Immobilienverrentung

Senioren stehen im Alter oft vor der Frage, wie sie ihren Lebensabend finanzieren können. Sie haben oft ein eigenes Haus aber nur eine Mini-Rente.

Die Lebenserwartungen steigen stetig an und somit auch die Zahl der Rentner, hier kann eine Immobilienverrentung relevant werden, denn
viele von ihnen besitzen ein großes Vermögen, welches allerdings im Eigenheim steckt. Dazu kommt, dass die Rente meist eher niedrig ausfällt.

Mit einer Verrentung bekommen Rentner die Möglichkeit, aus ihrem Eigenheim Geld zu machen und trotzdem darin wohnen zu bleiben.

Was ist eine Immobilienverrentung?

Die Immobilienverrentung ist eine besondere Form der privaten Altersvorsorge. Sie ermöglicht es älteren Haus- oder Wohnungsbesitzern, das Vermögen, welches sie über Jahre hinweg in ihr Eigenheim investiert haben, im Lebensalter wieder in Kapital zurückzuwandeln, ohne dabei das Eigenheim verlassen zu müssen.

Üblicherweise kauft man Immobilien über eine einmalige Kaufpreiszahlung. Bei der Immobilienverrentung erfolgt die Abzahlung in monatlichen Raten, die nach und nach vom Abnehmer abbezahlt werden.

Für wen ist die Immobilienverrentung geeignet

Ein Immobilienkauf auf Rentenbasis ist sowohl für Paare als auch für Einzelpersonen möglich. Entscheidend ist das Alter des Eigentümers. Je älter der Immobilienbesitzer ist, desto höher ist der zu erzielende Ertrag aus der Immobilie.

Wenn Sie also ein eigenes Haus besitzen, und Ihre Immobilien dazu nutzen möchten, um Ihre Einkommenssituation zu verbessern und möglichst lange in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben zu können, dann ist diese Möglichkeit genau das richtig für Sie.

Die Vorgehensweise

Im Rentenalter möchten Sie nach Jahrzehnten harter Arbeit endlich das Rentendasein genießen. Um die gewünschte Zusatzrente zu erhalten, können Sie Ihr Eigenheim an eine gemeinnützige Organisation, einen privaten Investor oder eine Wohnungsgesellschaft verkaufen.

Sie erhalten allerdings einen Preis, der deutlich unter dem eigentlichen Wert, den Ihnen der Abnehmer als Immobilienrente auszahlt. Der Abnehmer sichert Ihnen zudem ein lebenslanges Wohnrecht zu. Das hört sich zunächst logisch an, Sie müssen aber mehrere Kaufinteressenten finden, um deren Konditionen vergleichen zu können.

Die Käufer sind zu dieser Vereinbarung bereit, wenn ihr Gewinn voraussichtlich den aktuellen Immobilienwert des Hauses leicht übersteigt. Das ist in der Praxis schwer zu kalkulieren, weil niemand die Dauer Ihres Rentenbezuges kennt.

Unterschiedliche Varianten der Immobilienverrentung

  • Leibrente

Bei dieser Variante haben Sie die Möglichkeit, das investierte Kapital und den Wert Ihrer Immobilie in eine lebenslange Rente umzuwandeln. Sie als Besitzer verkaufen Ihr Eigenheim an einen Investor oder eine gemeinnützige Organisation. 

Sie dürfen mietfrei in der Immobilie wohnen und die Rente wird Ihnen bis zum Lebensende gezahlt. Allerdings werden die Immobilien oft unter Wert verkauft. Nach Ihrem Tod geht das Eigenheim in den Besitz des Käufers über. Allerdings ist eine Mindestlaufzeit möglich, das heißt, wenn der Rentner frühzeitig versterben sollte, können die Erben bis zum Ende der Frist den zusätzlichen Rentenbeitrag erhalten. 

Die Leibrente lohnt sich in jedem Fall für Rentner mit niedrigem Einkommen. Mit dem zusätzlichen Einkommen kann zum Beispiel die Pflege finanziert oder in den Lebensunterhalt oder die Instandhaltung investiert werden.

  • Zeitrente

Die Zeitrente wird, wie das Wort schon sagt, über einen befristeten Zeitraum gezahlt. Der Kaufpreis kann vom Abnehmer als Einmalzahlung oder in Raten gezahlt werden. Auch bei der Zeitrente hat der Rentner das Recht, weiterhin in seiner Immobilie wohnen zu bleiben. 

