Maklervertrag – was müssen Sie wissen?

Wenn man eine Immobilie über einen Makler verkaufen möchte, muss zunächst ein Maklervertrag abgeschlossen werden. In einem solchen Vertrag gehen der Eigentümer der Immobilie und der Makler Verpflichtungen ein. Der Makler muss je nach Vertrag gewisse Leistungen erbringen und der Verkäufer muss sich an bestimmte Regeln halten.

Was ist ein Maklervertrag?

Für die geregelte Zusammenarbeit zwischen Makler und Auftraggeber wird in der Regel ein Maklervertrag geschlossen. Die Person, die den Makler beauftragt, kann zum einen ein Immobilienbesitzer aber zum anderen auch ein Kaufinteressent sein.

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt im §656 a-d BGB die Frage der Vergütung, die der Makler nach Vollendung des Auftrages verlangen kann.

Wann kommt ein Maklervertrag zustande?

Ein Maklervertrag ist ein zweiseitiger, privatrechtlicher Vertrag, bei dem der Verkäufer und ggf. Kaufinteressent sich verpflichten, dem Makler im Erfolgsfall eine Provision zu bezahlen. Der Gesetzgeber regelt dies im §656 BGB.

Somit kann der Maklervertrag seit 23.12.2020 nur noch in Textform zustande kommen, wenn der Eigentümer einen Makler bittet, sein Eigentum für ihn zu verkaufen und der Makler, das zusagt. Davor war dies auch mündlich möglich, somit hatten die beiden, juristisch gesehen, einen Maklervertrag durch Angebot und Annahme abgeschlossen.

Der Maklervertrag ist nicht zu verwechseln mit einem Notarvertrag. In Deutschland geht Eigentum von Immobilien ausschließlich dann über, wenn dies schriftlich vor einem Notar per Kaufvertrag erklärt wird.

Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Damit ein Maklervertrag ordnungsgemäß zustande kommt, muss der Makler die Textform sowie bestimmte Informationspflichten einhalten. Dies betrifft die Aufklärung über das Anfallen von Maklergebühren, über die vorgeschriebene Widerrufsbelehrung, die wesentlichen Inhalte des Maklerauftrags und über die Identität des Verkäufers sowie des Maklers als Unternehmer.

Die verschiedenen Formen eines Maklervertrages

Mit dem Maklervertrag haben Auftraggeber und Makler die Möglichkeit, Mindeststandards für die Maklertätigkeit und dessen Entlohnung festzulegen. Bei einem Immobilienmaklervertrag gilt grundsätzlich: Je exklusiver der Auftrag ist, desto mehr wird auch dieser dazu verpflichtet, tatsächlich tätig zu werden. Mit Exklusiv ist gemeint, dass der Auftraggeber vertraglich darauf verzichtet, weitere Makler zu beauftragen.

• Der einfache Maklervertrag

Dieser Vertrag ist sowohl für Auftraggeber als auch für Makler unverbindlich. Der Verkäufer darf weitere Immobilienmakler beauftragen, ohne dass für ihn zusätzliche Kosten entstehen. Andersherum ist der Makler nicht dazu verpflichtet aktive Bewerbung des Eigentums zu betreiben.

Dieser Maklervertrag hat für den Auftraggeber den Nachteil, dass er keinen zentralen Ansprechpartner hat. Werden mehrere Makler beauftragt, so sprechen diese sich nicht untereinander ab und die Immobilie wird nicht selten mehrfach auf der gleichen Seite inseriert. Dies macht für potenzielle Käufer keinen guten Eindruck. Auch der Makler muss befürchten, selbst Auslagen zu haben, während ein Konkurrent dann den Abschluss macht.

Der Makler hat hierbei für eine festgelegte Vertragslaufzeit den alleinigen Auftrag, die Immobilie zu verkaufen. Sollte die Immobilie dennoch in diesem Zeitraum über einen anderen Makler verkauft werden, bekommt ersterer trotzdem die Maklerprovision. Dennoch kann der Auftraggeber nach wie vor seine Immobilie selbst verkaufen.

• Der qualifizierte Alleinauftrag

Dies ist die von den meisten Immobilienmaklern bevorzugte Vertragsart, da sie exklusive Rechte erhalten. Der Verkäufer verzichtet zum Beispiel auf das Recht, seine Immobilie weiterhin selbst zu verkaufen. Der Makler ist bei dieser Vertragsvariante abgesichert und bekommt seine Provision in jedem Fall. Im Gegenzug kann der Auftraggeber bei dieser Vertragsvariante sicher sein, dass der Makler mit vollem Engagement in den Verkaufsprozess startet.

Maklervertrag für Verkauf oder für Vermietung

Für den Maklervertrag beim Verkauf und bei der Vermietung gelten unterschiedliche gesetzliche Regelungen. Bei dem Vertrag einer Vermietung gilt, dass derjenige, der den Makler beauftragt hat, ihn auch entlohnen muss. Außerdem ist festgelegt, dass die Provision nicht höher als zwei Nettokaltmieten sein darf.

