Haus überschreiben

Um das Haus zu überschreiben, benötigen Sie einen Übertragungsvertrag. Dieser muss notariell beurkundet sein. Die Beurkundung veranlasst eine Auflassung – eine rechtsverbindliche Zusage des Eigentumswechsels. Um die Überschreibung zu vollenden, muss der Notar noch eine Eintragung ins Grundbuch vornehmen.

• Schenkung mit Auflagen

Bei Schenkungen können gewisse Auflagen vereinbart werden, um das Haus nicht ohne Gegenleistung zu überschreiben. Es gibt verschiedene Bedingungen, die individuell vereinbart werden können. Für viele Personen sind Immobilien wichtiger Bestandteil ihrer Altersvorsorge.
Beispiele können das Verbot des Weiterverkaufs, ein Rückübertragungsanspruch oder die Weiterführung des Familienbetriebes sein. Darüber hinaus gibt es auch die Möglichkeit, die Pflege bzw. Pflegekosten zu übernehmen.
In dem Fall der Hausüberschreibung mitsamt Auflagen handelt es sich um eine gemischte und keine reine Schenkung. Bei einem Erbfall werden diese vereinbarten Auflagen gegebenenfalls vom Immobilienwert abgezogen.

• Übernahme der Pflege

Sollten Sie im Rahmen der Übertragung eine Pflegeverpflichtung eingehen, müssen im Übertragungsvertrag die Rahmenbedingungen festgelegt werden. Dazu gehört unter anderem die Klärung, wo und in welchem Leistungsumfang die Pflege erfolgt, aber auch unter welchen Umständen die Verpflichtung erlischt.

• Rentenzahlung

Da Immobilien, wie ein Haus, häufig als Altersvorsorge gedacht sind, können Sie auch mit dem Beschenkten eine Rentenzahlung ausmachen. Die wird im Grundbuch eingetragen und richtet sich nach dem Immobilienwert und Alter des ehemaligen Eigentümers.
Es gibt dabei die Variante der Zeitrente, bei der die Rentenzahlungen innerhalb eines festgelegten Zeitraumes erfolgen. Dem gegenüber steht die Leibrente, bei der die Rentenzahlungen vom neuen Besitzer bis zum Tod des ehemaligen Eigentümers übernommen werden.

• Wohnrecht und Nießbrauchrecht

Sie können mit dem neuen Eigentümer vereinbaren, dass Sie trotz der Überschreibung weiterhin im Haus wohnen bleiben können. Dafür kann ein Wohn- oder Nießbrauchrecht ausgemacht werden.
Das Wohnrecht verspricht dem Schenkenden, dass er bis zu seinem Ableben das Recht hat in seiner Immobilie bleiben zu können.
Mit dem Nießbrauchrecht kann sich der Schenkende ein lebenslanges Eigentumsrecht sichern. Diese Art ist besonders für Immobilien interessant, die selbst nicht bewohnt werden, wodurch die Mieteinnahmen weiterhin in die eigene Tasche fließen.
Hinweis: Der Immobilienwert kann stark durch eingetragene Wohn- und Nießbrauchrechte sinken.

Hinweis: Ebenfalls führt die Einräumung von Wohnrecht häufig dazu, dass die 10 Jahresfrist bezüglich des Pflichtteilergänzungsanspruches und der Schenkungssteuer nicht beginnt. Somit könnten Sie keine Steuern sparen.

• Rückforderungsrecht

Wenn das Haus erst einmal überschrieben wurde, kann der neue Eigentümer das Haus beispielsweise mit einem Kredit belasten oder auch verkaufen. Sollte sich der neue Besitzer verschulden, droht dem Haus gegebenenfalls sogar eine Zwangsversteigerung. Um dem vorzubeugen, kann ein Rückforderungsrecht im Vertrag vereinbart werden.
Das Haus kann der Schenker zurückfordern, wenn:

• Der Beschenkte verstirbt

• Der Beschenkte insolvent ist oder

• Bei Scheidung des Beschenkten.

Zudem kann vereinbart werden, dass der Schenker einwilligen muss, sobald der neue Besitzer das Haus veräußern oder belasten möchte.
Vom Gesetzgeber werden auch weitere Rückforderungsrechte eingeräumt, sofern:

• Der Schenkende 30 Jahre nach dem Schenkungszeitpunkt verarmt

• Vereinbarte Auflagen nicht erfüllt werden

• Der Beschenkte groben Undank an den Tag legt

Hinweis: Im Falle einer Zwangsversteigerung kann es vorkommen, dass das Wohnrecht mit dem Zuschlag erlischt. Das kann passieren, wenn die Zwangsversteigerung aus einem Recht betrieben wird, welches höhergestellt ist, als das des Wohnens.

