Wohnung verkaufen – gewusst wie, ein Kinderspiel!

Wohnung verkaufen: alles Wissenswerte!

Aus welchem Grund auch immer Sie sich über das Thema „Wohnung verkaufen“ informieren möchten, eines sollten Sie wissen: Ein Wohnungsverkauf ist nicht auf die leichte Schulter zu nehmen und kostet Sie eine Menge an Zeit und Energie. Besonders nicht-routinierte Privatverkäufer tun sich oftmals schwer, solch ein großes Vorhaben zu bewältigen.
Wer eine Immobilie, sei es Haus oder Eigentumswohnung, verkaufen und dabei schnell erfolgreich sein möchte, sollte einen Immobilienmakler hinzuziehen, welcher Ihnen einiges an Arbeit abnimmt. Dieser hilft Ihnen, einen realistischen Kaufpreis festzulegen, um somit einen raschen Verkauf zu bewirken.
Es gibt viele Fragen rund um dieses schwierige Thema, welche wir Ihnen gerne im Folgenden beantworten möchten. Außerdem stellen wir Ihnen die häufigsten Fehler vor und geben wertvolle Tipps, wie diese zu vermeiden sind, damit das Verkaufen Ihrer Wohnung so unkompliziert wie möglich ablaufen kann. Viel Spaß beim Lesen!

Wohnung verkaufen: Den Zeitpunkt bestimmen

Sollten Sie in der Lage sein, den Zeitpunkt des Wohnungsverkaufes selbst zu wählen, so empfiehlt es sich, die Frühlings- sowie Sommermonate anzusteuern. Die Nachfrage ist zu diesen Jahreszeiten am höchsten und der Markt somit am flexibelsten, wodurch Sie schnellere Erfolge erzielen können.
Oftmals kommt es allerdings aus Gründen wie einer Scheidung oder Erbschaft zu einem Verkauf, welche den Zeitpunkt meist schon vorbestimmen. Doch selbst dies ist kein Problem, denn auch im Herbst oder Winter werden Sie keine großen Probleme bekommen, einen Abnehmer zu finden – vorausgesetzt Sie bereiten sich trotzdem richtig vor und setzen sich dabei nicht unter Druck

Dauer des Verkaufs einer Eigentumswohnung

Wenn Sie nur darauf aus sind, Ihre Immobilie so schnell wie möglich zu verkaufen und vor Interessierten gestresst wirken, könnten diese Ihre Not bemerken und durch Ihre Lage den Verkaufsbetrag unschön in die Tiefe treiben.
Seien Sie sich darüber im Klaren, dass ein Immobilienverkauf keine alltägliche Angelegenheit darstellt und somit eine Weile braucht. Bis Sie Ihre Wohnung verkauft haben und alles damit Verbundene vollständig abgeschlossen ist, können schnell mal mehrere Monate vergehen. Da Sie auf der einen Seite eine gewisse Dauer brauchen, um eine Anzeige zu erstellen und Ihr Apartment somit auf den Angebotsmarkt zu bringen, aber ebenso der Käufer vor einer größeren Investition steht, welche genau durchdacht und geplant werden muss, ist eine rasche Abwicklung binnen weniger Wochen eher die Ausnahme.
Wer darauf aus ist, möglichst schnell einen Käufer zu finden, wird in der Regel das Gegenteil bewirken und durch Unachtsamkeit entstandene Fehler, weniger Interessenten von der eigenen Immobilie überzeugen können.

Vermietet oder leerstehend verkaufen?

Sollten Sie sich in der Position des Vermieters befinden und Ihre Wohnung aktuell noch vermieten, überlegen Sie sich, ob ein Verkauf zu diesem Zeitpunkt sinnvoll wäre. Leerstehende Wohnungen verkaufen sich prinzipiell schneller, da Käufer oft nach einer Eigentumswohnung für sich selbst suchen und diese auch beziehen wollen.
Freie Wohnungen können dabei bis zu 30% teurer verkauft werden, weil die Nachfrage hier viel höher ist.
Um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen und mehr potenzielle Käufer für sich zu gewinnen, können Sie zum Beispiel dem Mieter eine Abfindung für ein baldiges Ausziehen aus der Wohnung vor Vertragsablauf anbieten und dadurch das Objekt interessanter machen. Auch wenn dies für Sie erst einmal eine zusätzliche Investition darstellt, kann es sich durch die höher ausfallende Gewinnspanne um ein Vielfaches wieder ausgleichen.

