Denn man sieht zumeist nur den oberen Teil des Eisbergs! Zuweilen wird die Meinung vertreten, die Leistungen eines Immobilienmaklers würden sich in „Inserieren – Aufschließen – Abkassieren“ erschöpfen. Mit dieser Aufstellung soll aufgezeigt werden, welche vielfältigen Leistungen ein qualifizierter Immobilienmakler im Interesse eines Verkäufers, Suchenden und Käufers zu erbringen hat, denn schließlich geht es bei den Beteiligten meist um deren größte Investition ihres Lebens.
Dem Verfasser ist bekannt, dass leider nicht alle Makler dieses Anforderungsprofil erfüllen, was jedoch nicht den Maklern, sondern dem Gesetzgeber wegen der nach wie vor zu geringen Zugangsvoraussetzungen zuzuschreiben ist.
Betrachtet werden hier nur die Leistungen eines Immobilienmaklers, der für die Vermittlung von selbstgenutzten wohnwirtschaftlichen Kaufimmobilien tätig ist. Ein Makler, der auch Gewerbeobjekte, Miethäuser und/oder Mietwohnungen (bzw. die dafür erforderlichen Verträge) vermittelt, hat noch weitere Leistungen zu erbringen!

Diese Übersicht wurde uns freundlicherweise vom bvfi – Bundesverband für die Immobilienwirtschaft zur Verfügung gestellt. Foto © AdobeStock_172718962

Für die Unternehmensgründung und die Erstausstattung sind mindestens 50.000 EUR erforderlich, rechnet man das erste Jahr als Anlaufphase hinzu, eher 150.000 EUR
✓ Erfüllung der Zugangsvoraussetzungen nach § 34c der Gewerbeordnung
✓ Unternehmensgründung mit Businessplan unter Zuhilfenahme von Unternehmensberater, IHK, Rechtsanwalt und Steuerberater
✓ Erstellen eines rechts- und abmahnsicheren Impressums und der Datenschutzerklärung
✓ Juristische Ausarbeitung von Vertragsformularen und AGB‘s
✓ Kapital für die Ausstattung des Büros inkl. der erforderlichen Hard- und Software, Unternehmensbroschüren, Einrichten der Internetpräsentation, Präsentation auf den einschlägigen Social-Media-Plattformen (Facebook, XING, LinkedIn, SEO-Platzierung, Google-Adwords-Marketing, Marketingmaßnahmen usw.)
✓ Erstellung eines Leistungs- und Dienstleistungskatalogs mit Differenzierungsanalyse zu den Mitbewerbern
✓ Moderne Maklersoftware zur Verwaltung der Aufträge mit Login-Möglichkeiten der Kunden zur Nachverfolgung des jeweiligen Auftragsstatus
✓ Abschluss und Unterhaltung einer Betriebs- und Vermögensschaden- Haftpflichtversicherung (auch wenn diese gesetzlich nicht vorgeschrieben sind)
✓ Fortlaufende Qualifizierung und Weiterbildung (die gesetzlich geforderten 20 Stunden in 3 Jahren reichen für die erforderliche Qualifikation bei weitem nicht aus)
✓ Ausbildung der eigenen Mitarbeiter/Innen
✓ Zusatzausbildung zum Sachverständigen zur Erlangung der Befähigung, eine Immobilie unter Berücksichtigung des Zustandes und der erforderlichen Renovierungen bzw. Instandsetzungen marktgerecht bewerten zu können
✓ Kenntnis über folgende Gesetze, zumindest auszugsweise, sind erforderlich:

• das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere

1. – das Schuldrecht
2. – das Mietrecht
3. – das Maklerrecht
4. – das Fernabsatzgesetz mit seinem Widerrufsrecht
5. – die Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)

• das Geldwäschegesetz (GwG)
• die EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG)
• das Handelsgesetzbuch (HGB)
• ggf. das GmbH-Gesetz
• das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG)
• das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
• die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
• die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014)
• das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG)
• das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG)
• das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbG)
• die Betriebskostenverordnung (BetrKV)
• die Verordnung über die Heizkostenabrechnung (HeizkostenV)
• die Preisangabenverordnung (PAngV)
• die Zivilprozessordnung (ZPO)
• das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG)

✓ Erforderliche Aufnahme- und Vertragsunterlagen sowie Arbeitsmittel vorbereiten
✓ Aktuell gelistete und eventuell vergleichbaren Objekte selektieren (Objekt-, Lage- und
Marktrecherche)
✓ Angebots- und Verkaufsaktivitäten der letzten 6 Monate in öffentlich zugänglichen Datenbanken oder eigenen Systemen auflisten und deren Vermarktungsdauer ermitteln

