Gutachter Haus

Sich ein eigenes Haus oder eine Wohnung zu kaufen ist für viele ein wichtiger Schritt in ihrem Leben. Momentan sind die Zinsen niedrig und deshalb überlegen viele diesen Schritt zu wagen. Allerdings sind die Immobilienpreise derzeit sehr hoch – doch ist der Preis auch immer gerechtfertigt?
Um später nicht auf die Nase zu fallen und beispielsweise von Mängeln an der Immobilie überrascht zu werden, sollten Sie in Erwägung ziehen, Sachverständige heranzuziehen. In diesem kurzen Ratgeber erfahren Sie was ein Gutachter ist und welche Aufgaben dieser hat.

Was ist ein Gutachter?

Bei einem Gutachter handelt es sich um einen Sachverständigen, der eine Immobilienbewertung vornimmt. Im alltäglichen Sprachgebrauch wird überwiegend die Bezeichnung Gutachter genutzt. Der Begriff des Sachverständigen ist nicht an Auflagen gebunden, sodass Sie darauf achten sollten, dass die Person entsprechende Qualifikationen hat, um anerkannt und zertifiziert zu sein.
Die notwendigen Qualifikationen erlangt er durch ein fachbezogenes Studium, Weiterbildungen, einen handwerklichen Meistertitel oder durch langjährige und überdurchschnittliche Sachkunde.
Die wichtigste Eigenschaft und Kompetenz ist die Objektivität des Sachverständigen.
Nicht jeder Gutachter hat die gleichen Kompetenzen. Grundsätzlich kann man zwischen drei verschiedenen Gutachtern unterscheiden:

  • Freier Sachverständiger
  • Öffentlich bestellter Sachverständiger
  • Staatlich anerkannter Sachverständiger

Wann Sie sich an welchen Gutachter wenden sollten, erläutern wir in einem anderen Punkt.
Wenn Sie einen freien Sachverständigen beauftragen, ist dieser geeignet für einen normalen Hauskauf oder -verkauf. Die Gutachter sind meist mit dem Nötigsten versehen, haben aber kein Bestand vor Gericht oder in ähnlichen Situationen, in denen ein anerkanntes Gutachten benötigt wird.

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erstellt Immobiliengutachten. Die Person ist durch die Industrie- und Handelskammer geprüft und ernannt. Dadurch ist dieser Begriff auch gesetzlich geschützt und deshalb können die Gutachten auch vor Gericht verwendet werden.

Die staatlich anerkannten Immobiliengutachter sind zugleich auch öffentlich bestellte Immobiliengutachter. Sie sind aber zudem der Aufsicht der Landesbehörden unterstellt. Ein solcher Sachverständiger bewertet Immobilien im öffentlichen Auftrag.

 

Was sind die Aufgaben eines Gutachters?

Wie bereits beschrieben, erstellt ein Sachverständiger ein Gutachten über eine Immobilie. Im Prinzip soll damit herausgefunden werden, welchen Wert diese Immobilie noch besitzt und für den Fall, dass Sie es kaufen wollen, mit welchem Preis sie rechnen können.
Um ein objektives und nachvollziehbares Ergebnis zu erhalten, überprüft der Sachverständige den Zustand der Immobilie und vergleicht zudem ähnliche, verkaufte Immobilien mit dem zu begutachtenden Haus. Zusätzlich werden rechtliche Aspekte berücksichtigt.

 

