Ob Haus verkaufen oder vermieten richtig ist, kann man pauschal nicht sagen. Jede Möglichkeit hat seine Vor- und Nachteile. Meist sind die persönlichen Umstände der entscheidende Faktor, ob das Haus bzw. die Wohnung verkauft oder vermietet wird.
Haus verkaufen oder vermieten: Was sind die Vorteile beim Verkaufen?
Wenn das Eigenheim eine gute Lage hat und sich in einem sehr guten Zustand befindet, findet Sie schnell einen Abnehmer zu einem guten Verkaufspreis. Die Erlöse, die aus dem Hausverkauf bleiben, können für größere Investitionen genutzt werden.
Auch sparen Sie Ausgaben für Reparaturen oder Sanierungen, die in der Zukunft anfallen können. Auch zeitaufwendige Bürokratie bleibt Ihnen erspart und Sie sind unabhängiger. Nicht nur finanziell sind Sie nicht auf die Pächter angewiesen, sondern müssen auch nicht wie bei Mietwohnungen regelmäßig anwesend sein.
Was sind die Vorteile beim Vermieten?
Haus verkaufen oder vermieten? Auch das Vermieten bringt seine Vorteile mit sich. Gerade als langfristige Altersvorsorge bietet sich eine Verpachtung aufgrund dauerhafter Einnahmequellen an. Fürs Verpachten spricht vor allem, dass man lohnende Einnahmen bei langfristiger Mietung bekommt.
Ebenso steigen die Mietpreise immer weiter und bei guter Lage können Sie mit immer weiter steigenden Mieteinnahmen rechnen. Außerdem gibt es in vielen Städten hohes Mietpotential, sodass schnell Pächter gefunden werden können.
Was sollte im Mietvertrag stehen?
Wenn Sie sich bei Haus verkaufen oder vermieten für eine Vermietung entscheiden, sollten Sie als Vermieter den Mietvertrag gründlich ausarbeiten. Sie müssen zunächst die Mietfläche richtig kalkulieren. Gerade bei der Verpachtung von Häusern sollte der Mieter die Zahlungen von den wichtigsten Nebenkosten übernehmen. Dazu zählen unter anderem Strom, Gas und Wasser.
Die meisten Häuser verfügen neben dem Gebäude auf dem Grundstück zusätzlich über eine Grünfläche. In dem Mietvertrag sollte außerdem geregelt sein, dass der Mieter dazu verpflichtet ist, sich um den Garten zu kümmern und ihn zu pflegen.
Achten Sie hier darauf, dass Sie genau festlegen, welche Aufgaben der Mieter zu erledigen hat. Ist die Pflege des Gartens nicht vertraglich geregelt, so ist der Pächter nicht dazu verpflichtet den Garten instand zu halten. Auch die Reinigung der umliegenden Gehwege muss vertraglich geregelt sein. Ist dies nicht im Vertrag festgelegt, so bleibt diese Aufgabe bei Ihnen als Besitzer des Hauses.
Daran sollten Sie bei der Vermietung denken
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verpachten wollen, sollten Sie als Vermieter bei der Wahl der Pächter darauf achten, dass es sich nicht um Pächter handelt, die eigentlich ein Haus als Eigentum haben möchten, es sich aber momentan wegen mangelnder Bonität nicht leisten können.
Denn diese Art von Mietern stellt für einen Vermieter auf Dauer ein Risiko dar. Ebenso sollte darauf geachtet werden, dass das Zahlen der Pacht nicht von einem Einkommen abhängig ist. Denn wird der Verdiener arbeitslos oder die Beziehung wird beendet, kann die Pacht meist nicht gezahlt werden. Von Vorteil ist es, wenn die Pächter das Leben in einem Eigenheim schon kennen und sich selbstverständlich um Garten und kleinere Reparaturen kümmern.
Was sollte man beim Verkaufen beachten?