Jedoch wird bei dieser Variante das Lebensalter und Geschlecht des Verkäufers nicht berücksichtigt. Ein vorher festgelegter Betrag wird über die vereinbarte Laufzeit in monatlichen Raten an den Senior gezahlt. 

Auch das Bleiberecht erfolgt nur so lange, wie die Ratenzahlung aktiv ist. Sollte der Besitzer frühzeitig sterben, wird die Zeitrente bis zum Ende der Frist an die Erben gezahlt. Hier gibt es drei mögliche Varianten: 

Teilverrentung des Kaufpreises: Ein Teil des Verkaufserlöses vom Immobilienverkauf wird mit einer Einmalzahlung ausgezahlt, der andere Teil wird als Ratenzahlung an den ehemaligen Eigentümer gezahlt.

Verzögerter Beginn der Rentenzahlung: Im Kaufvertrag wird ein späterer Zeitpunkt festgelegt, wann die Ratenzahlung beginnt. Sie bleiben in der Immobilie.

Spätere Übergabe der Immobilie: Die Vermarktung wird vertraglich vereinbart, aber der Besitz geht erst zu einem vorher vereinbarten Termin in den Besitz des Käufers über.

  • Immobilienverkauf mit Rückvermietung

Wenn Sie im Alter flexibel sein, aber genauso vorausschauend leben und handeln wollen, besteht die Möglichkeit, Ihre Immobilien zu vermarkten und weiterhin als Mieter in Ihrer Immobilie zu wohnen. Bei dieser Variante steht die Rentabilität an vorderster Stelle, denn sie können eine hohe Kaufpreiserzielung erwarten.

  • Immobilienverkauf auf Nießbrauchbasis

Bei dieser Variante können Sie doppelt profitieren. Im Gegensatz zu einem nur vertraglich vereinbarten Wohnrecht wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch hinterlegt. Beim Verkaufsabschluss werden Ihnen zwei wesentliche Rechte eingeräumt. 

Zum einen dürfen Sie die Immobilie weiterhin selbst bewohnen und zum anderen können Sie die Immobilie zusätzlich vermieten. Sie erhalten also den vollen Erlös vom Verkauf und können zusätzlich durch Mieteinnahmen leben. Bei jedem Weiterverkauf der Immobilien an Dritte, bleibt das Wohnrecht bestehen und ist zusätzlich Insolvenz-sicher. Selbst bei einer Zwangsversteigerung bleibt das Nießbrauchrecht bestehen.

Die Vorteile einer Immobilienverrentung

Sie hat den klaren Vorteil, dass Sie als Eigentümer bis an Ihr Lebensende in Ihrem eigenen Haus wohnen können, Sie müssen nicht umziehen und können weiterhin in Ihrem gewohnten Umfeld bleiben und monatliche Rentenzahlungen erhalten.

Ein zusätzlicher Vorteil ist ganz klar, dass keine Steuern anfallen und wenn Sie es mit dem Abnehmer so vereinbaren, kümmert dieser sich um Instandhaltung und Reparatur der Immobilien. Ihr Einkommen verbessert sich sehr schnell. Durch die regelmäßigen monatlichen Rentenzahlungen wird es erhöht.

Auch ein Vorteil der Verrentung ist, dass Wünsche wie zum Beispiel lebenslanges Bleiberecht vertraglich vereinbart werden können.

Die Nachteile einer Immobilienverrentung

Sie bringt nicht nur Vorteile mit sich. Vor allem Abschlussgebühren und die Rückversicherung der Kredit-währenden Bank gegen Langleber-Risiko der Besitzer können relativ teuer sein. Da die meisten Immobilien als Sicherheit für die Umkehrhypothek dienen, kann sie nicht mehr anderweitig genutzt werden. Auch sinkt der Wert des Objektes, sodass das Erbe nach dem Tod des Eigentümers erheblich geringer ausfällt.

Wovon ist die Höhe der Rente abhängig?

Die Höhe der Rente ist abhängig vom Wert der Immobilie, sowie vom Lebensalter und Geschlecht des Eigentümers. Ebenso wird das Zinsrisiko berücksichtigt. In der Regel ist die Leibrente inflationsgeschützt, das heißt, dass die Rentenzahlung sich an die allgemeinen Lebenshaltungskosten anpasst.

