Ratgeber Wertgutachten - Wozu? Wann Pflicht? Wer führt durch?

Experten geben Ihnen allerdings einen realistischen Anhalt, welcher Verkaufspreis in der aktuellen Marktsituation beim Immobilienverkauf zu erzielen ist und unterstützen Sie dabei, weder unter Wert zu verkaufen, noch Ihre Erwartungen an den möglichen Erlös zu hochzuschrauben.

Besteht noch eine abzutragende Grundschuld oder müssen weitere Erben ausgezahlt werden, bietet ein Gutachten mehr finanzielle Planungssicherheit beim Verkaufen. Nicht nur für Verkäufer, sondern auch für Käufer kann es wichtig sein, den Verkaufspreis realistisch einzuschätzen. Liegt der Verkehrswert schwarz auf weiß vor, lassen sich die Verhandlungen abkürzen.

Ein ausführliches Gutachten bietet darüber hinaus eine Grundlage zur Einschätzung des Zustands des Hauses und der Kalkulation zu erwartender Sanierungs- oder Modernisierungskosten. Dadurch werden unliebsame Überraschungen in Form von unerwarteten Schäden vermieden, von denen möglicherweise auch der Verkäufer keine Kenntnis hat.

Gerade bei Altbauten sollte das notwendige Budget vorhanden sein, um die Immobilie dauerhaft und nachhaltig nutzbar zu machen. Das ausführliche Gutachten ist zugleich auch ein Ratgeber, mit welchen Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zu rechnen ist und was sie mindestens kosten werden.

Verbindlich notwendig ist eine Begutachtung, wenn

1. eine gerichtliche Auseinandersetzung im Rahmen eines Scheidungsverfahrens ansteht,

2. eine Erbstreitigkeit vor Gericht geklärt wird,

3. ein Immobilienkauf ansteht und der Wert objektiv bestimmt werden muss,

4. der Verkehrswert einer Immobilie dem Finanzamt kommuniziert werden muss, z. B. im Rahmen der Festlegung von Erbschaftssteuer.

5. das Betriebsvermögen erfasst wird, z. B. bei einer Geschäftsübernahme,

6. eine Zwangsversteigerung durchgeführt wird.

Immobiliengutachten, die von Behörden oder Gerichten verlangt werden, müssen von öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern erstellt werden. Die Bezeichnung „öffentlich bestellter Sachverständiger“ ist geschützt und darf nur von diesen Gutachtern genutzt werden. Meistens sind es Bauingenieure oder Architekten, die neben ihrem Sachverstand auch mehrjährige Berufserfahrung mitbringen. Die Prüfung und Vereidigung nimmt die Industrie- und Handelskammer vor.

Einige der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind auch staatlich anerkannte Immobiliengutachter. In diesem Fall sind sie den Landesbehörden zugeordnet und erstellen auch in deren Auftrag Immobiliengutachten.

Zertifizierte Sachverständige werden von der Deutschen Akkreditierungsstelle nach EU DIN-Norm zertifiziert, die sich in der Trägerschaft des Bundeswirtschaftsministeriums, des Bundesverbandes der Deutschen Industrie und mehrerer Bundesländer befindet. Sie sind Ansprechpartner z. B. für Wertgutachten im Rahmen von Immobilienverkäufen. Laut Gesetz sind sie den öffentlich bestellten Sachverständigen gleichgestellt, was aber nicht überall umgesetzt wird. Alle fünf Jahre müssen sie ihre Zertifizierung erneuern, ebenso wie ihre öffentlich bestellten Kollegen.

Für Wertgutachten im Rahmen vom Immobilienkauf oder Immobilienverkauf können auch freie Sachverständige beauftragt werden. Ihre Gutachten werden allerdings vor Gericht oder beim Finanzamt nicht anerkannt.

Gutachterausschüsse in den Bundesländern haben die Aufgabe, durch Kaufpreissammlungen, die Erstellung von Bodenrichtwerten und Grundstücksmarktberichten Transparenz zu schaffen. Sie ermitteln auch weitere Daten, die zur Wertermittlung nötig sind, wie Liegenschaftszinssätze, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Mietwertübersichten und Marktanpassungsfaktoren.

Makler und Immobilienportale bieten Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung, eine sogenannte Marktwertermittlung an. Dem Immobilienmakler stehen eine Reihe von Werkzeugen zur Verfügung. Je nach Situation bewertet er Haus oder Wohnung aufgrund von Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichspreisen und/oder seiner Marktkenntnis. Online-Rechner auf Maklerseiten greifen meist auf Vergleiche ähnlicher Immobilien zurück und sind nur für eine erste preisliche Grobeinschätzung dienlich.

Immobilienportale ermitteln Preise auf Basis von Angebotspreisen (also Wunschvorstellungen von Anbietern). Jedoch ist damit ungewiss, wie schlussendlich die Immobilie verkauft wurde, welche Preisreduzierungen vollzogen wurden, wie lange das Inserat aktiv war und ob sie denn überhaupt verkauft wurde.