Ein eigenes Haus vermieten oder verkaufen ist für die meisten Hausbesitzer ein besonderer Vermögenswert. Dieser hat zum einen eine große materielle, für viele aber auch eine emotionale Bedeutung. Dennoch gilt, wenn Sie Ihr Eigenheim verkaufen wollen, müssen Sie vorab Kapital in die Hand nehmen, um wichtige Unterlagen zu erwerben, ggf. einen Makler beauftragen und anfallende Sanierungsarbeiten abschätzen oder finanzieren. Um das Haus mit möglichst viel Gewinn zu verkaufen, sollten Sie wichtige Unterlagen zum Hausverkauf zusammensuchen, über die ein potenzieller Käufer genau Bescheid wissen will.
Um Interessenten Ihrer Immobilie möglichst gut Auskunft geben zu können, sollten Sie folgende Dinge berücksichtigen:
- Wohnflächenberechnung
- Grundbuchauszüge
- Grundrisspläne
- Lagepläne
- Baugenehmigung
- Gebäudeversicherung
- Sanierungsmaßnahmen
- Energieausweis eines unabhängigen Energieberaters
Tipp: Sollten Sie sich für den Verkauf Ihres Hauses entscheiden, empfiehlt es sich in jedem Fall, einen Makler hinzuzuholen. Ein Makler kann Ihnen den Wert des Hauses schätzen und die gesamte Vermarktung übernehmen. So sparen Sie viel Aufwand und haben einen Fachmann an Ihrer Seite.
Steuerliche Aspekte
Wenn Sie ein Eigenheim durch einen Kredit finanzieren, kann in vielen Fällen ein steuerlicher Vorteil nützen. Wenn die Mieteinnahme geringer ist als die zuzahlenden Kreditraten, reduziert sich dadurch das zu versteuernde Einkommen. Andersherum erhöhen die Einnahmen das zu versteuernde Einkommen, sofern die Immobilien bereits abbezahlt sind.
Beim Vermarkten ist wiederum zu bedenken, dass der Erlös unter Umständen versteuert werden muss. Wer eine Immobile innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, muss auf den Erlös eine Spekulationssteuer zahlen.
Wenn der Eigentümer im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst die Immobilie bewohnte, ist er von der Steuer ausgenommen. Wenn die Immobilien noch nicht abbezahlt sind, muss die Bank als Darlehensgeber zustimmen, damit der Kredit auf den neuen Besitzer übergeht. Ihre Zustimmung ist auch nötig, wenn der Verkäufer sein Darlehen vorzeitig tilgen möchte. Dann verlangt sie eine sogenannte Vorfälligkeitsschädigung.
Finanzieller Aspekt
- Beim Vermieten
Wenn Sie Ihr Eigenheim verpachten, erzielen Sie daraus eine Mietrendite. Diese ergibt sich aus dem Verhältnis der Jahresmiete zum Kaufpreis des Objektes. Der Geldwert sinkt im Laufe der Jahre durch die Inflation. Eine solche Gefahr entsteht bei der Nutzung von Immobilien als Sachwert seltener. Neben der Rendite ist also auch der Inflationswert zu berücksichtigen. Sollten Sie als Eigentümer schon einmal schlechte Erfahrungen mit Mietnomaden gemacht haben, werden Sie vermutlich in Zukunft eher Abstand von der Verpachtung nehmen.
Sollte ein Pächter die Immobilie in einem desolaten Zustand hinterlassen und keine regelmäßige Pacht zahlen, hat dies für Sie als Besitzer einen großen finanziellen Nachteil. Zum einen entgehen Ihnen Pachteinnahmen und zum anderen bleiben Sie auf den Kosten der Renovierung sitzen. So können aus einer eigentlich guten Kapitalanlage jede Menge Kosten entstehen.
- Beim Verkaufen
Beim Verpachten bekommen Sie als Eigentümer regelmäßige Pachteinnahmen, jedoch kann die Vermarktung um einiges interessanter sein, welches meistens von der finanziellen Situation abhängig ist. Im Fall der Eigennutzung kann sich aus der Zahlung des einmaligen Kaufpreises die Möglichkeit ergeben, sich eine Sondertilgung zu leisten, um so die Rückzahlung der Finanzierung zu beschleunigen. Anders kann das Geld für eine spätere Zahlung angelegt werden.
Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten?
Vielen Erben fällt es nicht leicht, ein geerbtes Haus zu verkaufen. Oftmals ist es das Elternhaus, in dem sie vielleicht selbst aufgewachsen sind und eine emotionale Bindung zu der Immobilie haben. Deswegen stellen Immobilienerben sich oft die Frage, ob sie das geerbte Haus vermarkten oder vermieten sollen.
Denn oft besteht im Erbfall kein Eigenbedarf, da der Erbe zum Beispiel nicht in der Nähe der Immobilie wohnt oder er selbst schon ein Haus besitzt. Haben Sie allein geerbt, sind Sie in der Entscheidung völlig frei. Sollte das Haus bereits vermietet sein, ist es sinnvoll, es auch weiterhin zu verpachten.
Gerade wenn die Miete gut läuft und Sie den Erlös aus einem Hausverkauf nicht für einen konkreten Zweck benötigen, ist Verpachten eine attraktive Option. Bedenken Sie aber auch hier den Zeitaufwand, der durch eine vermietete Immobilie entsteht.
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung unbewohnt geerbt haben, gestaltet es sich am einfachsten, die Immobilie zu vermarkten. Meistens wird zur Wertbestimmung einer Immobilie die Sachwert- oder Ertragswertberechnung durchgeführt. Ein spezieller, aber nicht seltener Fall ist, wenn Sie nicht der Alleinerbe sind, sondern in einer Erbgemeinschaft geerbt haben. Das Ziel der meisten Erbgemeinschaften ist es, das Erbe schnell und fair zu teilen. Bei einer Immobilie bedeutet das die Vermarktung, damit das Geld gerecht verteilt werden kann. Lesen Sie hierzu auch unseren Ratgeber.
Fazit – Haus verkaufen oder doch vermieten?
Grundsätzlich ist eine Einzelfallbetrachtung erforderlich, wenn es darum geht, ob Sie Ihr Eigenheim besser vermarkten oder vermieten sollten. Vor allem die individuelle finanzielle, zeitliche und steuerliche Situation sind ausschlaggebend.
Zunächst sollten Sie sich die Frage stellen, wie viel Zeit Sie in Ihre Immobilie investieren wollen und können. Wenn Sie Ihr Eigenheim verpachten, müssen Sie sich weiterhin Zeit nehmen. Denn sowohl die Verwaltung, als auch die Instandhaltung sind zeitaufwendig. Haben Sie diese Zeit nicht, oder wollen Sie nicht dafür investieren, empfiehlt sich in jedem Fall der Verkauf.
Aus finanzieller Sicht verspricht die Vermietung generell erstmal regelmäßige und lukrative Einnahmen. Wenn Sie Ihr Eigenheim jedoch vermieten, führt dies zu einer Wertminderung und kann auschlaggebend für einen späteren Verkauf sein.
Der Verkauf von Immobilien erspart viel Aufwand und bringt einen großen, dafür aber einmaligen Erlös. Auch hier ist Vorsicht geboten, denn unter Umständen kann es sein, dass Sie den Erlös versteuern müssen.
Unter den steuerlichen Aspekten kann man keine eindeutige Empfehlung geben. Denn zum einen sind die Gewinne aus dem Verkauf zu versteuern und zum anderen erhöht eine bezahlte Kapitalanlage durch Mieteinnahmen die Steuerlast.
Generell ist es sinnvoll, bevor man die Entscheidung trifft, sich professionelle Hilfe zu suchen. Vor allem der steuerliche Aspekt sollte von einem Steuerberater beurteilt werden. Ebenfalls sollten die aktuellen Miet- und Immobilienpreise verglichen werden, um die richtige Alternative zu wählen. Sollten Sie sich mit der Miete nicht näher auseinandersetzen wollen, sollte die Entscheidung eher für die Vermarktung Ihres Hauses ausfallen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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