Bei dem Vertrag für den Verkauf einer Immobilie hingegen gibt es für die Courtage grundsätzlich keine vorgeschriebene Höhe, es unterscheidet sich generell nach Region und Bundesland.

Was sollte in einem Maklervertrag drinstehen?

Was in einem Maklervertrag stehen soll, ist nicht gesetzlich festgelegt. Dennoch sollten die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien aufgeführt werden. Ebenso sollte die Vertragsart, der Auftraggeber, der Immobilienmakler und die zu vermarktende Immobilie benannt werden. Wichtig ist auch, die Laufzeit des Vertrages und die Höhe der Maklerprovision im Vertrag festzulegen.

Laufzeit des Vertrages

Bei der Laufzeit des Maklervertrages muss der Makler das Objekt innerhalb der festgelegten Frist verkaufen, damit er seine Provision bekommt. Mit dem Festlegen der Laufzeit kann man den Verkaufsprozess beschleunigen. Dabei sollte genau darauf geachtet werden, dass keine andere Klausel im Vertrag zu einer automatischen Verlängerung führt. Sowohl Beginn als auch Ende sollten deswegen mit konkreten Daten festgelegt werden.

Bindung an den Maklervertrag

Wenn der Makler einen ernsthaften Interessenten findet, aber der Kaufvertrag zwischen Eigentümer und Käufer erst nach dem Auslaufen des Maklervertrages geschlossen wird, so kann die Bindung auch über die Vertragslaufzeit hinaus bestehen. Meistens ist die Bindungsfrist sechs Monate nach dem Vertragsende zu Ende.

Provision für den Makler

Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern wird innerhalb des Rahmens frei vereinbart und im Vertrag festgelegt. Auch wird geklärt, wer die Courtage zahlt, Eigentümer, Käufer oder je beide zur Hälfte. Die Provision ist abhängig von der Region, in der die Immobilie steht sowie seit 23.12.2020 durch die Immobilienart und Käufertyp.

Die Pflichten des Maklers

Die oberste Aufgabe des Maklers ist, das Objekt des Kunden schnellstmöglich und mit so viel Gewinn wie möglich zu verkaufen. Sobald der Makler mit einem Verkäufer einen Vertrag abschließt, hat er dem Eigentümer gegenüber die Auskunfts-, Hinweis- und Aufklärungspflicht in Bezug auf das Eigentum und potenziellen Käufer zu liefern.
Durch dieses Verhältnis verpflichtet sich der Makler, im zumutbaren Rahmen die Interessen des Verkäufers zu wahren. Deswegen muss er alle Informationen über die Immobilie an die Kunden weitergeben und darf keine verschweigen. Sollte er dagegen verstoßen, handelt er arglistig.

Reservierungsgebühr

Die Reservierung für einen Interessenten ist generell nicht möglich, wenn es sich bei dem Auftrag des Eigentümers für den Makler um einen qualifizierten Alleinauftrag handelt. Wenn die Immobilie für einen Interessenten reserviert wurde, darf der Makler in diesem Zeitraum die Immobilie keinem anderen Kunden anbieten.
Im Gegenzug kann der Makler eine Reservierungsgebühr vom Kunden verlangen, wenn der Verkäufer zustimmt. Allerdings darf sie nicht mehr als zehn Prozent der Provision betragen. Diese Gebühr soll davor schützen, dass ein Kunde nach langen Gesprächen das Interesse an dem Objekt verliert und somit kein Vertrag zustande kommt.
Denn in diesem Fall würde der Makler trotz großen Bemühungen keine Provision bekommen. Sollte die Immobilie nach Reservierung verkauft werden, wird die Gebühr mit der Courtage verrechnet.

Aufwandsentschädigung

Kosten für Inserate und Porto gehören zum Aufwand des Maklers und werden von dem Auftraggeber der Immobilie erstattet, wenn eine Klausel dafür vereinbart wurde. Diese Kosten müssen auch erstattet werden, wenn kein Verkauf zustande gekommen ist. Die Höhe der Entschädigungskosten darf nicht frei festgelegt werden, sondern müssen nachgewiesen werden.

Überpreisvereinbarung

Sollte der Makler einen höheren Preis für das Eigentum erzielen, als mit dem Auftraggeber vereinbart, geht die Differenz an ihn. Diese Vereinbarung ist zum Nachteil für den Eigentümer, denn der Makler könnte den Immobilienwert vorher zu niedrig einstufen, um eine hohe Nachfrage zu erreichen. Während des Verkaufsprozesses könnte er dann den Preis in die Höhe treiben. Deswegen sollten Verkäufer darauf achten, dass eine solche Vereinbarung nicht im Vertrag auftaucht.