Überprüfung von Mängeln und des Sanierungsbedarfs

Insbesondere bei älteren Häusern ist es sinnvoll einen Experten heranzuziehen. Dieser kann ermitteln, wie hoch der Sanierungsbedarf bei dem Haus ist.
Doch glauben Sie nicht, dass neugebaute Häuser keinerlei Mängel aufweisen. Auch in diesem Fall kann unsachgemäß gearbeitet worden sein. Und möglicherweise treten die Konsequenzen erst Jahre nach dem Kauf auf.
Die möglichen Mängel eines Hauses sind zahlreich. Beispielsweise gehören Substanzschäden dazu. Speziell, wenn der Dachstuhl ausgebessert werden muss, kann das schnell viel Geld kosten. Aber auch bei den Heizungen muss geprüft werden, wie alt diese sind. Denn eine Heizung darf maximal 30 Jahre laufen und auch ein Austausch dieser ist von Erwerbern ein oftmals nicht eingeplanter Kostenfaktor.
Des Weiteren müssen die Elektroleitungen untersucht werden, um herauszufinden in welchem Zustand sie sich befinden und ob sie erneuert werden müssen. Und so prüft der Sachverständige die zahlreichen Aspekte, die den Verkehrswert des Hauses beeinflussen.
Auch kann der Experte die Käufer/Verkäufer beraten, falls das Haus Schwarzbauten hat. In dem Fall wurden Anbauten nicht offiziell genehmigt und kostspielige Legalisierungen oder Rückbauten sind erforderlich.

 

Realistische Umbaumaßnahmen und Angaben des Exposés, Vertrages

Wenn Sie ein Haus kaufen wollen und planen gewisse Umbaumaßnahmen zu treffen, können Sachverständige ermitteln, ob die Maßnahmen rechtlich und baulich möglich sind. Beispielsweise muss bei Anbauten meistens ein Mindestabstand von 3 Metern zum Nachbargrundstück eingehalten werden.
Auch hilft der Experte Ihnen im Fall, dass Sie an der, im Exposé angegebenen, Größe der Immobilie zweifeln. Denn z.B. Wände mit Schrägen und Terrassen müssen bei der Berechnung berücksichtigt werden, da sie nur zu einem gewissen Prozentsatz miteinbezogen werden. Mithilfe eines Lasermessgeräts misst ein Experte die Räume und damit die Gesamtgröße aus.
Lassen Sie ihn auch einen prüfenden Blick in die Verträge werfen. Durch seine Erfahrung findet er gegebenenfalls Fehler.

 

Ist die Beauftragung eines Immobiliengutachters notwendig?

Wenn sie eine Immobilie kaufen und bei Ihrer Bank einen Kredit zur Baufinanzierung aufnehmen, kann es vorkommen, dass die Bank einen eigenen Sachverständigen beauftragt, um den Beleihungswert zu ermitteln. Nach diesem Wert richtet sich auch die Summe, die die Bank Ihnen zur Finanzierung des Kaufs bereitstellt.
Aufgrund des natürlichen Interesses der Bank liegt dieser Wert meist deutlich unter dem vereinbarten Kaufpreis. Sie sollten daher einen eigenen Immobiliengutachter beauftragen, um zunächst einmal das Gutachten einsehen zu können, aber auch um ein realistisches Bild für die Sanierungskosten zu erhalten. Denn mit einer objektiven Analyse können Sie eventuell auch die Bank hinsichtlich der Finanzierungssumme überzeugen.
Insbesondere private Verkäufer haben kein besonderes Interesse daran, jeden Fehler aufzudecken, da dies den Immobilienwert negativ beeinflusst. Aber speziell bei älteren Häusern können einige Schönheitsfehler gefunden werden, die Sie teuer zu stehen kommen können. Mit einer Gutachterbewertung haben Sie zudem eine ganz andere Verhandlungsbasis.
Natürlich ist eine Beauftragung eines Gutachters immer ein weiterer Kostenpunkt, der sich langfristig aber lohnt. Dank einer Immobilienbewertung können Mängel und Sanierungsbedarf entdeckt und berücksichtigt werden. Sie können vom Kauf zurücktreten, sollte Ihnen der Verkäufer einen Mangel bewusst verheimlicht haben, aber dies müssen Sie ihm erst einmal nachweisen…
Da der Kauf einer Immobilie eine langjährige Angelegenheit ist, sollten Sie sich im Vorfeld bewusst sein, was mit dem Haus auf Sie zukommt. Eine Bewertung des Hauses hilft Ihnen dabei.

 

Was gibt es für Arten von Immobiliengutachten?

