Vermietete Wohnung verkaufen – darauf müssen Sie achten

Mit dem Verkauf übergeben Sie die Rechte und Pflichten als Wohnungsvermieter an Ihren Nachfolger. Aus diesem Grund werden einige Rechte bzw. Pflichten, die mit der Übergabe der Immobilie zusammenhängen, aufgelistet.

● Besichtigungsrecht. Beabsichtigen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie, möchten viele Interessenten die Immobilie vorab besichtigen. In der Regel ermöglichen die Mieter den möglichen Käufern eine Begutachtung. Zeigt sich der Bewohner allerdings nicht kooperativ, können Sie sich auf das Besichtigungsrecht berufen. Grundsätzlich darf sich die Mietpartei aber nicht weigern, Besucher in die Wohnung zu lassen. In einem gewissen Rahmen muss es geduldet werden.
Um sich den organisatorischen Stress zu vermeiden, können Sie auch einfach einen Makler einschalten, der unter anderem diese Aufgabe übernimmt. Da die Mietpartei ein Recht auf Privatsphäre hat, ist es wichtig, dass die Anzahl an Terminen nicht überhandnimmt. Eine Besichtigung sollte in jedem Fall rechtzeitig angekündigt werden und nicht in Morgen- oder Abendstunden liegen.

● Nebenkostenabrechnung. Da der neue Eigentümer in der Regel an die vorherigen Vereinbarungen hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung gebunden ist, muss der Verkäufer dem Kaufinteressenten alle notwendigen Unterlagen und Informationen zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung zur Verfügung stellen. 
Insbesondere wenn der Eigentümerwechsel innerhalb des laufenden Abrechnungszeitraumes erfolgt, müssen Regelungen zwischen dem alten und neuen Besitzer getroffen werden. Gegebenenfalls müssen dafür die Zählerstände dafür überprüft werden.

● Spekulationsfrist. Um Spekulationen am Immobilienmarkt zu verringern, gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Besitzen Sie die Immobilien weniger als 10 Jahre und wollen Sie diese nun verkaufen, müssen Sie den Veräußerungsgewinn versteuern. Diese Steuer nennt man Spekulationssteuer. Wer eine Immobilie länger als die besagte Zeit besitzt, braucht sich darum keine Gedanken zu machen. 

● Hausverwaltung. Haben Sie für Ihre Immobilie eine Hausverwaltung beauftragt, muss diese dem Verkauf der Wohnung an den neuen Besitzer zustimmen. Sofern berechtigte Zweifel aufkommen, dass der neue Besitzer die Wartungs- und Verwaltungskosten nicht bezahlen kann oder dessen Nutzungspläne gegen die Gemeinschaftsordnung sprechen, kann die Hausverwaltung einer Zustimmung widersprechen. Ob eine Zustimmung notwendig ist, steht in der Teilungserklärung.

Auch für den neuen Eigentümer gelten bestimmte Rechte und Pflichten bezüglich der Wohnung beim vermietete Wohnung verkaufen. Grundsätzlich tritt er einfach in die mietvertragliche Position des Vorgängers mit all den Absprachen und Ansprüchen.

● Mietvertrag. Der Mietvertrag wird so übernommen, wie er im Vorfeld abgeschlossen wurde. Der Käufer darf im Anschluss also nicht verlangen, dass ein neuer Vertrag vereinbart wird. Ebenso dürfen Sie nicht ohne Weiteres Ihrer neuen Mietpartei kündigen. 
Änderungen können vorgenommen werden, müssen aber im Einverständnis beider Seiten in einem Vertrag festgehalten werden. So darf unter Umständen die Miete erhöht werden. 

● Mieteinnahmen. Mit Eintragung ins Grundbuch ist man der rechtmäßige Besitzer der Immobilie. Infolgedessen sind Sie auch berechtigt, die Mieteinnahmen zu erhalten. Mit den Mieteinnahmen steht der Käufer in der Pflicht, eine Nebenkostenabrechnung durchzuführen. 

● Eigenbedarf. Unter Umständen kann der neue Eigentümer auch eigenen Bedarf anmelden. Dafür müssen aber einige Voraussetzungen beachtet werden. Worauf geachtet werden muss, lesen Sie am Ende des Beitrages. 