Einen Maklervertrag kündigen

Ein Vertrag kann vom Verkäufer fristlos gekündigt werden, wenn der Makler seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Darunter fällt zum Beispiel, wenn er die Besichtigungstermine nicht wahrnimmt, obwohl es Kunden gibt. Jedoch gelten je nach Vertragsart unterschiedliche Bedingungen für die Kündigung.

• Unbefristete Verträge können jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.
• Maklerverträge, die schriftlich abgeschlossen wurden, müssen auch schriftlich gekündigt werden.
• Um befristete Verträge kündigen zu können, muss ein triftiger Grund vorliegen, wie zum Beispiel eine Pflichtverletzung des Maklers. Diese Kündigung muss spätestens zwei Wochen, nachdem der Auftraggeber von den Pflichten erfahren hat, erfolgt sein.

Widerrufsrecht

Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, können innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Die Erklärung muss eindeutig aber nicht unbedingt schriftlich erfolgen. Wenn der Makler vor diesen 14 Tagen beginnen soll, muss der Eigentümer eindeutig zustimmen.

Sollte der Vertrag vor Ende der 14 Tage widerrufen werden, hat der Makler keinen Provisionsanspruch. Sollte der Makler unter ausdrücklicher Aufforderung vor Ende der Frist beginnen, erlischt das Widerrufsrecht bis zum Ende der Vertragserfüllung.

Fazit

Kein Auftraggeber wird dazu gezwungen einen Maklervertrag, der nicht seinen Vorstellungen entspricht, zu unterschreiben. Allerdings gibt es kaum Makler, die ihren Vertrag den Vorstellungen des Auftraggebers anpassen. Dennoch empfiehlt es sich einen Vertrag abzuschließen und vorher genau auf die enthaltenden Klauseln zu achten, sowie alle wichtigen Details im Vertrag zu vermerken, um Missstände auszuschließen.

Wesentliche Vorteile durch Erteilung des Makleralleinauftrags

Warum Sie beim Immobilienverkauf nur einen einzigen Makler beauftragen sollten:

Es gibt Immobilienbesitzer, die mehrere Makler mit dem Verkauf ihrer Immobilie beauftragen. – Dies ist ein Irrweg. Effizienter und potenziell ertragreicher für Sie ist die Beauftragung eines einzigen Maklers, und zwar mittels eines Makleralleinauftrags.

Dies sind die wichtigsten Vorteile für Immobilienbesitzer

Wenn mehrere Makler beauftragt sind, werden potenzielle Käufer gleich mehrfach verschreckt:

• Interessenten wird nicht klar, wer eigentlich zuständig ist? Sind Zusagen und Reservierungen überhaupt verbindlich? Ist die Immobilie gar schon verkauft? – Interessenten mit ernsthaften Absichten achten häufig darauf, ob ein Alleinauftrag existiert und fragen dies nach.
  
• Kaufinteressenten müssen zudem befürchten, dass mehrfach Provision von ihnen verlangt wird. Viele sehen sich die Immobilie deshalb gar nicht erst an.

• Nur der allein beauftragte Makler hat die volle Kontrolle über das Marketing und ist in der Lage, eine durchdachte, auf Ihre Immobilie abgestimmte Vermarktungsstrategie zu entwickeln. Davon profitieren Sie als Immobilienbesitzer.
• Sie als Immobilienbesitzer legen Wert auf höchste Diskretion. Diese ist bei mehreren Maklern naturgemäß nicht so lückenlos gewährleistet wie bei einem Makleralleinauftrag.
• Das fundierte Ermitteln des marktüblichen Preises durch ein Wertgutachten, die Pflege der Kontakte zu Kaufinteressenten, das Erstellen eines lückenlosen, repräsentativen Exposés – dies alles sind aufreibende, zeitintensive Tätigkeiten. Teils sind sie obendrein noch mit hohen Kosten verbunden. Sind mehrere Makler beauftragt, kann es vorkommen, dass keiner sich wirklich intensiv mit Ihrer Immobilie befasst.
• Die Vorteile beziehen sich auch auf die Betreuung potenzieller Kaufinteressenten. Auch diese erfolgt gründlicher und nachhaltiger bei einem Makleralleinauftrag.
• Der Alleinauftrag garantiert hohes Engagement, denn er signalisiert dem beauftragten Makler: Es zahlt sich aus, sich mit aller Energie für einen möglichst profitablen Verkauf einzusetzen. Dazu verpflichtet er sich gegenüber dem Eigentümer.

Denken Sie darüber nach, welcher Weg der beste ist für den Verkauf Ihrer wertvollen Immobilie. Beauftragen Sie einen Makler, dessen Leumund und Erfahrung Sie rundum vertrauen. Weitergehende Informationen zum Maklervertrag erhalten Sie HIER.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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