Wohnungsverkauf, mit oder ohne Immobilienmakler?

Haben Sie bereits Erfahrung mit dem Verkaufen von Immobilien, besitzen genügend Zeit, um sich ausführlich mit der Vermarktung Ihrer Wohnung auseinanderzusetzen, und sind über alle Schritte und Voraussetzungen bestens informiert, so können Sie den Verkauf auch in die eigene Hand nehmen und brauchen keinen Immobilienmakler zu beauftragen.
Sind Sie allerdings eher der Durchschnittsmensch und haben noch nicht viel mit Immobilienverkäufen zu tun gehabt, so empfiehlt es sich stark, einen professionellen Makler zu engagieren und dadurch viel Mühe und Kraft einzusparen.
Immobilienmakler sind Experten auf diesem Gebiet, haben ständig mit dem Thema zu tun und können durch Ihr Verhandlungsgeschick häufig einen höheren Verkaufspreis erzielen, als man es selbst könnte. Sie erstellen ein hochwertiges Exposé, bewerten die Immobilie, planen und führen Besichtigungen durch und treten in Verhandlungsgesprächen sicher und selbstbewusst auf.
Zwar fällt die Maklerprovision oft an (zwischen 3 und 7 Prozent des Verkaufspreises in der Regel), allerdings ersparen Sie sich somit eine Menge Zeitaufwand und können sich ebenso sicher sein, dass der Makler selbst an dem Erzielen eines möglichst hohen Gewinns interessiert ist.
Auch bei rechtlichen Fragen unterstützt Sie der Makler gerne mit seiner Expertise.
Es zeigt sich also, Immobilien privat zu verkaufen kann in puncto Geld wesentlich günstiger für den Eigentümer ausfallen und Sie sparen sich die teils aufwendige Suchen nach einem seriösen und kompetenten Immobilienmakler. Doch mit Makler haben Sie bessere Chancen, dass der Käufer einen höheren Preis zahlt und Sie gelangen wesentlich stressfreier zum erfolgreichen Abschluss eines Kaufvertrages.

Wertermittlung

Haben Sie sich gegen einen Immobilienmakler entschieden, müssen Sie selbst einen Verkaufswert für Ihre Wohnung festlegen. Doch machen Sie dabei nicht den Fehler und schätzen den Wert viel zu hoch ein. Oft hängen noch viele Erinnerungen an der Immobilie, weshalb sie wertvoller eingeschätzt wird, als sie tatsächlich ist. Sie müssen also versuchen, objektiv zu bleiben und die Wohnung ehrlich zu bewerten.
Hauptsächlich spielt dabei Ihre Größe und damit die Quadratmeteranzahl eine Rolle. Um den Wert Ihrer Immobilie präzise ermitteln zu können, müssen Sie nebenbei auch auf folgende Punkte Acht geben:
· Aktuelle Marktsituation
· Ausstattung, Sanierungsstau
· Baujahr
· Gebäudekonstruktion
· Standort
· Nachbarschaft
· Stockwerk
· Zimmeranzahl
· Zustand

