Wertermittlungsverfahren

Ob es sich um den Verkauf eines Hauses, eine Scheidung oder eine Erbschaft handelt, der Wert einer Immobilie ist gar nicht so einfach zu ermitteln. Früher oder später hat jeder, der ein Haus verkaufen möchte, mit Wertermittlungsverfahren zu tun.

Dabei spielen Faktoren wie Größe, Lage, Wohnort oder auch Ausstattung eine Rolle und es gibt viele kleine Details, welche bei der Immobilienbewertung beachtet werden müssen. Ein schriftliches Wertgutachten für Ihr Haus oder Ihre Wohnung ist immer dann erforderlich, wenn eine Dokumentation gefordert ist. Ob und wann Sie einen Makler als Begutachter engagieren sollten, um Ihre Immobilie zu bewerten, verraten wir Ihnen hier sowie in unseren weiteren Ratgebern, komplett kostenlos.

Realistische Bewertung

In vielen Fällen wird der Ertragswert von Immobilien aufgrund einer emotionalen Bindung zwischen Eigentümer und Haus als zu hoch eingeschätzt und bringt somit leider nicht immer Erfolg beim raschen Finden eines interessierten Käufers.

Vermeiden Sie eine nachträgliche Preiskorrektur, denn diese wirkt sehr verwirrend auf Kaufinteressenten und schreckt Sie daher eher ab, sodass sich der Immobilienverkauf unnötig in die Länge zieht.

Sollten Sie sich unsicher sein und keinerlei Erfahrungen in Sachen Verfahren zur Bestimmung des Werts von Immobilien haben, empfiehlt es sich, ein professionelles Gutachten durch Sachverständige oder eine Wertermittlung durch einen Immobilienmakler zu beauftragen.

Durch ihre qualifizierte Einschätzung erhalten Sie einen realistischen Preis, welchen Sie mit gutem Gewissen für ihr Haus oder Wohnung verlangen können.

Wann lohnt es sich den Verkehrswert von Immobilien einschätzen zu lassen?

Es gibt vielerlei Gründe, welche eine Einschätzung des Werts von Immobilien veranlassen können. Nicht immer ist ein professionelles Wertermittlungsverfahren vonnöten. Im Folgenden sehen Sie ein paar Beispiele.

Immobilienverkauf

Für den Verkauf eines Hauses sollten Sie möglichst versuchen, den tatsächlichen Immobilienwert als Verkaufspreis festzulegen, denn bei großen Abweichungen von Marktwert und Angebotspreis können schon vor der ersten Kontaktaufnahme viele Interessenten abgeschreckt werden. Nehmen Sie sich daher Zeit und gehen Sie objektiv an die Sache heran.

Als Käufer können Sie ebenso die Einschätzung eines Profis einholen, um sicherzustellen, dass Sie keinen Wucherpreis für Ihre Wunschimmobilie bezahlen. Besonders bei Häusern mit großem Grundstück lohnt es sich den Marktwert zu kennen, bevor Sie blind einen Kaufvertrag unterzeichnen.

Erbschaft und Schenkung

Bei Erbschaftsfällen und Schenkungen ist es ebenso wichtig, den Immobilienwert von geerbten Objekten zu kennen, um somit einerseits über ihr Vermögen aufgeklärt zu sein, andererseits nicht unnötig Steuern zahlen müssen.

Scheidung

Bei Scheidungen wird meistens ein Zugewinnausgleich vorgenommen, in welchen neben gemeinsamen Vermögen auch Immobilien einfließen. Daher ist es notwendig, eine Immobilienbewertung vorzunehmen.

Privates Interesse

Sofern Sie lediglich daran interessiert sind, wie hoch der Wert Ihrer Liegenschaft momentan ist, lohnt sich kein teures Gutachten bei einem Sachverständigen zu beauftragen. Es gibt Wege, um den Verkehrswert selber herauszufinden, doch dazu finden Sie unten mehr.

Welche Unterlagen benötige ich für ein Wertgutachten?

Folgende Unterlagen sollten Sie für ein möglichst nah an der Realität liegendes Wertermittlungsverfahren vorliegen haben:

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Verträge zu Wegerechten
  • rechtssichere Wohnflächenberechnung
  • Pläne wie Grundriss, Ansichten, Lageplan, technisches Equipment sowie Katasterplan
  • Verträge und Angaben zu besonderen wertbestimmenden Umständen

Dies ist allerdings keine einheitliche und vollständige Checkliste. Welche Unterlagen Sie im Einzelnen benötigen, lässt sich nur bei Betrachtung im Einzelfall genau sagen.

Wie viel muss ich für eine Wertermittlungsverfahren für mein Haus oder meine Wohnung bezahlen?

Grundsätzlich werden die Honorare für Experten frei mit dem Auftraggeber verhandelt. Es ist möglich, einen Festpreis zu vereinbaren. Allerdings berechnen Spezialisten auch oft einen festen Stundensatz, wonach die Bezahlung je nach Arbeitsaufwand unterschiedlich hoch ausfallen kann.

Welche Verfahren zur Feststellung des Werts stehen zur Verfügung?

In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) werden die gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren mit den Wertermittlungsrichtlinien zur Festlegung des Grundstückswertes aufgeführt: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren.

Vergleichswertverfahren

Am häufigsten wird dieses Verfahren angewendet. Sie eignet sich bei unbebauten Grundstücken sowie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Zum Vergleich wird der Bodenwert kürzlich verkaufter Grundstücke herangezogen, wodurch aktuelle Markteinflüsse berücksichtigt werden.

Bei den zu vergleichenden Objekten ist es wichtig, dass sie sehr ähnliche Merkmale aufweisen. Allerdings fehlen häufig die Vergleichsobjekte, da zum einen, unbebaute Flächen eine Seltenheit sind und zum anderen ihre Eigenschaften häufig stark voneinander abweichen und eine Vergleichbarkeit somit nicht mehr ermöglicht wird.

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren kommt zum Einsatz, wenn die Erzielung von Ertrag im Vordergrund steht, wie bei einer Vermietung oder Verpachtung. Beim Ertragswertverfahren werden Grundstücks- und Gebäudewert getrennt voneinander betrachtet. Der Wert des Gebäudes wird auf Grundlage des Ertrages ermittelt, der erwirtschaftet werden kann. Die Erhebung des Werts des Grundstückswertes erfolgt nach dem Schema des Vergleichs.

Sachwertverfahren

Die Herangehensweise wird ausschließlich zur Beurteilung von bebauten Flächen eingesetzt. Das Sachwertverfahren findet Anwendung, sobald keine Vergleichswerte vom Grundstücksmarkt vorliegen oder die Ergebnisse der anderen Methoden bestätigt werden sollen.

Auch bei diesem Verfahren werden die Werte für den Boden und der baulichen Gegebenheiten (Gebäude, Außenanlage) unabhängig voneinander bewertet. Die Sachwertermittlung der Anlagen erfolgt über Anwendung der Normalherstellungskosten, die noch um Abschreibungen verringert werden müssen.

Sicherheit für Ihren Verkauf: Der Service der UK Immobilienbewertung in Frankfurt

Falls Sie einfach ein generelles Interesse an der Ermittlung des Werts haben, können Sie mit unserem kostenlosen Online-Wertermittlungs-Tool eine grobe Einschätzung erlangen. Ein Gutachten sollten Sie erstellen lassen, wenn Sie Verkaufsabsichten haben oder mit einer richterlichen Auseinandersetzung rechnen. Bei weiteren Fragen nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf!

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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