Immobilienblase

Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase ist eine Spekulationsblase. Diese entsteht – vereinfacht gesagt – wenn eine Immobilie mit einem Wert über 100.000 Euro für 200.000 Euro angeboten wird, die Interessenten sich gegenseitig überbieten, für 250.000 Euro kaufen wollen und die Bank das dann abnickt.

Immobilienblase Anzeichen

Was sind Anzeichen einer Immobilienblase? Immobilienpreise steigen langfristig stärker als Mieten & Einkommen:

• Preise steigen, wenn Nachfrage höher ist als Angebot.

• Ein niedriges Zinsniveau, günstige Kredite – Sparer suchen Alternativen fürs Geld – bei zu wenig Wohnraum, der zur Verfügung steht. Es stehen also zu wenig Angebot viel zu vielen Kaufwilligen gegenüber. Hier sind wir im Boom!

• Immer mehr Kapitalanleger – Großinvestoren erscheinen & spekulieren auf…

• Steigende Mieten & weiter steigende Preise, später wollen die mit Gewinn verkaufen.

Und hier wird es interessant, da Immobilien nicht mehr nach materiellem Wert oder Angebot/Nachfrage bewertet werden, sondern danach, was man ggf. in Zukunft erzielen könnte (!) werden Immobilien überbewertet & viel zu teuer eingekauft.

= Erhoffte Wertsteigerung=Spekulation

Wie entsteht Immobilienblase?

Das Immobilienpreise einer Schwankung unterliegen ist normal, sogenannte Preiszyklen.

Wenn man sich diese Preiszyklen inflationsbereinigt für Deutschland ansieht, hat man seit 1970 (grafisch gesprochen) eine leicht wellenförmige Bewegung. Circa 2013 begann ein Aufwärtstrend und die Preise sind, auch inflationsbereinigt, bis heute gestiegen.

In den USA platzte 2007/2008 eine Immobilien-Blase; die Immobilienpreise rutschten in den Keller. Viele Kredite konnten nicht mehr bedient werden & viele Menschen standen auf der Straße.

Wenn man sich diesen Zyklus ansieht, oder hier sollte man eher von einer Bewegung sprechen – denn es gab kaum nennenswerte Auf- und Ab- Bewegungen – sind die Preise vielmehr stetig angestiegen. Bis 2005 ist so ein „Berg“ entstanden, der 2007 in den „Keller“, also fast auf das Niveau von 1997 gefallen ist.

Nach der Finanzkrise/Bankenkrise 2008 sollen die Immobilienkredite in den USA ja ähnlich abgesichert sein wie in Deutschland, also nicht auf „Kreditkarte“ sondern langfristig auf 15,20, 30 Jahre.

Irrsinnigerweise hat das nicht verhindert, dass die Immobilienpreise in den USA wieder auf einem fast gleich hohen Berg-Niveau sind, wie eben beschrieben. Grafisch ist das eine Zick-Zack-Kurve und die USA befinden sich grade auf dem 2. Gipfel.

Zweites krasses Beispiel aus der jüngeren Vergangenheit: Spanien!

Von 1970 bis 1985 verlief die Hauspreiskurve recht moderat, um dann innerhalb 5 Jahren (ca. 1985-1996) einen Sprung auf ein Plateau zu machen. Nach einem leicht gebogenen „Durchhänger“ ging es ca. zwischen 1999 bis 2004 steil, ja schon fast sprunghaft nach oben um, grafisch gesprochen, einen Mount-Everest zu bilden. Bis 2009 gab es einen schmerzhaften Preisrutsch, der fast wieder auf das Anfangsniveau von 1997 abfiel – und mittlerweile geht die Kurve auch in Spanien wieder nach oben….

Gegen diese beiden Beispiele erinnern unsere Preise hier in Deutschland eher an einen müden Hügel…

Heißt also: Nur weil Mieten, Kaufpreise, Baupreise steigen, können wir hier nicht zwangsläufig von einer Blase sprechen. Wir sind vielmehr in einem Boom.

Was bringt Immobilienblase zum Platzen?

• Alles, was die Situation Angebot/Nachfrage umkehrt. Also wenn beispielsweise die Preise so hoch sind, dass niemand mehr kauft, auch nicht mehr die Spekulanten…

• Sinkende Nachfrage im Allgemeinen.

• Steigende Zinsen sind ein anderer Faktor, da dies die Immobilienkredite verteuert und Investoren abschreckt.

• Zudem wird gerne ohne Eigenkapital gekauft, wo Banken auch weniger gerne Kredite vergeben. Hier besteht immer ein gewisses Risiko.

• Steigendes Angebot

• Wenn Kapitalanleger verkaufen, um ihre Gewinne einzufahren und das auf einmal zu viele machen, steigt das Angebot und die Preise fangen an zu sinken. Andere Kapitalanleger könnten hierdurch in Panik geraten und erst kürzlich erworbene Immobilie vorzeitig verkaufen, um nicht zu hohe Verluste hinzunehmen.