✓ Schriftliche Bestätigung des Termins oder per E-Mail
✓ Vor dem eigentlichen Termin nochmals schriftlich oder telefonisch den Termin bestätigen lassen, da ca. 30% der Termine „verpasst“ werden und damit die Anfahrt umsonst war (das widerspricht der Überschrift, der Kunde kommt ins Büro)
✓ Besichtigung des Objektes, evtl. Anfertigen von ersten Fotos und Einschätzung der Lage
✓ Preis- und Zeitvorstellungen sowie etwaige personelle oder objektbezogenen Besonderheiten ermitteln
✓ Wirtschaftliche und technische Begehung und, sofern erforderlich, eine Bewertung der anstehenden Renovierungs- und/oder Instandsetzungsmaßnahmen und deren Kosten ermitteln oder ermitteln lassen
✓ Analyse der Mikro-/Makrolage und der vorhandenen Infrastruktur

✓ Eigentumsverhältnisse klären
✓ Unterlagen über die Immobilie sichten und ggf. anfordern, wie z.B.

• Grundrisszeichnungen
• Flächenaufstellungen
• Kubatur
• Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Baumassenzahl (BMZ)

✓ Vorbereitung des Makler-Auftrages
✓ Vereinbarung des Präsentationstermins mit Erläuterung der Marktwertanalyse

✓ Ermitteln des Wunschobjektes

• Preis
• Mikro-/Makrolage
• Ausstattung
• Marktanalyse

✓ Ermitteln der persönlichen Möglichkeiten

• Eigenkapital
• Vermögen
• Einkommen
• Finanzierbarkeit

✓ Besondere objektspezifischen Grundstücks- und Gebäudemerkmale (BOG) ermitteln ✓ Prüfen der vorhandenen Unterlagen, wie beispielsweise

• Grundbuchauszug
• Vereinbarte Belastungen, Vorkaufsrechte und Nutzungsrechte
• Auszug aus Katasteramt
• Flurkarte
• Bebauungsplan
• Altlastenverzeichnis
• Baulastenverzeichnis
• Bodengutachten
• Auflagen der Denkmalschutzbehörde
• Kaufpreissammlung Gutachterausschuss
• Gebäudeversicherungsunterlagen
• Daten vergleichbarer Verkäufe
• Analyse der vergleichbaren verkauften Immobilien

✓ Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:

• Gemeinschaftsordnung
• Teilungserklärung
• Beschlussprotokolle der letzten drei Jahre
• Protokollsammlung
• Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre
• Beurteilung der Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Anstehende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
• Anstehende Sonderumlagen

✓ Detaillierte Erklärung der Marktwertanalyse

• Erläuterung der Berechnungsmethode
• Information über die Datensammlung des Gutachterausschusses
• Information über die realisierten Verkaufspreise ähnlicher Immobilien
• Beeinflussung der besonderen objektspezifischen Gegebenheiten auf den Marktwert erläutern
• Erläuterung des Marktanpassungfaktors
• Begründung des ermittelten Marktwertes

✓ Erläuterung der möglichen Preis- und Vertriebsstrategie unter Berücksichtigung des optimalen Markteintrittspreises und der Vermarktungsdauer
✓ Empfehlungsschreiben zufriedener Kunden übergeben
✓ Profil des Maklerunternehmens vorstellen und die Unterscheidungsmerkmale zu anderen Maklerunternehmen erläutern

• Erläuterung der eigenen Leistung, Differenzierung zum Wettbewerb
• Unternehmenspräsentation
• Muster-Exposé
• Leistungsverzeichnis
• Vermarktungserfolge
• Login-Möglichkeit des Auftraggebers zur Nachverfolgung des Prozesses

✓ Maklervertrag nebst den AGB’s mit dem Verkäufer durchgehen
✓ Schriftlicher Abschluss des Maklervertrages
✓ Erteilung von Vollmachten an den Makler gegenüber Behörden, Verwalter usw.
✓ Erläuterung des gesetzlichen Widerrufsrechts
✓ Information über die Bestimmungen des Geldwäschegesetzes (GwG)
✓ Information über die Bestimmungen der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG)

