Scheidung Haus: Wenn sich verheiratete Paare trennen, tritt immer wieder das gleiche Problem auf: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

Zahlreiche Aspekte sollten schon vor der Scheidung beachtet werden. Ist das Haus mit einem Kredit belastet? Lohnt sich der Behalt des Eigenheimes bei parallelen Unterhaltszahlungen? Oder muss die Immobilie am besten verkauft werden?
Nach deutschem Recht ist eine Scheidung erst dann möglich, wenn seit mindestens 365 Tagen keine Lebensgemeinschaft mehr zwischen zwei Ehepartnern existiert und auch keine Aussicht darauf besteht, dass die Lebensgefährten zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal zu einer Lebensgemeinschaft zusammenfinden werden.

Nicht nur bei der Anschaffung von Häusern kommen Kosten auf Sie zu, nein, vor allem bei einer Trennung mit anschließender Scheidung können immense Beträge anfallen.
Um diese Aufwendungen zu minimieren, kann vor oder während der Ehe ein sogenannter Ehevertrag abgeschlossen werden, in welchem hauptsächlich Regelungen in den Bereichen Versorgungsausgleich, Unterhalt und Güterstand enthalten sind. Auch wenn es sich beim Eheschluss etwas komisch anfühlt, schon über Regelungen zur Scheidung nachzudenken, ist dies schlichtweg am vernünftigsten, denn nachher ärgern Sie sich sonst, dass Sie zu Zeiten der Heirat blind vor Liebe waren und nun unnötig hohe Ausgaben haben.
Die Kosten eines Ehevertrags sind abhängig vom Umfang der inbegriffenen Güter und von der Vermögenslage der Ehegatten. Schlussendlich kommen Rechtsanwaltskosten für die Erarbeitung, Beratung und Notarkosten zur notariellen Beurkundung zusammen.

Sofern kein Ehevertrag geschlossen wurde, handelt es sich bei einer Ehe immer um eine sogenannte Zugewinngemeinschaft. Wird eine Ehe nun geschieden, wird das während der Ehe erlangte Vermögen beim Zugewinnausgleich gleichmäßig auf beide Partner aufgeteilt. Dabei spielt es keine Rolle, zu welchem Anteil die Gewinne erwirtschaftet wurden.

Fiel der Gewinn während der Ehe negativ aus, sind also Schulden entstanden, müssen ebenfalls beide zum gleichen Anteil für diese aufkommen.
Wurde während des Bündnisses eine Immobilie oder ein Grundstück erworben, zählt diese ebenfalls als Vermögenswert zum Zugewinn. 

Das Eigentum, welches schon vor Eheschluss im Besitz eines Ehepartners war, wird hier nicht in die Berechnung mit einbezogen und bleibt, wie zuvor bestehen. Eine Ausnahme ist, wenn ein Ehegatte eine Immobilie schon vor der Heirat besaß und es eine Wertsteigerung gab. Hier wird diese Wertsteigerung mit, in den Zugewinn einbezogen.
Auch eine geerbte Immobilie wird nicht beim Zugewinnausgleich berücksichtigt. Lediglich gemeinsam finanzierte Wertsteigerungen wie Renovierungsarbeiten werden hier berücksichtigt. Der Wert des Hauses vor Modernisierungsmaßnahmen spielt dabei allerdings keine Rolle.

Die Trennungsphase geht mindestens ein Jahr, häufig wird sogar von dem Trennungsjahr gesprochen. Es beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem einer der Lebensgefährten einen Trennungswunsch äußert. Erst nach Ablauf dieses Jahres kann die Scheidung eingereicht werden. Das hat den Grund, dass somit beide genug Zeit haben, sich Ihre Entscheidung gründlich zu überlegen, denn nach der Beendigung des Eheverhältnisses gibt es kein Zurück mehr.

