Die Kaution des Mieters dient als Sicherheit für das Mietverhältnis. Wofür darf sie verwendet werden? Nicht für alles und jeden Zweck, sagt der Gesetzgeber. Beispiel: Sie dient als Sicherheit für mögliche Schäden oder ausstehende Mietzahlungen während des Mietverhältnisses. Die Mietkaution ist ein Sicherungsinstrument, mit dem der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen Geld einbehalten kann, bis der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nachkommt.
Die erste Voraussetzung ist, dass der Abzug von der Kaution gerechtfertigt ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter nachweisbar einen Schaden verursacht hat, den der Vermieter auch beweisen kann.
Nächster Schritt: der Vermieter hat dem Mieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels zu geben. Beispiel: Die Wohnung wurde bei der Übergabe vollständig unter Zeugen (am besten mit Nichtverwandten) fotografiert und bei Auszug sind nun Mängel vorhanden, für die der Mieter einzustehen hat. Nicht alles, was ein Vermieter für gerecht erachtet, entspricht aber der realen Wirklichkeit, wenn Vermieter und Mieter später vor Gericht streiten.
Ein immer wiederkehrendes Beispiel ist der beschädigte Fußboden. Der Vermieter behauptet, der Fußboden sei beschädigt, der Mieter ist anderer Meinung, denn er hält die Beschädigung für eine vertragsgemäße Abnutzung. Wenn die Auffassungen derart unterschiedlich sind, werden gerne die Gerichte damit beschäftigt.
Wir können Ihnen aus eigener Erfahrung berichten, dass Sie sich damit nichts Gutes tun. Denn die Richter werden wiederum einen Sachverständigen beauftragen, der wiederum viel Geld kostet. Vermieter sollten wissen, dass der Bodenbelag eine bestimmte durch die Rechtsprechung festgelegte Nutzungsdauer hat. Und ob eine Beschädigung oder Abnutzung vorliegt, kann der Laie nicht expliziert unterscheiden, es sei denn der Schaden ist so offensichtlich, dass man darüber nicht streiten muss.
Fazit: einigen Sie sich lieber außergerichtlich, dann tun Sie sich und Ihrem Vertragspartner etwas Gutes, denn das, was bei einem Gerichtsurteil herauskommt, wird keine der beiden Seiten befriedigen.
Weiteres Beispiel aus der Praxis: Der Mieter verursacht auf der Terrasse oder auf dem Balkon Öl- oder Rostflecken auf dem Belag, meistens sind das Fliesen, die beschädigt werden. Nun werden Sie überrascht sein, was der öffentlich vereidigte Bausachverständige dazu gesagt hat, den wir in solchen Fällen hinzugezogen haben. Zunächst muss versucht werden, den Schaden zu beheben. Dazu beauftragt man eine Spezialfirma. Trotzdem bleiben Restspuren, die man sieht und den Belag teilweise nicht mehr so schön erscheinen lässt wie er vorher war.
Es ist geradezu ernüchternd, welche Beträge der Sachverständige als Schadenersatz anerkennt. Für einen Fleck auf dem Belag werden zwischen 5 bis 10 Euro berechnet. Wir hatten einmal einen Fall da waren über 25 Rostflecken auf der Terrasse verstreut durch Liegestühle, die bei Regen draußen gestanden haben. Der Schadenersatz stand in keinem Verhältnis zu dem augenscheinlichen Schaden, den der Mieter verursacht hat.
Ich folgere daraus, dass man den Mieter am besten informiert, wenn er ältere Gartenmöbel aufstellt, dass Rostflecken nicht zum normalen Gebrauch an der Mietsache gehören. Ebenso trifft es zu, dass Ölflecken aufgrund von intensivem Grillen auf dem Boden nichts zu suchen haben.
Da der Sachverständige auch das Alter des Belages zu berücksichtigen hat, kann es vorkommen, dass Ihnen kein Ersatz zusteht, wenn der Plattenbelag z.B. über 30 Jahre alt ist und damit seine durchschnittliche Lebensdauer überschritten hat. Auch wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung besitzt, können Sie damit rechnen, sich lange herumzustreiten, bis Sie zu Ihrem Schadenersatz kommen.
Dazu dient die Kaution, denn wenn Sie einen angemessenen Betrag einbehalten, ist der Mieter am Zug. Wenn der Mieter dann zu Gericht gehen will, sollte er sich das wohl überlegen, denn die Gerichte sind mit derartigen Fällen übelst genervt und fällen ihr Urteil nicht unbedingt zum Vorteil für die eine oder andere Partei, sondern versuchen Sie und das ist deren Aufgabe und Recht, Sie in einen Vergleich zu bringen.
In jedem Falle empfehlen wir immer ein ausführliches Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug mit Zeugen (die nicht mit Ihnen verwandt sind), als auch eine umfangreiche Fotodokumentation, wo jedes Detail der Mietsache fotografiert wird.
Bei einer 2-Zimmer-Wohnung können ohne weiteres 50 Bilder angefertigt werden. Fotografieren Sie mit System, die Zimmer dem Uhrzeiger folgend von links nach rechts. Fangen Sie bei der Türe (innen und außen) an, dann die Wände und Decke, der Fußboden. Sollten irgendwo Beschädigungen festzuhalten sein, nehmen Sie einen Meterstab und legen Sie ihn zur Beschädigung, fertigen Sie ein hochauflösendes Foto an, damit man zweifelsfrei den Mangel auch beweisen kann. Eine zusätzliche Erwähnung im schriftlichen Protokoll macht das Ganze dann hieb- und stichfest. In der Küche und im Bad sollten Sie alles fotografieren und zwar im Detail innen und außen: Jeden Schrank, den Herd (inkl. Backbleche, Beleuchtung, Funktion der Platten und des Backofens), den Kühlschrank, im Bad insbesondere die Badewanne (die Oberflächenbeschichtung), Waschbecken (auf Sprünge und Risse achten), WC inkl. Deckel (innen und außen). Zum guten Schluss vermerken Sie im Protokoll, dass versteckte Mängel, die der Mieter verschwiegen haben könnte (ob bewusst oder unbewusst), auch nachträglich beim Mieter reklamiert werden können.
Sollte der Mieter einen Mangel nicht behoben haben, so müssen Sie ihm aufgrund der geltenden Gesetze eine angemessene Nachfrist setzen, dass er den Mangel beheben kann.
Oder Sie gehen gleich zu Ihrem Immobilienprofi vor Ort, der kennt sich damit aus. Wir freuen uns auf Sie.
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