Maklergebühren – was Sie darüber wissen sollten!

Maklergebühren fallen oft sehr hoch aus und gehen auf den Geldbeutel. Sie zählen neben der Grunderwerbsteuer zu den höchsten Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie und sollten in jedem Fall in die Kostenkalkulation mit einbezogen werden.
Doch wer kompetente und seriöse Beratung sucht und Immobilien schnell und zuverlässig kaufen oder verkaufen möchte, kommt nicht um einen Immobilienmakler herum. Es gibt viele Fragen rund um das Thema Maklergebühren und die wollen wir Ihnen in unserem folgenden Infotext gerne beantworten.

Was ist überhaupt ein Immobilienmakler?

Ein Immobilienmakler vermittelt Personen, welche ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung verkaufen möchten mit Kaufinteressenten, sein Hauptgeschäftsfeld ist also der Immobilienverkauf. Je nachdem von welcher Partei er engagiert wird, hilft er entweder bei der Suche nach Käufern für Immobilien, oder er schaut nach passenden Angeboten für seine Kunden, welche selbst auf der Suche nach Immobilien sind. Für seine Arbeit wird er mit einem Erfolgshonorar, den sogenannten Maklergebühren entlohnt, dazu mehr unten.

 

Vergütung vom Immobilienmakler

Ist aufgrund der Vermittlungstätigkeit eines Immobilienmaklers ein Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen, ist der Makler nach §652 BGB dazu berechtigt, eine Maklergebühr – auch oftmals Maklerprovision oder Maklercourtage genannt – zu verlangen. Das bedeutet im Umkehrschluss allerdings auch, dass ein Immobilienmakler keine Provision verlangen darf, wenn er erfolglos war und kein Vertrag mit Wechsel des Eigentümers einer Immobilie zustande gekommen ist.
Der Aufwand des Immobilienmaklers wirkt sich dabei in keiner Weise auf seine Provision aus, ausschlaggebend sind allein der letztendlich erzielte Verkaufspreis und die damit vorher getroffenen Vereinbarungen. Aufgrund dieses Zusammenhanges liegt es also im Interesse des Immobilienmaklers, einen möglichst guten Verkaufspreis zu erzielen, sofern es sich bei seinem Auftraggeber um den Verkäufer handelt.
Nebenbei gibt es auch Immobilienmakler, welche einen Festpreis für das Erstellen von Exposés verlangen und nicht an einen Prozentsatz gebunden sind. Hier liegt die Besonderheit darin, dass die Gebühr fällig wird, egal ob es schlussendlich durch seine Arbeit zu einem Kaufvertrag kommt oder nicht.

 

Muss man teilweise doppelt zahlen?

Schalten Käufer und Verkäufer unterschiedliche Makler ein, kann es sein, dass Sie doppelte Maklergebühren zahlen müssen. Klären Sie daher unbedingt schon im Vorfeld, wie es um den Vermittlungsanspruch der Parteien steht.

 

Höhe der Maklerprovision

Stand 2019, 2020: Achtung gilt weiterhin für Zwei- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und Grundstücke! Grundsätzlich ist die Provision frei verhandelbar. Ein gängiger Prozentsatz für die Höhe der Maklerprovision liegt zwischen 3 und 7 Prozent des Verkaufspreises und nicht dem Wert eines Hauses, allerdings kann es zu Abweichungen der üblichen Gebühren kommen, sodass auch schnell mal 10% des Verkaufspreises gezahlt werden müssen.
Zusätzlich kann eine sogenannte Mehrerlösklausel vereinbart werden, wobei der Immobilienmakler beim Übertreffen eines bestimmten Verkaufspreises eine zusätzliche Provision für seine Arbeit erhält.
Da es keine festgeschriebenen Prozentsätze gibt, orientieren sich Immobilienmakler hauptsächlich nach ortsüblichen Maklerprovisionen. Diese fallen in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich hoch aus. Mit 7,14 Prozent ist sie in den Bundesländern
· Baden-Württemberg
· Bayern
· Berlin
· Brandenburg
· Saarland
· Sachsen
· Sachsen-Anhalt
· Schleswig-Holstein
am höchsten. Etwas niedriger ist die Maklergebühr in den folgenden Bundesländern:
· Bremen
· Hamburg
· Hessen
· Mecklenburg-Vorpommern
· Nordrhein-Westfalen
· Rheinland-Pfalz
· Thüringen
Mit 4,76 – 7,14 Prozent kann die Maklercourtage in Niedersachsen am geringsten ausfallen – sofern sich Immobilienmakler hier an die ortsüblichen Sätze halten.