Wer es wirklich ernst meint, sollte während des Trennungsjahres auch nicht zusammenleben. In der Regel wird das Wohneigentum in der Trennungszeit nur in besonderen Härtefällen einem Partner zugewiesen. Ist ein Lebenspartner alleiniger Besitzer der Immobilie, reicht dies nicht für eine Zuweisung aus. Dazu muss ein Gatte das Überlassen der Eigentumswohnung oder des Hauses verlangen, mit der Begründung, eine unbillige Härte zu vermeiden.

Eine unbillige Härte liegt zum Beispiel vor, wenn der Antragsteller nachweisen kann, dass die Suche nach einer neuen Unterkunft oder das gemeinsame Zusammenleben nicht ohne erhebliche Folgen für ihn oder das Kind bliebe.
Auch bei häuslicher Gewalt können Sie verlangen, dass Ihnen die gesamte Wohnung zur eigenen Nutzung überlassen wird. Häusliche Gewalt umfasst dabei nicht nur Verletzungen am Körper, sondern auch rücksichtsloses oder unbeherrschtes Verhalten sowie Sachbeschädigungen im Haushalt. Kommt es allerdings nur einmal vor, ist dies somit durch die emotionale Belastung durch die Trennung zu begründen. Sind auch keine weiteren Drohungen oder Verletzungen in der Zukunft zu erwarten und handelt sich weiterhin nur um verbale Auseinandersetzungen sowie Anspannung untereinander, dann liegt auch keine unbillige Härte vor und gibt Ihnen dadurch auch keinen Anspruch auf einen Zuweisungsantrag.

Kommt es dazu, dass ein Gatte die Eigentumswohnung verlassen muss, aber selbst noch Eigentümer oder Miteigentümer ist, kann dieser auf Nutzungsentschädigung plädieren, welche sich an der Höhe der üblichen Mietpreise in der Umgebung orientiert.
Je nachdem, ob die verbleibende Partei Miteigentümer ist oder nicht, kann sich diese Nutzungsentschädigung auch um die Hälfte reduzieren.

Wenn einer der Ehegatten im Zuge der Trennung aus der gemeinsamen Eigentumswohnung ausgezogen ist und nicht innerhalb eines halben Jahres nach Auszug ernsthaft bekundet, er wolle doch wieder zurück und wieder einziehen, gilt dies als Aufgabe der Wohnung, wodurch Sie das alleinige Nutzungsrecht genießen, auch wenn der Lebenspartner alleiniger Eigentümer ist.

Nur mit Ihrer Bewilligung kann die ausgezogene Partei wieder zurück in die Eigentumswohnung gelangen. Wenn Sie dies nicht möchten, können Sie ein alleiniges Nutzungsrecht beantragen.

Haben Sie eine vermietete Immobilie und sind im Zuge der Trennung darauf angewiesen, selbst dort einzuziehen, können Sie unter Angabe des Grundes „Eigenbedarf“ Ihrem Mieter kündigen.
Es besteht hier trotzdem eine Kündigungsfrist von drei Monaten bzw. sechs, wenn der Mieter schon länger als fünf Jahre dort wohnt und neun Monate, wenn dieser bereits seit acht Jahren in Ihrer Immobilie wohnt. 

Gemeinsame Eigenheime machen die Scheidung komplizierter. Es müssen Fragen wie „wer bewohnt das Heim weiterhin?“ oder „muss die Immobilie im Zuge des Zugewinnausgleichs doch verkauft werden?“ beantwortet werden.
Nach der Scheidung Haus muss eigentlich immer mindestens eine Partei ausziehen. Welche das sein wird, klärt sich während des Scheidungsverfahrens. Zur Entscheidung werden Faktoren wie Alter der Ehepartner, Nähe zum Arbeitsplatz, Gesundheit, besondere Umstände und vor allem die Lage der Nachfahren mit einbezogen.