• Wenn Mieter „fächendeckend“ ihre Jobs verlieren, können die ihre Miete nicht mehr bezahlen. Das Problem verlagert sich dann zu den Kapitalanlegern, da die ihre Kredite, welche sie mit den Mieteinnahmen tilgen, nicht mehr bedienen können.
• Bei Weitervermietung kann dann ggf. nicht die gleiche Miete verlangt werden oder es findet sich im schlimmsten Fall gar kein Mieter. Dann müsste verkauft werden. Zu dem Zeitpunkt werden das dann wahrscheinlich viele Menschen tun und so steigt die Gefahr mit Verlust verkaufen zu müssen. Im schlimmsten Fall deckt die Verkaufssumme nicht die Forderungen der Bank!

• Wenn dann noch Neubau nachzieht, verschärft sich die Situation weiter.

• Ähnlich wird es auch übrigens einem Eigenheimbesitzer gehen, der durch z.B. Jobverlust, die Raten der Bank nicht zahlen kann. Je weniger Kredit auf der Immobilie noch offen ist, desto entspannter kann ein Besitzer sein. Dann ist auch der Wertverlust kaum ein Thema, wenn man in der Immobilie wohnen bleiben will.

Weiteres Problem könnte das Thema Nachsicherung werden. Wenn jemand eine Immobilie für 1 Mio Euro in München gekauft hat mit 200.000 Euro Eigenkapital. Allerdings beruht der Kredit auf eine 80-prozentige Beleihungsgrenze. Fällt der Wert der Immobilie jetzt um 30%, also auf 700.000 Euro, sitzt derjenige plötzlich auf einer 114%-Finanzierung. Hier wird die Bank Sicherheiten nachfordern, in diesem Beispiel 240.000 Euro – üblicherweise mit „fairen“ Fristen – von 4 Wochen. Andernfalls wird der Kredit gekündigt und fällt zurück auf normale Überziehungszinsen. Das überlebt finanziell fast keiner. Wird keine Bank machen? Welche Chance hat denn eine Münchner Stadtsparkasse, deren Sicherheiten gerade um Milliarden gesunken sind? Keine, der Regulator wird sie vermutlich zwingen und je länger sie wartet, desto weniger kann sie bei einer Zwangsversteigerung erzielen. Die Banken sind nämlich auch Kapitalanleger, die in Immobilien investieren. Kein Eigenkapital, sondern nur Fremdkapital bereitstellen. Aber die können sich auch vertun mit dem Risikomanagement. Und gerade müssen sie wegen der niedrigen Zinsen stark ins Risiko gehen.

Immobilienblase Frankfurt – die Situation 10.2021

Die derzeitigen Anzeichen stehen tatsächlich auf Immobilienblase, denn wir haben:

• niedrige Zinsen

• Hohe Nachfrage

• Angebotsknappheit

Man muss schon aufpassen, dass Überbewertungen und Spekulationen durch Kapitalanleger nicht Überhand nehmen. Da immer noch viele Eigennutzer kaufen ist das derzeit noch im Level. Zudem muss man es regional betrachten. In Ballungszentren zahlen Käufer nach Schätzungen der Bundesbank 15-30% zu viel.

Laut Marktforschungsinstitut empirika ist das Blasenrisiko in 12 deutschen Städten „eher hoch“.

Die Schweizer Großbank UBS hat 25 internationale Städte nach Blasenrisiko betrachtet, worunter auch 2 deutsche Städte eingestuft wurden.

Als “NUR” überbewertet sind hier London, Stockholm, Los Angeles und Tokyo.

Ein Blasenrisiko sieht man in Zürich, Amsterdam, Paris, Hong-Kong und Toronto.

Erhebliches Blasenrisiko im internationalen Vergleich sieht man für Frankfurt und München.

Es bleibt abzuwarten, ob sich der Preiszyklus wie eingangs beschrieben in den nächsten Jahren von selbst stabilisiert oder ob eines der vielen derzeit äußeren Einwirkungen wie z.B. die Corona-Krise mit derer Auswirkungen auf die Arbeitswelt, Migration, demografischer Wandel, politische Maßnahmen wie etwa die Klimapolitik (neue Bundesregierung!), Energie- und Mobilitätswende oder eine Zinswende die „deutsche“ Immobilienblase zum Platzen bringt. Vielleicht wird es auch ein Ereignis sein, was wir heute noch gar nicht auf „dem Schirm“ haben, wie zum Beispiel der Evergrande-Konzern aus China, der bei einem Fall, einen ähnlichen weltweiten Tsunami auslösen könnte, wie die Banken-/Finanzkrise 2007/2008 in den USA.

Unser Podcast zum Thema:

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