Wertermittlung Immobilie

Ausgangspunkt jedes Auftrags ist deshalb eine fundierte Marktwertanalyse. Mit ihr stehen und fallen die anschließende Verkaufsvorbereitung, das Marketing, die Verkaufsbegleitung und der letzte Akt: der Verkauf! Eine marktgerechte Bewertung gehört deshalb in die Hände eines Fachmanns. Fernab von Emotionen und Gefühlen, die Sie mit den eigenen vier Wänden in Verbindung bringen, bewerten wir Ihre Immobilie sachlich und realistisch, eingebunden in Lage, Größe und Zustand des jeweiligen Objektes. Wichtig: ein einmal veröffentlichter Verkaufspreis lässt sich zwar im Verlauf der Vermarktung anpassen, wirkt aber alles andere als professionell und seriös. Der erste Eindruck bleibt!

Ist der Wert Ihres Objektes ermittelt, können unterschiedliche Verkaufspreis- und Zielgruppenstrategien in das Konzept eingebunden werden. Übrigens: mit einer Marktwertanalyse können Sie uns auch unabhängig von einem Verkaufsauftrag beauftragen. Das Schöne: Sobald wir die Vermittlung Ihrer Immobilie übernehmen, werden die Kosten mit unserem Erfolgshonorar verrechnet!

Sie besitzen eine Immobilie und wollen diese verkaufen? Dann müssen Sie im ersten Schritt den korrekten Wert ermitteln bzw. eine Wertermittlung Immobilie durchführen. Ansonsten verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung viel zu günstig. Jedoch ist nicht jede Methode der Bewertung wirklich hilfreich oder seriös. Deswegen möchten wir Ihnen in diesem Artikel etwas mehr zum Thema Immobilienbewertung und Gegenwert erklären und bieten Ihnen letztlich ein unverbindliches Tool zum Bewerten an.

Mithilfe des Tools erhalten Sie für den Immobilienwert eine erste Indikation. Schließlich hängt der Abgabepreis auch stark von dem Standort und dem aktuellen Zustand ab. Letztlich greift ein Tool aber auch nur auf vergangene Werte zurück. Für eine seriöse Immobilienbewertung inkl. Berücksichtigung des Immobilienzustands ist zwingend immer eine vor-Ort-Begehung notwendig. Deswegen wählen Verkäufer oftmals den Service eines Immobilienmaklers.
Damit Sie aber auch besser über das Verfahren der Wertrecherche Ihrer Immobilie Bescheid wissen, möchten wir Ihnen nun einige Informationen geben. Ebenso erklären wir Ihnen den Verkehrswert und vieles weitere, was mit dem Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung in Verbindung steht.

Schließlich will der Klient auch nicht einen zu hohen Preis bezahlen. Allerdings ist dies auch abhängig von Angebot und Nachfrage. Deswegen sagen auch viele, dass der Wert einer Immobilie immer davon abhängt, was ein Interessent dafür ausgeben möchte. Natürlich muss der Verkäufer zu diesem Preis auch verkaufen wollen.
Abhängig ist der Preis grundlegend von den folgenden Faktoren:
1. Bauart + Beschaffenheit / Zustand
2. Zeitpunkt des Verkaufs
3. Lage

Verkehrswert ist grundlegend nur ein Synonym für Marktwert. Zur Ermittlung werden alle sachlichen und objektiven Daten herangezogen. Es wird keine Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse genommen. Ebenso beachtet man bei der Bewertung die rechtlichen Gegebenheiten sowie die tatsächlichen Eigenschaften des Standorts, der Beschaffenheit und sonstiges.
Es gibt zudem einige Strategien, um diesen Wert systematisch anzuheben. Jedoch würde dies den Rahmen sprengen. In unserem Blog oder Ratgebern erfahren Sie dazu mehr.

Als Verkäufer wäre es alles andere als sinnvoll, wenn Sie einfach einen viel zu hohen Preis fordern würden. In solch einem Fall werden Sie niemals einen Interessenten finden. Den Nachteil, den Sie dadurch haben ist, dass Sie länger auf laufenden Kosten sitzen bleiben, das Geld vielleicht dringend brauchen und währenddessen die Immobilie „am Markt verbrennen„.