✓ Erfassung der Daten in der Datenbank
✓ Passwortvergabe an den Verkäufer zur Nachvollziehbarkeit der Aktivitäten des Maklers
✓ Fotos vom Objekt erstellen und bearbeiten
✓ Erstellen von professionellen Grundrisszeichnungen
✓ Erstellen eines informativen, mehrseitigen Exposés
✓ 360-Grad- oder Video-Rundgang und/oder Luftaufnahmen erstellen
✓ Vor Veröffentlichung die erstellten Unterlagen mit dem Verkäufer besprechen und dessen Zustimmung einholen
✓ Endgültiges Erstellen des Exposés und der Verkaufsunterlagen
✓ In Absprache mit Kunden Anbringen eines Verkaufsschilds
✓ Die Immobilie in den gängigen Internetportalen und auf der eigenen Webseite präsentieren
✓ Den Mitarbeiter-/Innen das Objekt vorstellen
✓ Vorgemerkte Suchkunden informieren
✓ Ablösevoraussetzungen bestehender Darlehen (Vorfälligkeitsentschädigungen) klären
✓ Aktuelle Kreditinformationen mit möglichen Darlehensgebern für die Interessenten erfragen
✓ Verbrauchsdaten für Öl, Gas, Strom, Wasser ermitteln
✓ Erstellen eines Energieauseises nach EnEV 2014
✓ Liste des evtl. auch zu verkaufenden Zubehörs und Inventars erstellen und deren Wert ermitteln/absprechen bzw. Rechnungsunterlagen besorgen.
✓ Verkauf des Inventars im Kaufvertrag regeln und den Käufer über den Vorteil bei der Grunderwerbsteuer informieren
✓ Liste der fertiggestellten Reparaturen und Wartungsarbeiten erstellen
✓ Liste mit eventuell noch notwendigen Reparaturen erstellen und Angebote einholen
✓ Mietverträge besorgen, Kautionen prüfen
✓ Mieter über den beabsichtigten Verkauf informieren und vereinbaren, wie die Besichtigungstermine durchgeführt werden

✓ Entgegennahme der Anfragen (das können je nach Objekt hundert und mehr sein)
✓ Gezielte Fragestellungen zur Vermeidung von Besichtigungstourismus und Besichtigungskriminalität
✓ Übereinstimmung mit den Wunschvorstellungen des Interessenten mit der angebotenen Immobilie prüfen
✓ Datenblatt erstellen
✓ Von den Interessenten noch gewünschte Auskünfte mit dem Verkäufer besprechen
✓ Den Verkäufer regelmäßig über die Gespräche und die Ergebnisse der Besichtigungen informieren.
✓ Die Ergebnisse von Besichtigungen und Gesprächen auswerten und ggf. die Vertriebsstrategie anpassen.
✓ Besichtigungstermine mit den infrage kommenden Interessenten vereinbaren
✓ Finanzierungsbestätigung des Interessenten einholen
✓ Gespräche zwischen Verkäufer und Kaufinteressenten unter Beteiligung des Maklers führen
✓ Vorgesehene Vereinbarung und erforderliche Daten zur Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages protokollieren
✓ Entwurf des Notarvertrages mit den Beteiligten besprechen
✓ Kopien des Kaufvertragsangebots an den Darlehensgeber übermitteln
✓ Unterlagen zur Erfüllung des Geldwäschegesetzes erstellen
✓ Falls erforderlich, den Interessenten bei der Finanzierung unterstützen
✓ Aufklärung des Interessenten über sein gesetzliches Widerrufsrecht
✓ Erläuterung des Interessenten über die Bestimmungen des Geldwäschegesetzes (GwG)
✓ Information des Interessenten und Erläuterung der Bestimmungen der Datenschutz- Grundverordnung (DSGVO)

✓ Inhalte der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung erläutern
✓ Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Folgen erläutern
✓ Betriebskostenabrechnungen der letzten 3 Jahre erklären
✓ Überprüfen, ob es uneinbringbare Forderungen an andere Eigentümer gibt, für die der neue Eigentümer einstehen müsste
✓ Höhe der Instandhaltungsrücklage mit dem Zustand des Objektes abgleichen
✓ Auf einen eventuellen Instandhaltungsstau hinweisen mit der Folge einer möglichen Sonderumlage hinweisen
✓ Erläuterung der Vorgehensweise bei einem unterjährigen Eigentümerwechsel, insbesondere bei einer vermieteten Eigentumswohnung.

• Hinweise auf Grundsteuerzahlungen (am Anfang des Kalenderjahres eingetragener Eigentümer zahlt in der Regel bis zum Ende des Kalenderjahres)
• Jahresabrechnung des Verwalters mit dem Verkäufer und dem Käufer
• Jahresabrechnungen mit dem Mieter
• Übergang Kaution
• Zählerstände ermitteln etc.

✓ Dem Notar alle noch erforderlichen Personaldaten von Verkäufer und Käufer übermitteln
✓ Dem Notar alle noch erforderlichen Objektunterlagen übermitteln
✓ Den Notar über die noch gewünschten Vertragsinhalte informieren, ebenso über die Änderungen zum ursprünglichen Entwurf
✓ Dem Notar für Rückfragen zur Verfügung stehen
✓ Begleitung der beiden Vertragsparteien zum Notar

✓ Die im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen bis zu ihrer Erledigung begleiten
✓ Eventuelle Konflikte lösen
✓ Die Übergabe des Objektes organisieren und protokollieren