– – Im Sommer 2020 soll es wohl nach dem Willen der Bundesregierung zu einer deutschlandweiten Vereinheitlichung der Maklercourtage kommen. – –

 

Update zum 23.12.2020: Nach Entscheidung der Bundesregierung übernimmt der Verkäufer ab dem vorgenannten Datum die Maklercourtage nun vollständig oder es gibt eine hälftige Einigung zwischen den Parteien, wobei der Käufer nie mehr als der Verkäufer zahlen darf (§656c BGB). Damit werden Umgehungsversuche verhindert. Die Regelung gilt jedoch ausschließlich für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen. Sofern es sich bei der angebotenen Immobilie um ein Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Gewerbeimmobilie oder Baugrundstück handelt, haben die bisher bekannten Regelungen weiterhin Gültigkeit und ein Käufer kann dazu verpflichtet werden, die Maklercourtage komplett zu übernehmen. Dies hängt damit zusammen, dass die Bundesregierung die Erwerber eines Eigenheims für besonders schützenswert einstuft.

Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, so können für die Maklerprovision seit dem 1. Juni 2015 maximal bis zu zwei monatliche Kaltmieten plus Mehrwertsteuer anfallen, was also maximale Kosten von 2,38 Monatsmieten ausmacht. Grund dafür ist das Bestellerprinzip, eine neue Regelung, welches die Übernahme der Maklergebühren bei Vermietung regelt. Nach ihm wird die Zahlung vollständig von der Person übernommen, welche den Makler beauftragt hat.

 
 

Vertragsform und Maklergebühren

Stand bis 23.12.2020: Üblich ist eine Verschriftlichung des Vertrages zwischen Makler und Auftraggeber. Was viele allerdings nicht wissen ist, dass nicht immer zwingend eine Unterschrift vonnöten ist. So kann beispielsweise der Immobilienmakler innerhalb einer Anzeige oder des Exposés von Immobilien ausdrücklich darauf hinweisen, dass beim Kauf eine Maklergebühr fällig wird.
Solang der Interessent nicht widerspricht, gilt die Bedingung als angenommen. Schon die Nachfrage nach einem Besichtigungstermin gilt hier als Akzeptieren der Maklerprovision. Kommt daraufhin ein Kaufvertrag zustande, ist der Käufer dazu verpflichtet, die Provision zu zahlen, selbst wenn dieser nie explizit zugestimmt hat.
Keine Sorge, wenn Sie nach einem Besichtigungstermin gefragt haben, diese möglicherweise auch durchgeführt haben und großes Interesse an der Immobilie gezeigt haben und der Immobilienmakler im Exposé der Immobilie auf seine Vergütung hingewiesen hat. Wenn Sie nie einen Kaufvertrag unterschrieben haben, müssen sie den Makler auch nicht bezahlen.

Seit dem 23.12.2020 gilt, dass immer die Textform einzuhalten ist! Werden Sie also auf keinen Maklervertrag hingewiesen und stimmen Sie diesem nicht explizit und ausdrücklich zu, so ist im Erfolgsfalle auch keine Maklergebühr zu bezahlen.

 

Kann man die Maklergebühr umgehen?

Es ist grundsätzlich nicht möglich, die Maklergebühr zu umgehen, wenn der Makler sich formaljuristisch abgesichert und dabei keinen Fehler begangen hat. Die Parteien/en, mit der der Immobilienmakler für den Verkauf von Immobilien einen Vertrag in Textform eingegangen ist bzw. sind, muss den Immobilienmakler für seine Leistungen im Erfolgsfalle bezahlen. Dabei spielt es beispielsweise bei einem Baugrundstück keine Rolle, wie genau das Verhältnis der Aufteilung der Maklergebühr aussieht. Im Endeffekt muss nur der vereinbarte Prozentsatz des Verkaufspreises an den Makler übergegangen sein.
Selbst wenn so manch kluges Köpfchen auf die Idee kommt, seinen Lebenspartner oder sonstige andere Personen den Vertrag unterzeichnen zu lassen und somit zu meinen, er wäre nicht zur Zahlung einer Provision verpflichtet, so irrt dieses sich. Auch in solch einem Fall muss die im Maklervertrag vereinbarte Provision in voller Höhe gezahlt werden.
„Umgangen“ werden kann die Courtage nur insofern, als der Makler mit beiden Parteien einen separaten Vertrag abschließt, sodass sowohl Käufer als auch Verkäufer jeweils einen Teil der Provision zahlen, oder die Gegenpartei sogar die komplette Provision übernimmt (dies ist jedoch abhängig von der Immobilienart).
Bei der Vermietung gilt seit 2015 das Bestellerprinzip, wobei auch ein Mieter, der von Hamburg nach München ziehen möchte, einen Makler einschalten kann und im Erfolgsfalle allein bezahlt. Ansonsten wird die Innenprovision vom Vermieter getragen, wenn er eine Ausschreibung macht, während der Anteil eines Käufers oder Mieter als Auftraggeber, als Außenprovision bezeichnet wird. Die schlussendliche Gesamtprovision setzt sich dann aus Innenprovision und Außenprovision zusammen.