• Schenkung/ Erbschaft

Oftmals liest man diese Begriffe in dem Zusammenhang mit der Übertragung von Eigentum. Steuerlich werden Erbschaften und Schenkungen sehr ähnlich behandelt, weshalb Schenkungen als Erbe zu Lebzeiten gelten.

Wenn Sie darüber nachdenken ihr Haus zu überschreiben, sollten Sie gewisse Fristen kennen, um gegebenenfalls die Steuerfreibeträge möglichst geschickt auszunutzen.

• 10-Jahres-Frist für die Schenkungssteuer

Wenn jemandem etwas materiell Wertvolles übertragen wird, Haus überschreiben, muss dafür Schenkungssteuer gezahlt werden. Je nach Personengruppe gelten verschiedene Steuerfreibeträge. Sollte das Geschenk einen höheren Wert haben als der Freibetrag, muss die Differenz besteuert werden.
Nach 10 Jahren kann der Steuerfreibetrag erneut eingesetzt werden, weshalb unter Umständen eine schrittweise Übertragung in Erwägung gezogen werden sollte.

Tipp: Wenn der Begünstige zusammen mit dem Schenkenden mindestens 10 Jahre lang gemeinsam in dem übertragenen Haus lebt, entfällt diese Steuer komplett.

• Verjährungsfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche

Haben Sie einen Teil oder alle Nachkommen enterbt, haben diese einen Ergänzungsanspruch hinsichtlich des Pflichtteils, sofern eine Schenkung vor dem Ableben des Schenkenden stattgefunden hat.
Nach drei Jahren verjährt der Anspruch. Die Verjährungsfrist bezüglich des Pflichtteils beginnt mit der Kenntnisnahme der Enterbung, die Frist für den Ergänzungsanspruch hingegen erst, sobald der Berechtigte sowohl von der Enterbung als auch von der Schenkung weiß.

• Verringerung der Pflichtteilsergänzungsansprüche

Die Ansprüche werden anhand eines Abschmelzungsmodells berechnet und verringern sich entsprechend dem zeitlichen Abstand zum Schenkungszeitpunkt.
War der Schenkungszeitpunkt ein Jahr vor dem Todesfall des ehemaligen Eigentümers, wird der komplette Schenkungswert in den Pflichtteilsergänzungsanspruch berücksichtigt. Für jedes weitere vollendete Jahr werden 10% des Wertes abgezogen, bis es nach zehn vollendeten Jahren nicht mehr eingerechnet wird.
Es gibt allerdings auch bestimmte Ausnahmen, wie dem Beginnen der Abschmelzung bei Eheleuten erst nach der Scheidung. Oder verlängern verschiedene Rechte, die dem Schenker eingeräumt werden, die Frist. Fragen Sie einen Experten, ob in Ihrem Fall die Frist normal abläuft.

Im Zusammenhang mit einer Hausüberschreibung fallen unterschiedliche Kostenpunkte an.

• Notarkosten

Die Kosten für eine notarielle Beurkundung sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgeschrieben. Es wird die zweifache Gebühr erhoben, die Gesamtkosten sind jedoch abhängig von dem Immobilienwert.
Hinweis: Eine Überschreibung eines Hauses oder einer Wohnung sind ohne Notar nicht möglich.

• Wertermittlungskosten

Im Vorfeld der Übertragung muss meist erst eine Wertermittlung der Immobilie erfolgen. Am häufigsten wird dafür das Vergleichswertverfahren angewendet. Bei dieser Verfahrensart werden kürzlich verkaufte Objekte mit in den Vergleich genommen, die ähnliche Merkmale aufweisen. Die Kosten für das Gutachten richten sich nach dem Immobilienwert. Kostenlose Online-Tools können Ihnen eine erste grobe Einschätzung des Wertes liefern.

Kosten bei Änderung des Grundbuchs

In diesem Fall werden ebenfalls Gebühren fällig, die einfach nach GNotKG berechnet werden. Die Kostenhöhe ist ebenfalls abhängig vom Immobilienwert.

• Ausgleichszahlungen

Für den Fall, dass Sie – als Beschenkter – Ausgleichszahlungen an Geschwister leisten, gibt es keine Richtlinien oder gesetzliche Bestimmungen. Vielmehr kommt es da vielmehr auf die speziellen Gegebenheiten drauf an. Dabei ist es egal, ob diese Ausgleichszahlungen auf freiwilliger Basis erfolgen oder vom Schenker bestimmt wurden.
Wer ein Haus überschrieben bekommt und seine Geschwister auszahlen möchte, sollte mit ihnen einen Pflichtteilsverzichtsvertrag unterschreiben. Diesen und die geleisteten Ausgleichszahlungen sollten notariell beurkundet werden.

