Tipps zum Verkauf einer Gewerbeimmobilie

Die Abgrenzung von Gewerbeimmobilie und Hausverkauf ist wichtig im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung. Der Erlös beim Verkaufen von Gewerbeobjekten kann sowohl der Einkommens- als auch der Gewerbesteuer unterliegen.

Eine „Spekulationssteuer“ wird fällig, wenn die Immobilie nicht vom Besitzer bewohnt wird und es weniger als 10 Jahre nach dem Kauf verkauft wird. Diese Steuer greift nicht, wenn die Immobilie zum Betriebsvermögen zählt. Der Verkaufsgewinn muss dennoch mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert werden. Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, betreibt gewerblichen Grundstückshandel und zahlt entsprechend mehr Gewerbesteuer.
Andererseits gibt es Konstellationen beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie, die den Gewinn bei der Einkommenssteuer begünstigen. Ihr Steuerberater oder Makler wird Ihnen als Service dazu hilfreiche Tipps geben können. So gibt es z. B. einen Freibetrag wegen Alters, ein besonderer Steuersatz auf außerordentliche Einkünfte oder ein Teileinkünfteverfahren, wenn Kapitalgesellschaften Anteile am Betriebsvermögen besitzen.

Bei einer Gewerbeimmobilie ist es besonders wichtig, exakt festzustellen, für welche Nutzungsart sie sich eignet. Nicht jedes Gewerbe ist an jedem Standort zu betreiben. Handelt es sich um Flächen, z. B. für:

• Büros/Dienstleistungen
• Einzelhandel
• Gastronomie
• Banken
• Hotels
• Lager/Logistik
• Produktion/Industrie (teils mit gesetzlichen Auflagen, was an dem Standort produziert werden darf)
• Freizeit-/Sporteinrichtungen
• Arztpraxen/Kliniken
• Spezialgewerbeimmobilien (Tankstellen, Altersheime etc.) Ihr Haus wurde traditionell vom Einzelhandel angemietet und steht nun schon einige Zeit leer? Kämen anderen Branchen als Mieter infrage? Könnte z. B. ein Dienstleister sein Büro dort eröffnen? Eine wichtige Rolle beim Verkaufen spielt die Lage der Gewerbeimmobilie. Ist ein Unternehmen auf Laufkundschaft angewiesen, interessiert es sich für einen A-Standort, an dem die höchsten Mieten zu zahlen sind. Ein Logistikunternehmen ist besonders angewiesen auf eine gute Verkehrsanbindung, z. B. in der Nähe einer Autobahn. Größe und Raumaufteilung, Schaufensterfronten, der Zustand der Immobilie, das Ausstattungsniveau und die Zugänge sind ebenfalls je nach Branche von Bedeutung. Ist das gesamte Haus barrierefrei, gibt es Personen- und/oder Lastenaufzüge, sind Rampen vorhanden? In einigen Branchen nehmen konjunkturelle oder saisonale Faktoren Einfluss. Im Spätherbst ergibt es wenig Sinn, Flächen für eine Eisdiele auf den Markt zu bringen. Wenn der Einzelhandel rund um Weihnachten seine Hochphase erlebt, ist an einen Umzug von Haus zu Haus nicht zu denken.

Je genauer erfasst und im Exposé für Kaufinteressenten präsentiert wird, welche Merkmale und Vorteile die Gewerbeimmobilie für die angepeilte Branche potenzieller Mieter bietet, desto interessanter wird das Angebot.

Um Interesse an der Immobilie zu wecken, erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé. Es sollte die wichtigsten Eckdaten der Gewerbeimmobilie enthalten:

• ein Grundriss und Fotos von außen und innen
• die Vorzüge der Immobilie speziell für die gewünschte Zielgruppe
• zu erwartende Miet- oder Pachterträge
• die Höhe gegebenenfalls notwendiger Instandhaltungskosten

Je umfassender Sie Auskunft geben, desto eher werden Sie Gespräche mit ernsthaft am Kauf Interessierten führen. Wenn Sie einen Makler beauftragen, beinhaltet seine Dienstleistung kostenlos die Erstellung eines professionellen Exposés.

Wollen Sie Verkaufsgespräche führen, benötigen Sie eine ganze Reihe von Unterlagen, die der potenzielle Käufer einsehen will:

• aktueller Grundbuchauszug
• Bebauungsplan
• Flurkartenauszug
• Baupläne, auch von Umbauten
• Nutzflächen-Berechnung
• Berechnung des umbauten Raums (Kubatur)
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Nachweise der Instandhaltung und Sanierung
• Energieausweis
• Betriebskostenaufstellung der letzten Jahre
• Nebenkostenaufstellung
• Miet- oder Pachtverträge der letzten drei Jahre. Anhand dieser Unterlagen kann sich der Kaufinteressent im Rahmen der Gespräche zum Verkauf ein genaueres Bild von der Immobilie machen. Der Grundbuchauszug gibt z. B. Auskunft darüber, ob die Immobilie durch Hypotheken belastet ist oder ob Dritte Rechte an ihr haben. Mit Handwerkerrechnungen können Sie beweisen, dass sie regelmäßig in den guten Zustand der Immobilie investiert haben.
  Will der Interessent die Immobilie künftig anders als bisher nutzen, müssen bau- und planungsrechtliche Fragen vorab geklärt werden. Steht sein Vorhaben in Einklang mit dem öffentlichen Bau- und Planungsrecht und hält das Emissionsschutzrecht ein?