 

Ohne Maklergebühren das eigene Haus verkaufen

Die einzige Möglichkeit, Maklerprovisionen zu umgehen bleibt also den Verkauf Ihrer Immobilie in die eigene Hand zu nehmen. Sie müssen dabei Aufgaben wie
· Immobilienbewertung
· Erstellung eines Exposés
· Vorbereitung der Immobilie für Besichtigungen
· Besichtigungen organisieren und durchführen
· Unterlagen einholen (Grundrisse, Energieausweis, Grundbuchauszug etc.)
· Kaufvertrag vorbereiten
selbst übernehmen. Seien Sie sich im Vorfeld bewusst, dass auf diesem Wege eine Menge Arbeit auf Sie zukommen wird. Allein die telefonische Erreichbarkeit (auch nachts und am Wochenende), Termindurchführung, wenn die Interessenten gerne wollen, vergebliches warten auf nicht erscheinende Leute, stellen so manchen vor eine große Herausforderung. Abgesehen davon, dass man schon aufpassen sollte, was man sagt, sagen muss und auch mal nicht sagt… Einen ausführlicheren Ratgeber sowie Tipps zum Thema „Immobilien verkaufen“ finden Sie hier kostenlos.

Da Sie im Gegensatz zum Immobilienmakler nicht Ihre volle Energie und Zeit in das Bewerben Ihrer Immobilie stecken können, müssen Sie davon ausgehen, dass die Zeitspanne zwischen Erstellen einer Anzeige und tatsächlichem schließen eines Kaufvertrages erheblich größer sein kann, als wenn Sie einen Experten damit beauftragen, der mit Themen wie Hausverkauf und Hauskauf erfahren ist, diese zu seinem Beruf gemacht hat und sich tagtäglich mit genau diesem Thema in der Praxis befasst.
Dazu kommt, dass Makler in Sachen Verhandlung geschult sind und Ihnen somit trotz Maklergebühren mit hoher Wahrscheinlichkeit, einen Verkaufspreis bescheren werden, welcher einiges wieder ausgleichen kann.

 

Verpflichtungen des Immobilienmaklers

Grundsätzlich sind Immobilienmakler nicht nur dem Hausverkäufer verpflichtet, welcher Sie engagiert hat. Fallen ihm grobe Mängel auf, die zu erhöhten Kosten führen würden und die der Interessent nicht bemerkt hat, darf er diese nicht verschweigen, denn wenn er dies tut und dem Käufer im Nachhinein Mängel auffallen, welche der Makler selbst bemerkt haben muss, wird er schadensersatzpflichtig. Das gilt übrigens auch für einen Privatverkäufer, der hinterhältig Mängel verschweigt. Dies führt unweigerlich zu Schadensersatzansprüchen bis zur Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages.
Aus Haftungsgründen weist ein Immobilienmakler allerdings immer darauf hin, dass alle Angaben vom Verkäufer stammen.
Ein Immobilienmakler ist nicht dazu verpflichtet, seine Maklerprovision im Falle einer Vertragsrückabwicklung zurückzuzahlen. Hat er erst einmal zur Vermittlung eines wirksamen und rechtskräftigen Vertrages verholfen, muss er danach nichts zurückerstatten, egal wie Käufer und Verkäufer im Nachhinein verblieben sind. Dies kann sich zum Beispiel insofern äußern, als es kurze Zeit später zu einer Vertragsauflösung in beidseitigem Einverständnis kommt.
Oftmals kommt es auch zu unwirksamen Absprachen zwischen Verkäufer und Immobilienmakler, welche die Zahlung der Maklerprovision nach Vertragsabschluss dem Käufer übertragen sollen. Zahlt der Käufer nun nicht, ist dies keinesfalls rechtswidrig, denn er muss in keiner Weise Leistungen erbringen, welche nicht im Vorfeld zwischen ihm und dem Immobilienmakler ausdrücklich vereinbart wurden.
Sofern allerdings ein fernmündlich geschlossener Vertrag vorliegt und der Immobilienmakler den Käufer nicht über sein Widerrufsrecht aufgeklärt hat, ist dies ein Mangel und damit Grund genug, dass der Maklervertrag unwirksam ist.

 

Sind Maklergebühren steuerlich absetzbar?

Maklerprovisionen stellen ein Kostenpunkt dar, der nicht ganz unerheblich ist, für die meisten sogar eine der größten Nebenausgaben beim Kauf von Immobilien darstellt. Sie fragen sich bestimmt, ob es eine Möglichkeit gibt, diese Kosten von der Steuer abzusetzen und damit wenigstens zu einem Teil zu senken.
Die Antwort lautet nur „Ja“, wenn Sie entweder beruflich bedingt umziehen und den Ort wechseln müssen und es sich bei der Immobilie um eine Wohnung handelt, in der Sie zur Miete wohnen, oder wenn ein beim Verkauf von Immobilien, ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstanden ist. Dies ist der Fall, wenn Sie nicht im Jahr des Verkaufs und mindestens in den zwei Jahren davor in dem besagten Haus gewohnt haben.
Bei einer Wohnung müssen Sie diese mindestens 10 Jahre besessen haben, um diese ohne Steuern verkaufen zu können. Das bedeutet, die Maklergebühr ist hier nur steuerlich absetzbar, wenn Sie die Wohnung weniger als 10 Jahre besessen und folglich einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erzielten, welchen Sie versteuert haben. In allen anderen Fällen ist dies nicht möglich.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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