VORSICHT!! Immobilienportale haben zumeist nur das Ziel Ihre Kontaktdaten zu erhalten, um diese selbst zu verarbeiten oder als sogenannten Lead an einen Makler zu verkaufen.

Für Immobiliengutachten gibt es in Deutschland keinen gesetzlichen Rahmen. Es gibt zwei unterschiedliche Arten von Gutachten: Voll- und Kurzgutachten. Vollgutachten sind umfangreich, enthalten detaillierte Beschreibungen der Immobilie, gegebenenfalls auch seiner wertmindernden Mängel, häufig ergänzt um Fotos, Pläne und andere relevante Anlagen.

Kurzgutachten sind weniger detailliert und aussagekräftig. Sie haben vor Gericht und bei Banken keinen Bestand, weil der Verkehrswert nicht fundiert ermittelt wird. Baumängel werden z. B. nicht exakt untersucht, sondern nur nach Augenschein aufgenommen. Werden sie im Online-Verfahren erstellt, ist die Aussagekraft zweifelhaft.

Umfangreiche Wertgutachten berücksichtigen eine Vielzahl von Faktoren. Relevant für den Immobilienwert ist die Lage des Objekts. Liegt es in einer attraktiven Nachbarschaft, mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung? Oder ist es in einer eher heruntergekommenen Gegend mit vielen Leerständen angesiedelt? In einigen Gegenden besteht noch kein digitaler Lückenschluss und auch die Anbindung ans Trinkwassernetz ist nicht überall gegeben.

Zur Bewertung von Immobilien werden nicht nur der bauliche Zustand, sondern auch technische Aspekte herangezogen. So werden auch die Leitungen, die Elektroanlagen und die Heizung kontrolliert. Ebenfalls erfasst werden die Gartenanlage, Garage oder Carport und Nebengebäude.

Wichtig in der Immobilienbewertung ist auch die Ermittlung des energetischen Zustands. Sind Wände und Dach gedämmt, Fenster und Haus- oder Terrassentür isoliert? Liegt der Energieausweis vor?

Auf Grundlage all dieser Details werden die maßgebenden Werte für den Verkauf oder die Wertfeststellung ermittelt: Bodenwert, Gebäudewert, Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert, Abzinsungsverfahren (bei der Bewertung von Unternehmen und Investitionsobjekten). Unter Berücksichtigung dieser Werte bestimmt der Sachverständige den Verkehrswert gemäß § 194 BauGB. Dieser besagt:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Ein Vollgutachten umfasst ca. dreißig bis fünfunddreißig Seiten plus Anlagen. Muss der Sachverständige für seine Immobilienbewertung besonders viele Faktoren berücksichtigen, kann das Gutachten 50 bis 60 Seiten plus Anhänge beinhalten.

Der Wertgutachter benötigt für seine Arbeit:

Einen Grundbuchauszug, der nicht älter als drei Monate sein darf und beim Grundbuchamt erhältlich ist.

Besteht ein Erbbaurecht, braucht er den Vertrag und einen Nachweis des aktuellen Erbbauzinses.

Steht das Objekt unter Denkmalschutz, muss eine Kopie des Bescheids vorgelegt werden.

Einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis des Bauordnungsamts.

Einen maximal drei Monate alten Auszug aus der Flurkarte des Katasteramts.

Die Bauzeichnungen des Hauses, inklusive der Grundrisse, Schnittzeichnungen und Zeichnungen von baulichen Veränderungen.

Eine Wohnflächenberechnung

Rechnungen und andere Nachweise von Modernisierungsmaßnahmen.

Bei Eigentumswohnungen den Aufteilungsplan, die Teilungserklärung und Nebenkostenabrechnungen sowie Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

Bei Mietobjekten die Mietverträge.

Dem Immobilien-Experten stehen drei verschiedene Methoden zur Verfügung.

1. Im Vergleichswertverfahren wird die Immobilienbewertung auf Grundlage vergleichbarer Objekte durchgeführt. Finden sich Häuser, Wohnungen oder Grundstücke mit ähnlichen Merkmalen, die in aktuellerer Zeit den Eigentümer gewechselt haben, liegen vergleichbare Kaufpreise vor. Gibt es keine Vergleichsobjekte, muss der Gutachter ein anderes Verfahren zur Wertermittlung heranziehen.

2. Das Ertragswertverfahren wird bei Mietobjekten und Gewerbeimmobilien angewendet. Der Spezialist ermittelt den finanziellen Ertrag und stellt ihm die Bewirtschaftungskosten der Immobilie entgegen. Auf diese Weise ermittelt er den Jahresnettoertrag. Nun werden Restnutzungsdauer und der marktübliche Zinssatz berücksichtigt, um den Ertragswert zu ermitteln, an dem sich der Kaufpreis orientiert.