Befindet sich Ihre Wohnung in der ersten oder zweiten Etage, so können Sie diese häufig teurer verkaufen als Erdgeschosswohnungen. Das liegt schlichtweg daran, dass viele Menschen Angst vor Einbrechern haben und höher gelegene Wohnungen von außen nicht so leicht zu erreichen sind.
Sollte sich Ihre Wohnung allerdings in einem Haus ohne Fahrstuhl und in einem hohen Stockwerk befinden, so werden diese prinzipiell durch lange Fußmärsche und eine schwierigere Erreichbarkeit uninteressanter und damit weniger gewinnbringend.
Je neuer Ihre Wohnung ist, desto höher können Sie Ihren Verkehrswert auch schätzen. Wohnungen aus den 50er oder 60er-Jahren werden deutlich unter dem Preiskurs von vergleichbaren Neubauwohnungen gehandelt.
Je mehr Zimmer es gibt, desto interessanter sind Immobilien auch. So gibt es vergleichsweise viele Zweizimmerwohnungen, wobei die Nachfrage nach drei, vier oder gar fünf Zimmern allerdings viel größer ist.
Auch die Austrittsmöglichkeiten wie das Vorhandensein eines Gartens oder Balkons spielen bei der Wertermittlung eine Rolle und müssen unbedingt berücksichtigt werden.
Sind Sie sich über diese Eckdaten bewusst geworden und wissen über alle Gegebenheiten Bescheid, können Sie am besten nach vergleichbaren Wohnungen suchen und deren Preise anschauen, um eine grobe Vorstellung von dem Wert Ihrer Immobilie zu bekommen.
Möchten Sie eine präzise Einschätzung, welche Sie auch als Wertbeleg in Ihr Exposé mitaufnehmen können, so bietet sich ein professionelles Wertgutachten eines Gutachters an. Somit haben Sie die Sicherheit, dass Sie Ihre Wohnung nicht unter Ihrem Verkehrswert verkaufen, aber ebenso wenig einen viel zu hohen Betrag verlangen und somit potenzielle Kunden abschrecken.
Ein Gutachter kostet Sie je nach Größe der Wohnung und hinzukommen sonstiger Umstände um die 2000 Euro.
Wohnung verkaufen ohne Makler bietet sich in den meisten Fällen nicht an und sollte folglich nicht gewählt werden.
Ihr Makler wird Ihnen dabei helfen, einen guten Preis für Ihre Immobilien festzulegen, denn auch dieser kennt sich bestens mit der Ermittlung von Wohnungspreisen aus.

Vorbereitung der Verkaufsanzeige

Unterlagen beschaffen

Bevor der Immobilienmakler mit dem Bewerben Ihrer Wohnung beginnen kann, müssen Sie erst mal alle relevanten Dokumente vollständig zusammenstellen. Dazu gehören unter anderem:
· Betriebskostenaufstellung
· Baupläne und Grundriss
· Teilungserklärung
· Nachweis über kürzliche Reparaturen und Modernisierungen
· Lageplan
· Energieausweis
· Aktueller Grundbuchauszug
· Wohn- sowie Nutzflächenberechnung
· Protokolle von Eigentümerversammlungen
· Nachweise über Mieteinkünfte
· Kopien von Mietverträgen

Besonders der Energieausweis darf nicht vergessen werden, da dieser laut Energieeinsparverordnung (EnEV) seit 2014 beigefügt und auch ohne Nachfrage dem Kaufinteressenten vorgelegt werden muss.

Die Objektbeschreibung

Das Exposé ist das Aushängeschild Ihrer Wohnung und sollte daher sehr sorgfältig gestaltet werden und alle nötigen Unterlagen in vollständiger Form enthalten. Dazu gehören ebenso Bilder von der Wohnung, den Zimmern, dem Grundstück und falls vorhanden dem Garten oder Balkon.
Da Suchenden außer den Rahmendaten nur die Fotos zur Bewertung Ihrer Wohnung bleiben, sollten Sie hier besonders sorgfältig arbeiten und ansprechende Aufnahmen beifügen. Nehmen Sie die Bilder an einem sonnigen, wolkenlosen Tag auf, denn so wirkt die Immobilie gleich viel freundlicher und interessanter.
Ein häufig gemachter Fehler: „Ich kann meine Wohnung auch selbst bewerben“. Natürlich können Sie es auf diesem Wege versuchen, unterschätzen Sie dabei aber nicht die Leistung von Profi-Fotografen. Man sagt sich schnell, Fotos machen kann doch nicht so schwer sein.
Wenn Sie allerdings mal eigene Aufnahmen mit denen von Profis vergleichen, merken Sie schnell, dass professionelle Bilder auch viel professioneller und dadurch ansprechender und seriöser wirken. Scheuen Sie sich daher nicht, solch eine vergleichsweise geringe Investition zu tätigen. Sie wird Ihnen viel bringen.
Haben Sie sich trotz dessen gegen die Hilfe eines Fotografen entschieden, nutzen Sie eine hochwertige Kamera wie eine Spiegelreflexkamera, das eigene Smartphone ist dazu eher ungeeignet. Sollten Sie nicht die Möglichkeit besitzen, eine gute Kamera aufzutreiben, so beachten Sie, die Bilder im Querformat zu schießen und unscharfe Bilder durch richtiges Fokussieren zu vermeiden.
Für enge und kleine Räume lohnt es sich, ein Weitwinkelobjektiv zu benutzen, damit nachher trotz der geringen Größe möglichst viel zu sehen ist und den Raum einladend aussehen lässt.
Machen Sie von jedem Zimmer ein bis zwei Bilder, ruhig aus verschiedenen Perspektiven und versuchen Sie auch von außen das Haus aus mehreren Richtungen zu fotografieren.