Schließlich wirkt ein viel zu hoher Verkaufspreis abschreckend auf Käufer und Interessierte. Allerdings wäre es auch ungeschickt, das Haus oder die Wohnung unter dem Marktwert zu verkaufen. Sie möchten schließlich auch etwas Geld verdienen.

Sofern die Immobilie noch nicht abgezahlt ist, benötigt sogar die finanzierende Bank einen Gegenwert, um die Höhe der Beleihung zu ermitteln. Auch die Besteuerung hängt davon ab.
Doch ab wann sollten Sie die Immobilie schätzen lassen?

Das benötigen Sie grundlegend immer, wenn der Besitzer einer oder mehrerer Immobilien wechselt. Die Hintergründe können sehr verschieden sein. Am häufigsten ist der Kauf und Verkauf der bewegende Grund, aber auch eine Scheidung, Vermögensaufteilung, Zwangsversteigerung oder Erbauseinandersetzung könnten Gründe sein.
Die Gründe hinter den Beweggründen können abermals unterschiedlicher Natur sein. Auf diese wollen wir nachfolgend kurz zu sprechen kommen. Zudem verweisen wir hier gerne auf unsere kostenfreien Ratgeber, wer noch tiefer thematisch einsteigen möchte und um eine Wertermittlung Immobilie durchzuführen.

Die Scheidung bringt oftmals einen Zugewinnausgleich mit sich. Alle Gewinne, die während der gemeinsamen Ehe erwirtschaftet wurden, werden im Zuge des Zugewinnausgleichs aufgeteilt. Die Aufteilung beträgt 50%. Wenn mehrere Immobilien erworben wurden oder nur eine, gehört diese in die Kategorie des Vermögenswertes. Dieser muss nämlich berechnet werden, um eine faire Aufteilung treffen zu können. Mehr Informationen sind hier nachzulesen.

Sofern es keine Verwandtschaft mehr gibt, muss das Vormundschaftsgericht bei Sorgerechtsangelegenheiten den Verkauf übernehmen. Auch hierfür muss ein Gutachten erstellt werden. Schließlich ist der Besitzer nicht mehr in der Lage, dies eigenständig durchzuführen. Letztlich soll das Beste für den Besitzer herausgeholt werden.

Damit die Erbschaftssteuer ermittelt werden kann, muss ebenfalls eine Ermittlung des Wertes durchgeführt werden. Hierbei ist es egal, ob es sich nun um eine Schenkung oder eine Erbschaft handelt. Die Zahlung der Steuer fällt weg, sofern der Erbe oder Beschenkte mindestens 10 Jahre in der Immobilie wohnt.
Allerdings darf der Erbe die Immobilie dann weder verkaufen, vermieten noch verpachten, sondern muss sie eigenständig nutzen. Jedoch gibt es hier eine Beschränkung. Bei Kindern darf die Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter sein.

Angenommen, Sie entscheiden sich dagegen, 10 Jahre in der Immobilie zu wohnen, dann können Sie diese auch vermieten. Das hat den Vorteil, dass man nur 90% des Wertes der Immobilie versteuern muss. Dieser Freibetrag kann sich aber auch ändern, da er von dem vorliegenden Verwandtschaftsgrad abhängt.

Sofern Sie Ihre Hypothek bei der Baufinanzierung verlängern müssen, ist auch hier eine Ermittlung des Wertes notwendig. Allerdings müssen Sie sich selbst um nichts bei der Bankwertermittlung kümmern. Die Bank, bei der die Finanzierung läuft, muss dies eigenständig machen und darf dafür auch keine Gebühren erheben.
Direktbanken und große Vermittler übernehmen die Kosten in den meisten Fällen. Bei Hausbanken sieht es hingegen wieder etwas anders aus. Hier soll der Besitzer und Darlehensnehmer die Kosten oftmals selbst tragen. Rechtlich gibt es hier noch keine Entscheidung.