Grundsätzlich ändert sich für Mieter mit dem Verkauf nichts. Natürlich müssen die Mietzahlungen für die vermieteten Wohnungen nun auf das Konto des neuen Eigentümers übergehen. Darüber hinaus hat der Wohnungsmieter folgendes zu berücksichtigen:

● Vorkaufsrecht. Unter bestimmten Bedingungen besitzt der Mieter ein Vorkaufsrecht. Doch damit der Mieter das Recht hat, müssen Voraussetzungen gegeben sein. Zum einen wird innerhalb der laufenden Mietzeit die Wohnung zum ersten Mal in Wohnungseigentum umgewandelt. Zum anderen muss der Kaufinteressent für die Wohnung ein Außenstehender sein. Das Recht entfällt, wenn der Besitzer plant, sie an ein Familienmitglied zu verkaufen. 

Der Vermieter muss dem Mieter spätestens bei der Vorlage eines notariell wirksamen Kaufvertrages mit dem Kaufinteressenten die Vertragsinhalte vorlegen. Entscheidet sich der Mieter für den Kauf, muss er diese Entscheidung innerhalb einer 2-Monatsfrist formlos, aber unbedingt schriftlich mitteilen.

Bei der Umwandlung zu Wohnungseigentum innerhalb der Mietzeit kommt zusätzlich eine Sperrfrist zu tragen. Diese besagt, dass der Kündigungsschutz für die Mietparteien mindestens 3 Jahre beträgt. In einigen Gebieten ist dieser Zeitraum sogar auf 10 Jahre ausgeweitet. 

● Kaution. Hat der Mieter eine Kaution für die Wohnung bezahlt, muss der neue Vermieter ihm diese nach Auszug wieder aushändigen. Unter der Voraussetzung natürlich, dass der Wohnungsvermieter die Kaution nicht (zum Teil) zurückbehält, um damit Schäden zu beseitigen, Rückstände von Mietzahlungen oder offene Nebenkosten zu begleichen. Ebenso kann das Geld für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen genutzt werden. 

Das Geld ist immer von neuen/aktuellen Vermieter einzufordern. Dabei ist es egal, an welchen Vermieter der Mieter die Kaution zu Beginn überwiesen hat. Ebenso muss man sich auch immer an den neuen Wohnungseigentümer bezüglich der Nebenkosten richten.

● Besichtigung. Laut einem Gerichtsurteil sind Mieter nur dazu verpflichtet, eine gewisse Stundenzahl in der Woche die Tür zur Wohnung für Besichtigungen zu öffnen. Besprechen Sie mit Ihrem Vermieter die geplanten Besichtigungen, um für beide Parteien eine angemessene Lösung zu finden. 

Der Mieter muss aber das Ablesen der Zählerstände akzeptieren. Dies ist notwendig, sofern der Eigentümerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes erfolgt. Das Ablesen erfolgt, um interne Absprachen bezüglich der Nebenkosten zu ermöglichen.

Hier ist nochmals der Leitsatz „Kauf bricht Miete nicht“ zu nennen. Grundsätzlich unterscheidet sich der Verkauf einer vermieteten Wohnung nicht großartig von dem Verkauf einer nicht-vermieteten Wohnung. Um aber sicherzugehen, sollten Sie sich einen Experten, z.B. einen Makler zur Hilfe nehmen.

Wie auch bei einer unbewohnten Immobilie ist natürlich der Kaufpreis zu ermitteln. Der Verkehrswert eines Objekts hängt dabei von zahlreichen Parametern ab. Beispielsweise ist die Wohn- und Nutzfläche, das Baujahr sowie der Zustand sowohl von der Wohnung als auch von dem gesamten Haus von Bedeutung. Ebenso spielt aber auch die Ausstattung von Küche und Bad oder andere Details wie zum Beispiel das Vorhandensein eines Fahrstuhls oder Tiefgaragenparkplatzes eine Rolle.

Um einen realistischen Preis zu erzielen, lassen Sie im besten Fall eine Immobilienbewertung vornehmen. Dadurch haben Sie zusätzlich den Vorteil, dass Sie voraussichtlich nicht lange auf einen Interessenten warten müssen und Ihre Immobilie zu einem angemessenen Preis verkauft bekommen. Diese Aufgabe kann auch jederzeit ein Makler für Sie übernehmen.

Als Eigentümer der Wohnung können Sie einen Immobilienmakler einsetzen, der sich um Finden von potenziellen Interessenten bzw. Käufern kümmert. Damit ersparen Sie sich eine Menge Stress, müssen allerdings auch bei Beauftragung des Maklers gewisse Maklergebühren einplanen. Dafür hat ein Makler den Vorteil, dass er Ihnen den gesamten Aufwand abnimmt und neben der fachlichen Kompetenz, Fehlervermeidung und Beratung, Ihnen viel Zeit erspart.