Besichtigung

Sobald Ihre Anzeige veröffentlicht ist, beginnt die Suche nach einem Käufer für Ihre Wohnung. Haben Sie einen guten Immobilienmakler beauftragt, welcher eine interessante Anzeige erstellt hat, sollten sich schnell viele interessierte Menschen bei Ihrem Makler melden, welcher nun Besichtigungstermine vereinbart und mit ihnen abklärt.
Ob Sie bei den Besichtigungen dabei sein oder damit lieber nichts zu tun haben wollen, hängt von Ihnen ab. Der Immobilienmakler kann Ihre Wohnung auch ohne Sie präsentieren und sie richtig verkaufen.
Sollten Sie zum Zeitpunkt der Besichtigungstermine noch selbst in der Wohnung wohnen, so achten Sie unbedingt auf ein aufgeräumtes und gepflegtes Erscheinungsbild und räumen Sie persönliche Gegenstände weitestgehend zur Seite, sodass der Fokus auf der Wohnung und Ihren Eigenschaften liegt.
Sie sollten vorher auch kräftig durchlüften, saugen und die Wohnung von Staub entfernen, andernfalls werden Kaufinteressenten schnell abgeschreckt. Denken Sie dran: Der erste Eindruck zählt!!
Sogar für die richtige Einrichtung Ihrer Wohnung zwecks Besichtigungen gibt es Profis. Beim sogenannten „Homestaging“ wird durch günstige Lichtverhältnisse, Düfte und liebevolle Dekoration für ein besseres und ansprechenderes Erscheinungsbild gesorgt, welches so einen positiven ersten Eindruck und zu größerem Interesse führen soll.

Auf Baumängel müssen Sie auf jeden Fall hinweisen, denn verschweigen Sie diese, kann der Wohnungsverkauf später im Zweifelsfall sogar rückgängig gemacht werden. Kleinere Mängel müssen Sie nicht unbedingt nennen, wenn Sie dies trotzdem tun, kann das allerdings Vertrauen erwecken.

Der Kaufvertrag

Gegenüber dem Verkauf eines Hauses muss in den Kaufvertrag von Eigentumswohnungen noch ein weiterer Aspekt einbezogen werden: die Teilungserklärung. Käufer benötigen diese, um abhängig davon ein bestimmtes Hausgeld zu zahlen, wovon Gemeinschaftsflächen unterhalten oder Rücklagen für Instandhaltungen gebildet werden.
Auch Sondernutzungsrechte sowie Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum werden dadurch geregelt.
Doch keine Sorge, den Vertrag müssen Sie nicht allein erstellen! Dies wird von einem Notar, zusammen mit dem Immobilienmakler erledigt. Es ist dabei trotzdem ratsam, dass Sie bei der Erstellung dabei sind, um mündliche Absprachen zwischen Ihnen als Verkäufer und dem Käufer anmerken zu können.

Wer zahlt die Notarkosten beim Wohnungsverkauf?

Der Käufer trägt im Normalfall die Kosten für den Notar und darf diesen auch auswählen. Mündliche Absprachen mit dem Kunden müssen unbedingt verschriftlicht werden. Ist der Vertrag einmal entworfen, wird er beiden Parteien unverbindlich vorgelegt, wobei Fehler korrigiert werden können und Anpassungen immer noch möglich sind. Sofern beide Parteien einverstanden sind, unterschreiben Sie beide bei einem weiteren Notartermin den Vertrag.