Einigen sich die Lebensgefährten nicht und bleiben die Kinder bei einem Elternteil, welcher in der gemeinsamen Eigentumswohnung wohnt und dort auch bleiben möchte, so kann die Nutzung dieser Wohnung auch der Partei ohne Eigentum an dieser zugesprochen werden. Dies passiert oft, um das Wohl der Nachkommen zu gewährleisten.
Dann wird ebenfalls ein Mietvertrag zu ortsüblichen Konditionen aufgesetzt oder aber der Partner ohne Eigentumsrecht kauft die Immobilie komplett auf, um dort weiterhin wohnen zu dürfen.

Eine Alternative bei keiner Findung einer Lösung stellt die selten lukrative Versteigerung dar. Hierbei handelt es sich um eine besondere Form der Zwangsversteigerung zur Auflösung einer ideellen Gemeinschaft, bei welcher einer der Geschiedenen einen Antrag auf Teilungsversteigerung beim Amtsgericht einreichen kann. Voraussetzung für solch einen Antrag ist allerdings, dass der Antragsteller im Grundbuch als Miteigentümer vermerkt sein muss. Innerhalb von zwei Wochen kann hierbei Einwand erhoben werden.

Kann nachgewiesen werden, dass sich durch eine Versteigerung die Lebensverhältnisse der Nachkommen drastisch ändern würden, kann das Verfahren für die Dauer von sechs Monaten eingestellt werden.
Wird das Haus schlussendlich erfolgreich öffentlich versteigert, werden zuerst Aufwendungen für Sachverständige und Gericht abgezogen, bevor der Erlös an die Verkäufer geht. Dieser fällt im Normalfall deutlich niedriger aus, als bei einem Privatverkauf der Immobilie. Aus diesem Grund sollte eine Teilungsversteigerung nie die höchste Priorität besitzen und wirklich nur im Härtefall angepeilt werden, wenn eine Einigung beider Ehepartner aussichtslos erscheint.

Sind sich beide Parteien allerdings einig, was mit dem Haus geschehen soll, ersparen sie sich oft viel Mühe und Kraft. Dabei kann es zu verschiedenen Einigungen kommen.

Eine eher selten gewählte Option stellt die Realteilung dar. Diese ist nicht in allen Fällen möglich, denn es kommt auf die Gegebenheiten der Immobilie an. Ist sie zum Umbau in zwei abgeschlossene Wohneinheiten geeignet, so können auch nach der Scheidung beide Parteien in Ihrem Teil weiterhin wohnen bleiben, oder auch Ihre Wohneinheit weiterverkaufen oder -vermieten.

Kommt es zu einer Einigung, bei welcher einer der Eheleute weiterhin allein im Haus verweilen möchte, so kann dieser auch den anderen für seinen Eigentumsanteil ausbezahlen. Dazu muss die Bank die weichende Partei von seiner Mithaftung entlassen. Das Kindergeld erhält dann der betreuende Elternteil.
Dies tut sie allerdings nur, wenn sichergestellt werden kann, dass die Vermögens- und Einkommensverhältnisse des verbleibenden Partners ausreichen, um zukünftige Verbindlichkeiten allein zu bewältigen.
Auch das Aufsetzen eines Mietvertrages ist hier eine mögliche Alternative, sodass ein Vermieter-Mieter-Verhältnis entsteht.

Die wohl häufigste Möglichkeit ist der Hausverkauf. Hierbei ist es üblich, dass der Erlös zur Tilgung von übrigen Schulden und Vorfälligkeitsentschädigungen genutzt wird und der Rest gemäß dem Verhältnis von Eigentumsanteilen zwischen beiden Parteien geteilt wird.
Der Verkauf von Immobilien kann allerdings nur abgewickelt werden, wenn beide Ex-Ehepartner dem zustimmen, da es sich laut Bürgerlichem Gesetzbuch um einen wesentlichen Vermögensgegenstand handelt. Selbst wenn nur einer im Grundbuch eingetragen ist, ist dies der Fall.