Sie können eigenständig etwas Marktforschung betreiben und so ein gutes Gefühl für einen realistischen Verkaufspreis bekommen. Sicherlich werden Sie kein professionelles Gutachten erstellen können. Dafür benötigen Sie dann doch einen Immobilienmakler. Nichtsdestotrotz sollten Sie anfangs eine kleine Recherche durchführen. Es schadet nicht.
Recherchieren Sie, was für Immobilien in Ihrer Umgebung derzeit verkauft werden. Wenn Sie ein Haus besitzen, achten Sie natürlich nur auf die Hausverkäufe. Lesen Sie hierzu einfach mal die regionale Tageszeitung und stöbern Sie im Internet. Es gibt etliche Portale und Internetseiten, die Immobilien zum Kauf in Ihrer Nähe anbieten.
Nun erstellen Sie eine Tabelle, um ein Gefühl für Erweiterungen und den Quadratmeterpreis zu erhalten. Notieren Sie sich die folgenden Aspekte:

• Lage (Straße, Stadt,…)
• Baujahr
• Größe
• Geforderter Abgabepreis
• Preis/m²
• Erweiterungen und Besonderheiten
Nun sollten Sie auch dokumentieren, wann Sie die Annoncen im Internet oder in Ihrer Zeitung nicht mehr finden können. Sehr wahrscheinlich wurde das Objekt dann verkauft. Die Objekte, die über einen längeren Zeitraum gelistet werden, sind oftmals überteuert. 

Wir sind bereits kurz auf einige Aspekte zu sprechen gekommen, aber es gibt darüber hinaus noch viele weitere. Die Preisbestimmung ist gar nicht so einfach, aber wir haben einmal die wichtigsten Kriterien und Faktoren für Sie niedergeschrieben. Es ist allerdings immer sehr schwer, aus Textanalysen eine Zahl zu machen. Sie können sich gerne daran versuchen, aber wundern Sie sich nicht, wenn wir Ihnen einen anderen Verkaufspreis vorschlagen.

• Besonderheiten
• Inventar und Möblierung
• Baujahr
• Renovierungen und bauliche Veränderungen, Sanierungsstau
• Art der Immobilie
• Standort
• Grundstücksgröße
• Wohnfläche
• Ausstattungsstandard
• Angebot am Markt

Die eigenständige Preisermittlung beim Hausverkauf ist überaus aufwendig und ist zudem oftmals ungenau. Das liegt einfach an der fehlenden Praxiserfahrung, die nur ein Immobilienmakler hat. Deswegen sollte man sich immer an solch einen professionellen Partner wenden, da der Verkauf so deutlich sicherer, schneller und zufriedenstellender abläuft.
Beispielsweise überprüft der Immobilienmakler im Voraus auch die Bonität des Käufers oder Mieters, sodass es nicht zu plötzlichen Überraschungen vor, (oder noch schlimmer nach!) dem Notartermin oder ähnlichem kommt.

Ein Wertgutachten hat darüber hinaus den Vorteil, dass es weniger angezweifelt wird. Schließlich wurde es von Profis erstellt und dient in der Verhandlung als schlagkräftiges Argument.
Auch die Bank bevorzugt ein professionell erstelltes Gutachten deutlich und nimmt zum Teil nur solche an. Ebenso kann man so schwierige Auseinandersetzungen einfacher lösen. So gesehen, hat es nur Vorteile für Sie.
In Deutschland gibt es hierzu drei genormte Ermittlungsverfahren. Die Wertermittlungsverfahren lauten:

1. Ertragswertverfahren
2. Vergleichswertverfahren
3. Sachwertverfahren

Diese Methode nutzt man, wenn eine Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt wird. Grundlegend nutzt man dafür den Bodenwert und den Reinertrag des Gebäudes und addiert diese Werte. Die Summe ist dann der Ertragswert. Hierfür werden die Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Heizung, Verwaltung, Versicherungen, Grundsteuer, sonstiges) gerechnet.

Schließlich sagt der Reinertrag so aus, was man für Erträge aus der Kapitalanlage herausziehen kann.
Jedoch gibt es auch hier noch Unterschiede. So gibt es beispielsweise den einfachen und den vollwertigen Ertragswert. Der einfache Ertragswert beschreibt lediglich den berechneten Ertrag, wie es oben beschrieben wurde. Dahingegen benötigt der vollwertige Ertragswert auch noch das Vergleichswertverfahren, um auf ein konkretes Ergebnis zu kommen.