Berechnung der monatlichen Rente

Die Kaufsumme des Objektes wird zunächst von einem Immobilienexperten berechnet. Diese Summe basiert auf dem Kaufpreis abzüglich weiterer Leistungen, auf die vom Statistischen Bundesamt ermittelte durchschnittliche Lebenserwartung.

Nach Abschluss des Vertrages zur Immobilienverrentung wird die Höhe der Raten und das Bleiberecht im Grundbuch eingetragen. Zudem werden zur Sicherheit des Verkäufers bestimmte Pflichten seitens des Käufers festgelegt, die dieser zu erledigen hat. Auch hier wird die monatliche Zahlung des Käufers festgelegt, sowie die Folgen bei Nichtzahlung.

Besteuerung der Immobilienverrentung

Einmalzahlungen sind steuerfrei, wenn die Senioren zuvor mindestens zwei Jahre in dem Objekt gewohnt haben. Wenn die Immobilie vermietet ist, gilt eine Frist von zehn Jahren. Generell fällt bei einem Verkauf die Grunderwerbssteuer an, welche in der Regel der Abnehmer zahlt.

Auch die monatlichen Zahlungen müssen versteuert werden. Die Ertragssteuer richtet sich nach dem Lebensalter zu Beginn der Immobilienverrentung. Hier gilt, desto älter die Person ist, desto niedriger ist der Steuersatz.

Risiken der Immobilienverrentung

Sollte der Verkäufer der Immobilie unerwartet früh sterben, haben zumindest die Erben ein schlechtes Geschäft gemacht bei der Immobilienverrentung. Die Immobilie ist weg und die Leibrente wird nicht weitergezahlt. Dieses Risiko lässt sich jedoch zum Teil auffangen. Bei der Leibrente ist es möglich eine Mindestlaufzeit zu vereinbaren. Sollte der Rentner dann früh versterben, bekommen die Erben bis Ende der Mindestlaufzeit die Leibrente ausgezahlt.

Die Leibrente ist außerdem nur angemessen für den Verkäufer, wenn der Wert seines Objektes richtig ermittelt wird. Wer sich auf ein einziges Gutachten verlässt, könnte dies bereuen. Deswegen ist es zu empfehlen, immer mehrere Gutachten einzuholen und zu vergleichen.

Bei privaten Schuldnern besteht das Risiko der Zahlungsunfähigkeit. Sollte der Abnehmer den vereinbarten monatlichen Betrag nicht mehr aufbringen können, sieht es schlecht aus für den Senior. Er hat das Eigentum der Immobilie verloren und die Zusatzeinkünfte bleiben aus.

Was sollte im Vertrag stehen?

In dem Vertrag, den Sie mit dem Abnehmer schließen, sollten die wichtigsten Dinge aufgeführt werden. Zum einen sollte Ihr Bleiberecht festgehalten werden, denn so können Sie sicher sein, dass sie nicht ausziehen müssen, wenn das Haus weiterverkauft wird.

Auch sollten Sie eine Rückfallklausel vertraglich festlegen, denn so bekommen Sie als Verkäufer das Eigentum zurück, wenn der Käufer insolvent gehen sollte und so die Leibrente nicht mehr zahlen kann. Zu guter Letzt sollten Sie sich mit dem Abnehmer darauf einigen, wer für die Instandhaltung und Sanierung aufkommen muss und wann Sie mit ihm in Kontakt treten sollen.

Fazit zur Immobilienverrentung

Für Eigentümer ab 70 Jahren eignet sich die Immobilienverrentung wirklich gut, wenn sie eine geringe Rente haben, ihr Haus nicht vermarkten und auch weiterhin darin leben wollen. Nichtsdestotrotz sollten Sie sich im Vorfeld beraten lassen, wenn Sie Interesse an einer solchen Verrentung haben und im Anschluss die Angebote vergleichen. Ebenso sollten Sie nicht außer Acht lassen, ob Ihnen ein einfaches Wohnrecht ausreicht oder ob Sie zum Nießbrauchrecht tendieren.

Eine Alternative wäre, Ihr Eigenheim zu verkaufen und mit dem Erlös eine barrierefreie Wohnung zu finanzieren.

Immobilienverrentung

Lesen Sie dazu auch: Immobilie verkaufen oder vermieten

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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