Alle Kosten im Überblick

Neben den Notarkosten muss der Käufer noch Grundbuchgebühren sowie (derzeit in Hessen Stand 2021) 6 Prozent Grunderwerbssteuer zahlen.
Sie als Verkäufer müssen dabei noch den Energieausweis bezahlen, welcher um 200 € kostet.
Preise von Immobilienbewertungen eines Gutachters können unterschiedlich hoch ausfallen, bei einem Verkaufspreis von 200.000 € lässt sich mit ca. 2000 € rechnen.
Die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt kostet Sie etwa weitere 400 €.
Die Maklergebühren können wiederum komplett unterschiedlich hoch ausfallen. Alles Wichtige dazu können Sie hier nachlesen.

Steuern

Steuern können dabei anfallen, wenn Sie die Immobilie nicht länger als zehn Jahre besessen haben oder drei Jahre selbst darin gewohnt und diese nie vermietet haben. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Spekulationssteuer. Haben Sie die Wohnung also im Jahr 2015 erworben und seitdem selbst darin gewohnt, so können Sie diese jetzt im Jahr 2018 ohne Steuern verkaufen.
Ist dies nicht der Fall und somit die Spekulationssteuer fällig, so bemisst sich die Höhe der Steuer an dem durch den Verkauf der Wohnung erzielten Gewinn. Dieser wird nun mit Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert.
Praxisbeispiel: Sie haben damals Ihre Eigentumswohnung für 100.000 € gekauft und verkaufen diese nun für 160.000 €. Der Gewinn beträgt dabei 60.000 €. Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz liegt bei 25 Prozent, dann müssen Sie also 15.000 Euro an Spekulationssteuer bezahlen.

Wohnung bei Scheidung verkaufen

Steht Ihnen eine Scheidung bevor oder sind Sie bereits geschieden und beide im Grundbuch vermerkt, so kann sich der Verkauf Ihrer Wohnung als etwas schwieriger herausstellen.
Zu Beginn muss nämlich erst einmal geklärt werden, ob der Partner auch an einem Verkauf der Immobilie interessiert ist oder nicht. Stimmt dieser nicht zu, darf die Wohnung auch nicht ohne Weiteres verkauft werden.
Stimmt er mit einem Verkauf überein, wird der Erlös zu den jeweiligen Eigentumsanteilen, wie Sie im Grundbuch vermerkt sind, aufgeteilt. Auch die dadurch entstehenden Kosten wie Maklergebühr und Energieausweis müssen anteilig vom Partner übernommen werden, wobei Nebenkosten von dieser Regelung ausgeschlossen sind. Mehr rund um das Thema Scheidung finden Sie hier.

Wer muss die Nebenkosten zahlen?

Wenn einer der Parteien weiterhin in der Wohnung verbleibt, muss dieser auch die Nebenkosten in voller Höhe tragen.
Sofern beide Parteien in der Wohnung bleiben möchten und sich nicht einigen können, entscheidet ein Gericht, wer den größeren Anspruch auf die Wohnung hat und somit dort wohnen darf.

Verkaufen von finanzierten Immobilien

Um finanzierte Immobilien problemlos verkaufen zu können, sollten Sie sich so früh wie möglich mit Ihrer Bank in Verbindung setzen. Denn es ist sehr wahrscheinlich, dass Ihre Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung dafür möchte, das Sie vorzeitig den Kredit ablösen. Können Sie Ihre Schulden bei dem Kreditinstitut nicht durch den Erlös des Verkaufes decken, so erhalten Sie auch keinen uneingeschränkten Zugriff auf Ihr Grundbuch. Über das Grundbuch verfügt bei einer finanzierten Wohnung nämlich so lange die Bank, bis Sie schuldenfrei sind.
Da das Eigentumsrecht in Deutschland an das Grundbuch gebunden ist, können Sie das Eigentum also vorerst nicht an den Käufer übertragen, was Ihnen nur weitere Probleme bescheren wird.
Um dies zu vermeiden, können Sie zusammen mit dem Käufer und dem Kreditinstitut eine Übernahme Ihres bestehenden Vertrags vereinbaren. Dazu prüft Ihr Kreditinstitut die Kreditwürdigkeit Ihres neuen Schuldners – die des Käufers. Sind sowohl die Bank, als auch der Käufer mit dem Schuldnerwechsel einverstanden, können Sie auch Ihre finanzierte Immobilie ohne große weitere Kosten verkaufen.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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