3. Im Sachwertverfahren ermittelt der Immobiliengutachter die Herstellungskosten, die für eine Immobilie zum Zeitpunkt der Begutachtung anfallen würde und zieht die bisher stattgefundene „Abnutzung“ seit dem Erstbezug ab. Zur Ermittlung des Grundstückswerts kann er sich am Bodenrichtwert der Gemeinde orientieren oder das Vergleichswertverfahren hinzuziehen.

Für eine Immobilienbewertung muss sich der Sachverständige oder Makler vor Ort ein Bild der Immobilie machen. Je ausführlicher und realistischer sie sein soll, desto mehr Faktoren fließen in die Begutachtung mit ein.

Der Aufwand für die Erstellung der Immobilienbewertung ist so individuell wie die Immobilien und der Zweck der Begutachtung. Allein das Zusammentragen aller benötigten Unterlagen kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. In einigen Fällen dauert es sogar Monate, bis das Wertgutachten vorliegt – je nach Zustand, Größe, Zugänglichkeit und Nutzung des Objekts. Wer eine Immobilie veräußern will, sollte unter Umständen früh in die Planung der Immobilienbewertung gehen.

Gibt ein Makler seine Einschätzung beim Verkauf kostenlos ab, kann das schneller gehen. In seinem Gebiet kann er über einen Erfahrungsschatz aus der Praxis zurückgreifen.

Sachverständige arbeiten nicht kostenlos. Die Kosten für die Ermittlung des Wertes von Haus, Wohnung oder Grundstück sind abhängig vom Aufwand und Umfang der Begutachtung.

Der Makler ermittelt den erzielbaren Verkaufspreis der zu verkaufenden Immobilie kostenlos, denn er sieht sich als ihr Ratgeber zur Umsetzung eines realisierbaren Preises. Auf dieser Basis bekommt er eine Provision, wenn die Immobilie veräußert wird oder er das passende Haus für Sie findet und sie beim Kauf der Immobilie unterstützt.

Ein Kurzgutachten von einem freien Sachverständigen gibt es schon ab 500 Euro. Das Honorar für ausführlichere Wertgutachten zur Immobilie wird vorab mit dem Gutachter vereinbart. Bei Vollgutachten zum Verkehrswert liegen die Kosten meist ab 1 Prozent des Immobilienwerts.

Bis 2009 galt § 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2002). Der Bundesverband Deutscher Sachverständiger sieht diese Version der Honorarordnung als geeignete Orientierung zur Gestaltung der Rechnung.

Diese Honorarordnung unterscheidet in zwei Stufen: die Normal- und die Schwierigkeitsstufe. Als Schwierigkeit gelten z. B. die Berücksichtigung von Erbbau-, Nießbrauchs- und Wohnrechten, unterschiedliche Nutzungsarten von Grundstücken, Schadensgrad-Ermittlungen sowie besondere Erschwernisse wie Unfallgefahren.

Im Mittel ist mit folgenden Kosten zu rechnen:

Wie bereits gesagt – das Honorar für das Wertgutachten zum Verkehrswert wird frei verhandelt. Seine Berechnungsgrundlage sollte unbedingt vor Auftragserteilung vereinbart werden. Nur die Maklerdienstleistung der Wertermittlung ist meistens eine kostenlose Dienstleistung.

Verkäufer einer Immobilie können die Kosten für das Wertgutachten nur in Ausnahmefällen absetzen. Sie gelten in keinem Fall als Werbungskosten. Eine Ausnahme tritt z. B. ein, wenn die Immobilienbewertung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung eingeholt wird. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass es sich in dem Fall um Nachlassverbindlichkeiten handelt, die vom Wert der Erbschaft abzuziehen sind, bevor die Steuer greift.

1. Gehen Sie vom Zweck des Wertgutachtens aus.

2. Daraus lassen sich Rückschlüsse ziehen, ob Sie einen Makler (der Ihnen eine kostenlose Expertise beim Immobilienverkauf bietet) oder einen freien Experten, einen zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Wertgutachten einschalten können/müssen. Auch klärt sich, ob ein Kurzgutachten ausreicht oder es ein Vollgutachten sein muss, das Sie z. B. dem Gericht oder der Bank vorlegen müssen.

3. Vereinbaren Sie vor der Auftragsvergabe das Honorar mit dem Sachverständigen.

4. Tragen Sie alle notwendigen Unterlagen zusammen, um die Begutachtung vorzubereiten. Planen Sie – je nach Aufwand - ausreichend Zeit ein.

Gibt es Probleme in der Zusammenarbeit, ist die IHK oder der Verband, dem der Gutachter angehört, Ihr Ansprechpartner. Dort finden Sie auch Ratgeber, an welchen Immobiliengutachter Sie sich in Ihrer Region wenden können.