Es bietet sich an, das Haus schon vor dem Einreichen der Scheidung zu verkaufen, denn so entsteht kein Zeitdruck, sie bleiben organisierter und das Geld für Scheidungskosten ist somit bereits vorhanden.
Hierzu müssen Sie sich zuerst einigen, bis wann Sie jeweils ausgezogen sein müssen und konkrete Räumungstermine vereinbaren. Nun können Sie sich auf einen Mindestverkaufspreis einigen, welchen es zu erzielen gilt.
Mit der Bank muss noch geklärt werden, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss, wenn der Kredit vorzeitig abbezahlt wird.

Auch die Aufteilung des Verkaufserlöses unter Ihnen sollten Sie im Vorfeld klären. Achten Sie außerdem darauf, ob Sie Steuern für den Hausverkauf zahlen müssen. Sofern Sie nicht im Jahr des Verkaufes, sowie die zwei Jahre davor in der Immobilie gewohnt haben, fällt eine zusätzliche Spekulationssteuer an.
Einen Energieausweis müssen Sie unbedingt erstellen lassen. Zeigen Sie diesen nicht dem Kaufinteressenten bei der Besichtigung vor, drohen Ihnen hohe Geldstrafen.

Einen Immobilienmakler hinzuzuziehen, ist ebenfalls eine gute Entscheidung. Dieser ermittelt für Sie den Verkehrswert des Objektes und bekommt in der Regel das Haus für einen höheren Preis verkauft, als Sie es könnten. Dieser muss allerdings über sämtliche Mängel und Schäden am Objekt informiert sein.
Zudem bleibt für Sie zu klären, was Sie alles mitverkaufen wollen oder wie die Einrichtung zwischen Ihnen beiden aufgeteilt wird.

Schlussendlich sollten Sie ebenso bedenken, wie der Weiterverkauf sich auf den Zugewinnausgleich und den Unterhalt auswirkt. Wie hoch Unterhaltszahlungen ausfallen, ist in der sogenannten Düsseldorfer Tabelle geregelt.
Werden Immobilien erst nach der Scheidung auf dem Markt angeboten und die Kaufinteressenten merken bei der Besichtigung, dass Sie das Haus unbedingt, so schnell es geht, verkaufen möchten, so kann sich dies eventuell negativ auf den Verkaufspreis auswirken.

Ebenso können Immobilien nach der Scheidung weiterhin an Dritte vermietet werden. Dies kann allerdings nur funktionieren, wenn beide Ex-Partner nach der Scheidung immer noch ein gutes Verhältnis miteinander haben, denn hier agieren Sie beide als Vermieter und sollten daher zumindest auf einer geschäftlichen Ebene gut miteinander klarkommen.
Aufwendungen wie Instandhaltung, Sanierung, Renovierung oder monatliche Schuldtilgung sowie Einnahmen werden dabei geteilt.

Wird dem Objekt ein hoher emotionaler Wert zugesprochen, weswegen Sie es ungern verkaufen wollen, so kann auch das Eigentumsrecht auf die Nachkommen übertragen werden, damit es in der Familie bleibt im Falle: Scheidung Haus.
Sofern das Kind noch minderjährig ist, muss allerdings eine Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht erfolgen.
Beachtet werden sollte dabei unbedingt, dass mit dem Übertragen des Eigentumsrechtes auch eine Vielzahl an Abgaben auf das Kind zukommen werden. So muss dieses die Grundsteuer sowie Kosten für Unterhalt und Versicherungen zahlen.

Da Sie sich allerdings vermutlich aus gutem Grunde scheiden lassen, sollten Sie von einer Weitervermietung bzw. einer Eigentumsübertragung möglichst absehen. Der Kontakt zum Ex-Gatten bleibt hierdurch nämlich zwangsläufig bestehen und gerade das ist es doch, weshalb Scheidungen hauptsächlich geschehen, nämlich um den Kontakt zum Lebensgefährten zu minimieren oder gar vollständig zu beenden.

