käufe.

Auch wenn das eingeräumte Recht geltend gemacht wird, braucht der Mieter sich nicht vor dem neuen Eigentümer fürchten. Die Rechte und Pflichten werden auf den neuen Vermieter übertragen. Damit bleibt der Mietvertrag bestehen und kann aufgrund von Eigenbedarf frühstens nach 3 Jahren gekündigt werden. In bestimmten Gebieten ist die Kündigungsfrist auf bis zu 10 Jahre erhöht worden, weil es sich um angespannte Wohnungsmärkte handelt.

Hinweis: Eine Klausel im Mietvertrag, die ein Vorkaufsrecht ausschließt, ist unwirksam. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass Vereinbarungen, die für den Mieter nachteilig sind, nicht wirksam sind.

Dieser Rechtsanspruch besteht nicht nur bei Mietwohnungen, vielmehr gilt er auch im Falle des Verkaufs von vermieteten Häusern und Doppelhaushälften. Dabei sind insbesondere der Zustand und die Ausstattung der Immobilie von Interesse.

Berücksichtigt werden Aspekte wie:

-       Zustand und Größe des Grundstücks

-       Energieeffizienzklasse der Immobilie

-       Objekt mit Keller oder Garage

-       Mängel des Hauses

Trotz bekannter Mängel, die gegebenenfalls den Kaufpreis deutlich nach unten ziehen würden, richtet sich der Kaufpreis in der Regel nach der Bereitschaft, die Dritte bereit sind zu bezahlen.

Häufig werden Immobilien vererbt. Sollte es mehrere Erben für ein Haus geben, allerdings nur ein Erbe diese Immobilie erhalten, haben die anderen Erben automatisch ein Vorkaufsrecht für die Immobilie.

Sollten Sie in Erwägung ziehen, die Wohnung selbst zu kaufen, müssen Sie diese Entscheidung im Vorfeld gut überlegen. Zwar haben Sie dadurch die Möglichkeit in ihrer Wohnung zu bleiben und bauen damit zudem etwas für ihre Altersvorsorge auf. Aber ein Kauf hat weitreichende Konsequenzen:

-       Sie sind an den Kaufvertrag gebunden.

-       Sie müssen einen Kredit aufnehmen, um den Kaufpreis zu bezahlen und monatlich die Raten abbezahlen.

-       Neben den Raten kommen noch weitere Instandhaltungskosten.

-       Die monatlichen Umlagenvorauszahlungen sind als Eigentümer höher wie als Mieter

-       Ggf. fallen weitere Kosten an, die von der Hausgemeinschaft gemeinsam getragen werden (Reparaturen, Sanierungskosten, Sonderumlagen, behördliche Vorgaben zu Modernisierungen).

-       Sie sind örtlich gebunden mit der eigenen Wohnung.

-       Etc.

Dies ist eine Vielzahl von Gründen, weshalb Sie es sich überlegen sollten, ob Sie das Vorkaufsrecht annehmen oder ablehnen. Beide Fälle sollten Sie gut durchgehen.

Eine Möglichkeit, sich gegen das Übergehen des Vorkaufsrechts zu wehren, ist, indem man bei Gericht eine einstweilige Verfügung erwirken kann. Dadurch wird verhindert, dass der externe Kaufinteressent als neuer Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Dafür müssen allerdings Details bekannt sein, wie Zeitpunkte wann aufgeteilt und verkauft wurde.

Der Mieter hat aber keinen Anspruch auf diese Informationen, denn erst, nachdem der Wohnungsverkauf vollzogen wurde, erfährt er diese Informationen. Sobald der neue Käufer allerdings im Grundbuch eingetragen ist, kann der Mieter nur noch Anspruch auf Schadenersatz erheben.