Es gibt zum einen das Wertgutachten, das detailliert die Hausbewertung vornimmt, zum anderen wird in der Praxis auch auf Kurzgutachten zurückgegriffen.
Für diese Wertgutachten muss etwas Zeit eingeplant werden. Rund 4-6 Wochen kann es dauern, bis es fertiggestellt wird. In dieser Zeit verfasst er ein Gutachten, dass die verschiedenen Punkte berücksichtigt.
Wer auf die Schnelle eine Einschätzung benötigt, nutzt das Kurzgutachten. Ein Bausachverständiger begleitet Sie dafür bei der Hausbesichtigung und übermittelt Ihnen im Anschluss eine Beurteilung, ob der angesetzte Immobilienwert angemessen ist.
Hinweis: Wenn Sie einen Gutachter mitnehmen wollen, müssen Sie diesen vor der Hausbesichtigung ankündigen. Der Hausbesitzer hat dabei jedoch das Recht, dies zu verbieten. In dem Fall sollten Sie Vorsicht walten lassen, da womöglich einiges vertuscht werden soll.

 

Was kostet die Beauftragung eines Gutachters?

Es gibt unterschiedliche Arten von Gutachten und dementsprechend sind auch die Kosten unterschiedlich. Zum einen ist es entscheidend, ob die Gutachtenform nur zum allgemeinen Interesse ist oder auch gerichtsfest sein muss. Dabei ist natürlich selbsterklärend, dass die gerichtsfeste Bewertung teurer ist, als die grundsätzliche.
Um eine grobe Vorstellung zu bekommen, können Sie sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) orientieren. Die Preise für Immobiliengutachter sind frei verhandelbar, aber grundsätzlich bieten die üblichen Honorarsätze einen guten Einblick. Bei der Preisstaffelung wird zum einen zwischen Normalstufe und Schwierigkeitsstufe unterschieden, aber zugleich ist die Höhe auch vom Verkehrswert abhängig.
Damit Sie eine Idee für die Preise bekommen: Ein Haus in der Normalstufe mit einem Immobilienwert von rund 300.000 Euro müssen für die Immobilienbewertung etwa zwischen 1.000 und 1.300 Euro bezahlt werden.
Ein Kurzgutachten gibt es schon für rund 300-500 Euro. Allerdings wird hier meist kein schriftliches Gutachten verfasst, sondern nur eine Einschätzung abgegeben.
Hinweis: Die Kosten für eine solche Immobilienanalyse trägt immer die Partei, die sie auch beauftragt.

 

Tipps

Es ist eigentlich immer sinnvoll sich vor einer solchen Investition ein bestmögliches Bild von dem zu kaufenden Objekt zu machen. Wenn Sie nicht selbst aus dem Bereich kommen, wissen Sie meist gar nicht, worauf Sie achten müssen und welcher „kleiner“ Mangel sich schnell zu einem kostspieligen Problem entwickeln kann.
Daher sollten Sie auf die Expertise eines Experten vertrauen!

Im Folgenden haben wir Ihnen noch einmal ein paar hilfreiche Tipps rund um das Thema zusammengestellt.

  • Vertrauen Sie dem Bankgutachten nicht ausschließlich.
  • Fragen Sie den Verkäufer, ob Sie sich einen gemeinsamen Immobiliensachverständigen beauftragen wollen. Dann wären Sie beide in puncto Neutralität auf der sicheren Seite und könnten sich zusätzlich die Kosten teilen.
  • Wenn Sie nach einem qualifizierten und unabhängigen Immobiliensachverständigen suchen, dann können Sie sich bei den Berufsverbänden informieren. Beispielhaft können der Bundesverband Deutscher Bausachverständiger e.V. oder der Deutsche Gutachter und Sachverständigen Verband e.V. genannt werden.
  • Bei der Auswahl sollten sie stets auf Fachleute aus der Region vertrauen, die mit dem Immobilienmarkt vertraut sind.
  • Vereinbaren Sie das Gutachter-Honorar immer im Vorfeld und planen Sie in jedem Fall rund 500 Euro ein.

Lesen Sie in unserem Blog weitere Ratgeber rund um den Hauskauf oder nehmen Sie direkt mit uns Kontakt auf, sofern Sie Interesse an einem unabhängigen Kurzgutachten haben.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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