Kommt es zur Scheidung, während die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist, muss das Darlehen selbstverständlich trotzdem weiterhin bezahlt werden. Dabei haftet grundlegend derjenige, welcher bei der Bank den Vertrag unterschrieben hat. Oftmals lässt das Kreditinstitut bei gemeinsamem Eigentum beide Ehegatten unterschreiben, um sich bestmöglich abzusichern. Dann nämlich müssen beide für Ihre Verbindlichkeiten aufkommen oder aber die Bank zieht den vollen Betrag von nur einer Person ein.

Ist dies der Fall, so steht dem zahlenden Partner grundsätzlich ein Ausgleich der Hälfte des Betrags durch den jeweils anderen zu. Zu einer Sittenwidrigkeit kann es hierbei kommen, wenn von vornherein absehbar ist, dass die andere Partei finanziell erheblich überfordert wird.

Ist die gemeinsame Immobilie das Einzige, was Sie noch zusammenhält, so können Streitigkeiten in vielen Fällen durch den Verkauf des gemeinsamen Eigenheimes gelöst werden. Durch den entstehenden Verkaufserlös können Schulden für Kredite getilgt oder sogar komplett abbezahlt werden, wodurch die Loslösung von der Lebensgemeinschaft erheblich vereinfacht wird.
Sofern es Kinder gibt, welche an das Haus und sein Umfeld gewöhnt sind und diese dort auch gerne wohnen bleiben möchten, ist von einem Hausverkauf abzuraten.
Eine Option für Leute, welche unbedingt ausziehen möchten, wäre hier, den Eigenheim-Anteil an den Ex-Gatten zu übertragen und ihn dort mit den Kindern wohnen zu lassen, um den Kids eine stressfreie und glückliche Kindheit bieten zu können.

Oftmals kommt es im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Eigenheimes zum Abschluss eines Bausparvertrages. Im Scheidungsfall wird dieser mitberücksichtigt. Sofern beide Ehepartner innerhalb des Vertrages sind, wird das seit Eheschließung eingezahlte Vermögen jeweils zum gleichen Anteil auf Sie verteilt.
Wenn nur ein Gatte im Vertrag war, der andere aber mit eingezahlt hat, beispielsweise über das gemeinsame Konto, dann hat dieser ebenfalls Anspruch auf seinen Anteil.

Die Kündigung des Bausparers kann jederzeit erfolgen. Wenn beide Lebenspartner Inhaber sind, müssen auch beide der Kündigung zustimmen.
Zu beachten ist hierbei, dass eine Entschädigung in Höhe eines prozentualen Anteils der gewählten Bausparsumme, für jeden Monat, den Sie früher vor geplantem Vertragsende ausgestiegen sind, erhoben werden kann.

Es ist nicht sinnvoll, nach einer Scheidung noch weiterhin gemeinsam mit seinem Ex-Gatten ein Eigenheim zu vermieten oder gar in einer Realteilung zu leben.
Die beste Option, welche Sie wählen können, bleibt immer noch das Verkaufen des Eigenheims oder der Eigentumswohnung an Dritte, um mit dem alten Lebensgefährten wirklich vollständig abschließen zu können. Schlussendlich ist es doch genau das, was Sie durch das Scheiden bezwecken wollen.
Klären Sie dazu alles Nötige im Voraus und machen Sie nicht den Fehler, erst nach der Scheidung über Ihre zukünftigen Pläne nachzudenken und alles Weitere zu besprechen. Informieren Sie sich ausreichend über Ihre Rechte und Pflichten in der Trennungszeit.

GASTBEITRAG von www.scheidungsrecht.org

Die eigenen vier Wände sind für viele Ehepaare ein lang ersehntes Ziel, und haben sie dieses endlich erreicht, ist die Freude oft groß. Kommt es jedoch zu einer Scheidung, kann das Eigenheim wiederum zur Komplikation werden. Wer darf im Haus wohnen bleiben? Oder muss dieses sogar verkauft werden? Dies hängt von den genauen Umständen ab.