Um auf den Verkauf gut vorbereitet zu sein, sollten Sie gewissen Unterlagen bereitstellen:

Für den Verkauf einer Wohnung sollten folgende Informationen vorliegen:

• Grundriss(e), ggf. Grundbuchauszug, Lageplan, Fotos, Energieausweis, zu erwartende Miet- bzw. Pachterträge, Informationen zu Instandhaltungskosten oder anderen Kostenfaktoren

Bei vermieteten Wohnungen benötigt man darüber hinaus noch weitere Unterlagen:

• Mietvertrag, Informationen über die letzte Mieterhöhung, Nebenkostenabrechnung(en), im Falle von Wohnungseigentümergemeinschaften die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Protokolle der mindestens drei letzten Eigentümerversammlungen sowie Angaben zu gesonderten Vertragsdaten (stehen beispielsweise Sanierungen an?).

Darüber hinaus ist es immer sinnvoll sich im Vorfeld einige Gedanken zu der Zielgruppe zu machen und entsprechend der Zielgruppe die jeweiligen Vorzüge dieser Immobilie aufzulisten.

Im Kaufvertrag muss explizit stehen, dass es sich bei dem Kaufobjekt um eine vermietete Wohnung handelt. In diesem Zusammenhang sollten zudem die Pflichten und Rechte des neuen Besitzers vertraglich festgehalten werden.

Da der Eigentümerwechsel oftmals innerhalb eines Abrechnungsjahres erfolgt, müssen auch Regelungen getroffen werden, die die Betriebskosten betreffen. Dazu sollten die Zählerstände festgehalten werden. Ebenso sollte der Vertrag Bemerkungen zur bezahlten Kaution sowie zu möglichen Mietschulden enthalten. Darüber hinaus benötigen Sie die oben aufgeführten Unterlagen.

Verkäufer: Als Verkäufer können Sie zahlreiche Gründe haben, weshalb Sie das Objekt verkaufen möchten. Auch in Bezug auf den Verkaufspreis brauchen Sie nicht befürchten, dass sich der vermietete Zustand großartig negativ auswirkt, denn Kapitalanlagen werden immer beliebter. Berechnen Sie als Verkaufsargument auch die Eigenkapitalrendite.

Exkurs Eigenkapitalrendite: Eigenkapitalrendite ist eine Kennziffer, die verdeutlichen soll, inwieweit sich Investitionen rentieren. Eine Möglichkeit sie zu berechnen ist wie folgt:
Mietertrag im Jahr – Zinszahlungen im Jahr = Jahresreinertrag
(Jahresreinertrag / eingesetztes Kapital) * 100 = Eigenkapitalrendite in Prozent.

Insbesondere bei positiver Rendite haben Sie ein überzeugendes Verkaufsargument. Andererseits müssen Sie auch bei einem negativen Ergebnis nicht befürchten, dass Sie die Immobilie unter Wert verkaufen müssen. Der Käufer kann mit den Verlusten die Steuerschuld in seiner Jahressteuererklärung mindern. Zudem kann dieser versuchen, die Immobilie nach einigen Jahren gewinnbringend weiterzuverkaufen.

Käufer: Eine vermietete Wohnung zu kaufen lohnt sich nur in dem Fall, wenn das Immobilienobjekt als Kapitalanlage kaufen möchten. Insbesondere in Zeiten der niedrigen Zinsen lohnt es sich nicht, das Geld zu sparen, sondern sinnvoll zu investieren.

Bei solchen Investitionen gilt die Regel „Kauf bricht Miete nicht“. Somit können Sie selber – zumindest direkt – nicht in die Wohnung ziehen. Nur mittels einer Eigenbedarfsanmeldung kann der Käufer selber einziehen oder ein Familienmitglied einziehen lassen.

Dementsprechend lassen sich die potenziellen Käufer in zwei Gruppen unterteilen: Zum einen die Kapitalanleger und zum anderen die Personen, die Eigenbedarf an der Wohnung anmelden möchten.

Ein Vermieter darf Mietern keine Kündigung überreichen, weil er die Wohnung verkaufen möchte. Etwas anders sieht es im Fall der Eigenbedarfskündigung aus. Der (neue) Besitzer des Objektes darf Eigenbedarfsinteresse anmelden, wenn er selbst oder eines seiner Familienmitglieder die Immobilie bewohnen möchten. Das Gleiche gilt für den Fall, sofern ein Angehöriger seines Haushalts eigenen Bedarf beansprucht.

Dabei ist entscheidend, dass er den Eigenbedarf ausreichend nachweist. Nur sofern dies zutrifft, dürfen Vermieter Mietern die Kündigung überreichen. Dabei müssen sie sich an gesetzliche sowie vertragliche Regelungen halten. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollte die Wohnung im Anschluss mindestens 3 Jahre selbst bewohnt werden.