Allerdings hat das auch einen kleinen Nachteil. Denn wenn der einfache Ertragswert ermittelt wird, wird das Ergebnis etwas verfälscht. Jedoch bekommt man schon eine detaillierte Ermittlung des Reinertrages bei reinen Anlageobjekten.

Grundlegend besitzt diese Methodik einen massiven Vorteil gegenüber den zwei anderen Bewertungsverfahren. Es ist nämlich so, dass diese Methode die aktuelle Marktlage verwertet. Das Ergebnis ist folglich sehr neutral und objektiv.

Im Gegensatz zur vorher beschriebenen Methode nutzt man diese bei selbst genutztem Wohneigentum als auch bei Eigentumswohnungen. Grundlegend zieht man zur Preisermittlung ähnliche Objekte mit der gleichen Größe und Ausstattung heran. Ebenso wird so der derzeitige Zeitpunkt berücksichtigt.
Beim Vergleichswert werden die folgenden Faktoren verwertet:

• Wert von Grund und Boden anhand Bodenrichtwerte
• Wert der Objekte selbst
• aktuelle Marktrecherchen
• Infrastruktur
• Ausstattung und Zustand
Dadurch nutzt man diese Methode unter anderem auch bei unbebauten Grundstücken.
Die Methodik hat nur den Nachteil, dass fehlende Daten zu einem schlechten Ergebnis kommen. Ebenso bildet der mögliche Verkaufspreis nur eine Momentaufnahme ab. Schließlich unterliegt der Markt auch gewissen Schwankungen, die man nicht berücksichtigen kann.

Positiv zu erwähnen, ist, dass der berechnete Gegenwert dem realen Immobilienwert entspricht. Die Methodik ist auch sehr transparent, was ein Vorteil bei der Verkaufsverhandlung ist.

Diese Methode ist, wie der Namen bereits suggeriert, deutlich genauer, objektiver und datenhaltiger. Es wird zur Berechnung der Wert von Grundstück, Immobilie, Gartenanlage genutzt. Dazu kommen die Bauneben- und Erschließungskosten. Diese Angaben sollten Sie als Hausbesitzer machen können.

Was hierbei auch sehr wichtig ist, dass Instandhaltungsrückstau berücksichtigt wird. Denn, wenn über einen längeren Zeitraum keine wertsteigernde oder werterhaltende Maßnahmen und Renovierungen durchgeführt wurden, dann wirkt sich das auf den aktuellen Sachwert aus.
Deswegen nutzt man diese Methodik für bebaute Grundstücke und selbstgenutzte Einfamilienhäuser. Zum Teil greift man auch auf diese Methode zurück, wenn man es mit Objekten zu tun hat, die nicht vergleichbar sind.
Das hat den Vorteil, dass der Gegenwert ausschließlich dem Wert der Substanz gleicht.

Wir haben bereits ein paar Informationen gegeben, wann welches Wertermittlungsverfahren angewendet wird. Vergleichswertverfahren werden angewendet, wenn es um unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen geht. Allerdings muss es dann sehr viele vergleichbare Objekte geben.

Die Methodik des Sachwerts wird eingesetzt, wenn es keine vergleichbaren Objekte gibt. Allerdings haben wir auch die unterschiedlichen Vor- und Nachteile benannt. Viele Ratgeber weisen nicht darauf hin. Deswegen sollten Sie sich in die Hände eines Profis begeben.

Letztlich möchten wir an dieser Stelle betonen, dass es normal ist, dass Immobilien unterschiedlich bewertet werden. Schließlich wollen die Interessenten möglichst günstig kaufen und die Besitzer möglichst teuer verkaufen. So funktioniert das aber nicht bei der Wertermittlung Immobilie.

Dazu kommt, dass viele Eigentümer den tatsächlichen Wert viel zu hoch ansetzen. Das liegt an der emotionalen Bindung an das Haus. Man hat dort viel Arbeit und Liebe hineingesteckt und der Immobilie somit einen emotionalen Wert gegeben.

Nehmen Sie am besten noch heute Kontakt zu uns auf oder erfahren Sie mehr zum Immobilienkauf, Grundstücksbewertung, Wertermittlung eines Hauses oder einer Wohnung oder dem Wertgutachten. Wir stellen Ihnen alle Informationen gerne zur Verfügung.