Prinzipiell darf der Eigentümer des Hauses über dieses verfügen und somit auch (mit Einschränkungen) entscheiden, was bei einer Scheidung mit dem Haus passiert. Dafür muss zunächst geklärt werden, wer überhaupt einen Eigentumsanspruch besitzt.

Steht nur einer der beiden Ehepartner im Grundbuch, gilt er in der Regel als der alleinige Eigentümer. Die einzige Ausnahme besteht hier, wenn das Paar per Ehevertrag eine Gütergemeinschaft vereinbart hat. Bei diesem Güterstand wird nämlich das Einzelvermögen beider Partner, wie z. B. Grundbesitz, automatisch zum gemeinsamen Gesamtgut. Dadurch hat auch der Ehepartner, der nicht im Grundbuch steht, ein Mitspracherecht über das Haus. Das Paar muss in diesem Fall eine Einigung treffen, wie das gemeinsame Vermögen aufzuteilen ist, sofern dies nicht bereits im Ehevertrag geregelt wurde.

Sehr häufig stehen aber ohnehin beide Ehegatten im Grundbuch, sodass bereits von Vornherein jeder von ihnen einen Eigentumsanteil am Haus besitzt. Dies kann die Aufteilung im Falle einer Scheidung schwierig gestalten.

Die einfachste Lösung ist natürlich, dass beide Ehepartner auch nach der Scheidung in dem Haus wohnen bleiben und sich weiterhin ihr gemeinsames Eigentum teilen. Dann ist es ratsam, eine schriftliche Vereinbarung über die Nutzung der Immobilie zu treffen, oder das Haus zu zwei baulich abgeschlossenen Wohneinheiten umzubauen. Die meisten geschiedenen Paare streben jedoch auch eine räumliche Trennung an, weshalb diese Option für viele nicht infrage kommt.

Des Weiteren besteht die Möglichkeit, dass nur einer der beiden Ehegatten fortan in dem Haus wohnt. Dessen Ex-Partner kann dann seinen Eigentumsanteil auf Ersteren übertragen und erhält dafür eine Entschädigungszahlung. Außerdem sollte er aus dem Grundbucheintrag gestrichen werden. Ist er obendrein noch Kreditnehmer für das Haus (neben seinem Ex-Gatten), ist es wichtig, die Bank miteinzubeziehen, damit sie den Ehepartner, der seinen Eigentumsanteil überträgt, aus der Mithaftung für den Kredit entlässt.

Die dritte Option ist der gemeinsame Hausverkauf und die anschließende Aufteilung des Verkaufserlöses zwischen beiden Ehepartnern gemäß ihrer Eigentumsanteile. Wurde der Kredit für das Haus noch nicht abbezahlt, sollte er in diesem Zuge getilgt werden.

Alle diese Möglichkeiten setzen voraus, dass die beiden Ehegatten sich darüber einigen können, was mit dem Haus geschieht. Sind sie hingegen zerstritten und kommen auf keinen gemeinsamen Nenner, bleibt oft nur die Möglichkeit der Teilungsversteigerung des Hauses. Diese kann von jedem der beiden Ehepartner unabhängig von dessen Miteigentumsanteil beim Amtsgericht beantragt werden. Das Haus wird dann öffentlich durch das Vollstreckungsgericht versteigert und der Erlös unter den Ehepartnern aufgeteilt.

Eine weitere Komplikation für scheidungswillige Hauseigentümer kann sich beim Zugewinnausgleich ergeben. Dieser erfolgt, wenn ein Ehepaar in einer Zugewinngemeinschaft lebt und sich scheiden lässt. Hierbei wird der Vermögenszuwachs jedes Partners während der Ehe ermittelt und dem jeweils anderen zur Hälfte ausgezahlt.

Bei diesem Zugewinn kann es sich beispielsweise auch um die Wertsteigerung eines Hauses handeln, also kein liquides Vermögen. Trotzdem muss dieser durch einen Geldbetrag ausgeglichen werden. Dafür kann es notwendig sein, das Haus zu verkaufen, um das nötige Geld aufzubringen.