Immobilienwert ermitteln mit dem Ertragswertverfahren

Wissen Sie, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist? Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln gibt es unterschiedliche Verfahren. Dabei ist es von der Immobilie abhängig, nach welchem Verfahren der Wert der Immobilie ermittelt wird. Lesen Sie hier, ob für Ihre Immobilie das Ertragswertverfahren das richtige ist.

Das Ertragswertverfahren richtet sich – wie der Name schon sagt – nach dem Ertrag, den eine Immobilie abwirft. Dieser wird auch Rohertrag genannt. Damit sind alle nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen gemeint. Allerdings geht es hier um die ortsüblichen Mieten und nicht um die Ist-Mieten.

Es geht also darum, wie viel Gewinn ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann. Deshalb wird das Ertragswertverfahren in der Regel unter anderem bei Mehrfamilienhäusern, Büro- und Geschäftshäusern, Einkaufszentren, Parkhäusern und Logistikflächen angewandt.

Bei diesem Verfahren werden der Wert des Grundstücks und der Wert der baulichen Anlagen getrennt berechnet. Ausschlaggebend sind hier – wie bereits gesagt – die Mieteinahmen. Von diesen werden die sogenannten Bewirtschaftungskosten, also die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Mietausfälle abgezogen. Aus diesem Wert und dem Wert des Grundstücks ergibt sich anschließend der Gesamtertragswert der Immobilie.

Allerdings wird zwischen dem sogenannten vollständigen Ertragswertverfahren und dem einfachen Ertragswertverfahren unterschieden. Beim vollständigen Ertragswertverfahren wird die Bodenwertverzinsung in die Rechnung mit einbezogen. Die Bodenwertverzinsung wird mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Dafür wird der lokale Liegenschaftszinssatz aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse herangezogen.

Beim einfachen Verfahren werden der Grundstückswert und die daraus resultierende Bodenwertverzinsung nicht berücksichtigt. Sondern hier geht es ausschließlich um den Wert der auf dem Grundstück errichteten Immobilie zur Ermittlung des Verkehrswertes.

Der Wert des Bodens unterliegt natürlich Schwankungen. Der Wert des Gebäudes dagegen sinkt aber alters- und abnutzungsbedingt tendenziell. Das bedeutet also, dass sich die Miete zwangsläufig reduziert, wenn nicht kontinuierlich in ein Gebäude investiert wird.

Wie beim Vergleichs- und Sachwertverfahren können bestimmte Umstände und Gegebenheiten eintreten, die den Verkehrswert mindern oder erhöhen. Das heißt also: ein frisch saniertes Mehrfamilienhaus, bei dem die Aussichten auf hohe Mieteinnahmen nicht schlecht stehen, ist nicht vergleichbar mit einer Immobilie, bei der Fassade, Heizung oder Dach erneuert werden müssen.

Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist und ob das Ertragswertverfahren die richtige Methode ist, um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

Foto: © AnnaTkach/Depositphotos.com

Verkehrswert ermitteln: Der erste Schritt beim Immobilienverkauf

Vielleicht haben Sie eine Immobilie geerbt, vielleicht besitzen Sie sie schon Ihr halbes Leben, doch ein beruflicher Wechsel oder andere Veränderungen im Leben zwingen Sie nun zum Verkauf. In beiden Fällen können Sie zunächst schlicht […]

Weiterlesen

Vorsicht vor Kosten beim Immobilienerbe

Wem das nötige Geld zum Erwerb der eigenen vier Wände fehlt, ist vielleicht froh darüber, eine Immobilie zu erben – wenn sich nur so der Traum vom Eigenheim erfüllen kann. Doch dieser Traum kann auch […]

Weiterlesen

Wohnen im Alter: Wie finde ich den passenden Pflegegrad?

Das Alter erwischt jeden. Nicht immer haben wir dann das Glück, gesund zu sein. Oftmals ist ein Pflegegrad notwendig, um ein liebes Mitglied der Familie versorgen zu können. Aber wie bekomme ich diesen Pflegegrad eigentlich? […]

Weiterlesen

UNSER TEAM

mit Leidenschaft dabei

Diana Heckmann


Außendienst

Vermietung

069 54 44 77 info@uk-immobilien.com

Nadine Baluch


Back-Office

Marketing - Buchhaltung

069 54 44 77 info@uk-immobilien.com

Uwe Kirsten


Geschäftsinhaber

Sachverständiger für Immobilienbewertung
Geprüfter Immobilienmakler (SFA)
Verkauf - Vermietung - Einkauf

069 54 44 77 info@uk-immobilien.com

Benedikt Geissler


Foto/360-Grad-Erstellung

Marketing

069 54 44 77 info@uk-immobilien.com

Nathalie Siebold


Besichtigungen

Vermietung

069 54 44 77 info@uk-immobilien.com

Petra Siebold


Vermietung

Vermietung

069 54 44 77 info@uk-immobilien.com