• Pflichtanteilsansprüche

Sofern Sie das Haus einem Ihrer Kinder überschreiben und Sie Ihre anderen Nachkommen enterbt haben, haben diese, wenn Sie sterben, einen Anspruch auf Pflichtteilergänzung gegenüber dem beschenkten Kind. Kinder sind nur in wenigen Fällen von dem Pflichtteilanspruch entbindbar und besitzen den Anspruch, solange es noch nicht verjährt ist. Im Erbrecht findet es keine Berücksichtigung mehr, wenn mehr als 10 Jahre vor dem Ableben „verschenkt“ wurde.

• Vorfälligkeitsentschädigung für einen vorzeitig aufzulösenden Kredit

Ist das Haus bei der Überschreibung noch mit einem Kredit belastet, verlangen Banken oftmals, dass der alte Kredit aufgelöst wird und ein neuer aufgesetzt wird. Bei der Ablöse werden allerdings Vorfälligkeitskosten fällig.

• Vorteile

Der Besitzer der Immobilie kann zu Lebzeiten eindeutig bestimmen, wer das Haus erhalten soll und verhindert dadurch auch gegebenenfalls Streitereien zwischen den Erben. Natürlich kann man auch in einem Testament bestimmen, wer was bekommen soll, allerdings macht nicht mal jeder dritte Erwachsene von seinem Bestimmungsrecht nach dem Tod Gebrauch.

Zudem kann die Erbschaftssteuer vermindert werden, da bei rechtzeitiger Planung, der Freibetrag mehrfach ausgenutzt werden kann. Durch eine Hausübergabe mit Auflagen können Sie auch weiterhin das Haus nutzen. Auf der anderen Seite gibt es aber auch Nachteile, die das Überschreiben mit sich bringen.

• Nachteile

Zum einen muss man sich bewusst sein, dass mit der Immobilienschenkung sämtliche Eigentumsrechte abtritt. Der neue Besitzer hat nun grundsätzlich das Recht, selbstständig zu entscheiden, was mit der Immobilie geschieht. Insbesondere, wenn Sie geplant haben, Ihren Lebensabend in dem Haus zu verbringen, kann eine frühzeitige Übertragung unter Umständen unerwartete Konsequenzen nach sich ziehen.
Als weiterer Nachteil sind die Auflagen zu sehen. Wenn Sie Auflagen mit in den Vertrag setzen, kann dies unter Umständen dazu führen, dass die Verjährungsfristen nicht beginnen oder den Immobilienwert drastisch senken.
Sie müssen zudem auch eventuell Ausgleichszahlungen an enterbte Nachkommen einplanen.

Da das Haus überschreiben nicht nur Vorteile mit sich bringt, haben wir einige Alternativen aufgelistet.

• Haus vererben

Eine Möglichkeit besteht im Vererben Ihrer Immobilie. Somit bleiben Sie bis zum Lebensende der Besitzer und können unter Umständen bis zum Ende die Erben verändern. Die Freigrenzen im Erbrecht sind den Schenkungsfreibeträgen sehr ähnlich. Insbesondere beim Vererben einer Immobilie sind diese allerdings schnell erschöpft. Zudem haben Sie keinerlei Möglichkeiten, Streitigkeiten bezüglich des Erbes zu verhindern.
Hinweis: In diesem Fall wäre unter Umständen eine Mischlöschung von Vorteil, bei der Sie einen Teil des Hauses bereits einem Nachkommen überschreiben und den restlichen Teil in die Erbmasse fließen lassen. Aber auch hier müssen Sie die 10-Jahres-Frist beachten, da sonst ein Teil des Immobilienwertes in die Erbmasse mit einfließt.

• Verkauf

Bei einem Verkauf verlieren Sie ebenso jegliche Rechte am Eigentum, allerdings mit dem Vorteil, dass Sie Geld für Ihre letzten Jahre haben. Zudem löst eine Geldsumme, die man gerecht unter den Erben aufteilen kann, nicht so schnell Erbstreitigkeiten aus.

Unverheiratete Partner sind hier im Nachteil. Durch die fehlende Heirat werde diese als Fremde betrachtet. Damit genießen Sie nur einen Freibetrag in Höhe von 20.000 €.

Möchten Sie beispielsweise Ihrer Nichte ein Mehrfamilienhaus überlassen, wäre es eine Überlegung, die Nichte im Vorfeld zu adoptieren.

Eltern und eingetragene Lebenspartner werden in der Steuerklasse 1 eingeordnet. In diesem Fall ist die Steuerklasse mit einem Schenkungssteuerfreibetrag von 500.000 € versehen. Für Kinder, Enkel und Stiefenkel gilt die gleiche Einordnung, allerdings nur mit entsprechend gewährten Freibetrag.

Durch das Überschreiben wird die Erbmasse reduziert und dadurch automatisch auch Pflichtteil, der enterbten Angehörigen zusteht. Allerdings ergibt sich daraus ein Pflichtteilergänzungsanspruch. Der Wert verringert sich, je länger der Schenkungszeitpunkt vorbei ist.