Bei Gewerbeobjekten verhält es sich genau andersherum als bei Wohnimmobilien: Vermietete Immobilien stehen beim Verkauf bedeutend höher im Kurs als leerstehende. Nur selten kaufen Gewerbetreibende oder andere Unternehmer die Immobilien, in denen sich ihre Geschäftsräume befinden. Gemietete Immobilien für ein Gewerbe, eine Dienstleistung oder Büros werden klar bevorzugt.

Käufer sind also daran interessiert, mit der Gewerbeimmobilie eine Rendite zu erzielen. Das gelingt nur, wenn dauerhaft Mieteinnahmen generiert werden. Der Leerstand eines Büros, Ladengeschäfts, einer Praxis oder einer Produktionsstätte wirft Fragen auf. Wird es möglich sein, umgehend neue Mieter zu finden oder ist mit weiterem Leerstand zu rechnen? Wie lange steht sie bereits leer? Wird womöglich eine Mietsenkung erforderlich?
Wollen Sie eine leerstehende Gewerbeimmobilie verkaufen, sollten Sie sich vorab eine plausible Begründung überlegen, warum sie aktuell nicht vermietet ist. Auch Gewerbeimmobilien sind am Markt gefragt, aber niemand will sich mit einem Haus als Verlustobjekt belasten.

Auch für die Finanzierung ist eine positive Ertragssituation eine gute Voraussetzung. Seit der Finanzkrise sind die Kreditinstitute deutlich vorsichtiger bei der Unterstützung von Gewerbeimmobilien-Käufen geworden. Das Risiko von Einnahmeausfällen ist hoch. Nicht selten werden heute Eigenkapitalquoten von vierzig Prozent aufgerufen. Ein langfristiges Mietverhältnis mit einem solventen Unternehmen kann eine bessere Verhandlungsbasis bieten.

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, werden Sie höchstwahrscheinlich mit professionellen Immobilienkäufern verhandeln. Diese haben sich über die Marktsituation informiert und bereits Anhaltspunkte gesammelt, über welchen Wert Ihre Immobilie verfügt.

Wenn Sie eine fachgerechte Immobilienbewertung vornehmen lassen, stehen Sie auf der sicheren Seite, den Preis Ihrer Gewerbeimmobilie weder zu hoch, noch zu niedrig anzusetzen. Mit einem überhöhten Preis schrecken Sie potenzielle Käufer ab. Durch einen zu niedrigen Preis entgeht Ihnen ein Teil des möglichen Erlöses.

Arbeiten Sie beim Verkauf mit einem spezialisierten Makler zusammen, wird er als Service einen realistischen Marktwert für Sie ermitteln. Ansonsten lohnt es sich, einen Gutachter einzuschalten, der Ihnen die benötigten Daten erstellt. Das Risiko, ohne professionelle Wertermittlung erfolglos oder stark verzögert zu verkaufen und womöglich Verlust zu riskieren, ist zu hoch.

Das Wertgutachten wird bei Gewerbeobjekten im sogenannten Ertragswertverfahren erstellt. Zum Wert von Grund und Boden kommen die erzielbaren Erträge für den Zeitraum, den die Gewerbeimmobilien noch genutzt werden können. Abgezogen werden die Kosten für Betrieb, Verwaltung, Instandsetzung etc.

Lage und Infrastruktur sind gegebenenfalls Faktoren, die sich auf die Immobilienbewertung auswirken. Je nach Branche gibt es unterschiedliche Marktgesetze, welche Miete zu erzielen ist. Es gibt Teilmärkte für Handels-, Büro-, Logistik- und andere Immobilien.

Einfluss auf die Immobilienbewertung nimmt auch, ob die Gewerbeimmobilie z. B. langfristig und mit guten Erträgen vermietet ist. Ein häufiger Mieterwechsel und Leerstände in den vergangenen Jahren sind dem Wert dieser Immobilien nicht zuträglich und eher hinderlich beim Immobilienverkauf.

Überlegen Sie, ob Sie Ihr Gewerbeobjekt statt es zu verkaufen weiter selber vermieten wollen. Gewerbeimmobilien haben den Vorteil, dass Sie den Mietvertrag frei aushandeln können. Weder der Mietspiegel noch die Mietpreisbremse greifen, sondern allein die von Ihnen verhandelten Konditionen. So können Sie nicht nur die Miete, sondern beispielsweise auch eine Dauer des Mietvertrages über einen Zeitraum von drei bis zehn Jahren vereinbaren. Sie können dem Mieter in einer Klausel einräumen, den Vertrag nach Ablauf zu verlängern.

Nehmen Sie keine Vertragslaufzeit in den Vertrag auf, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für Geschäftsräume. Sie oder Ihr Mieter können das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag des Quartals zum Ende des nächsten Quartals kündigen. Bei Gewerbeimmobilien werden die Kautionen höher angesetzt als bei Wohnimmobilien. Bis zu sechs Monatsnettokaltmieten sind durchaus üblich.

Eine Konkurrenzklausel kann Ihrem Mieter zusichern, dass Sie nicht parallel an seinen Wettbewerb vermieten werden. Sie können diese Klausel aber auch so weit fassen, dass sie sich nur auf konkrete Sortimente oder Fachrichtungen bezieht, damit Sie sich auf der Mietersuche nicht allzu sehr einschränken müssen.

Ja, Makler stellen Ihre Dienstleistungen in Rechnung und arbeiten nicht kostenlos, wenn er Sie beim Verkaufen von Immobilien unterstützt. Dafür bietet die Kooperation mit spezialisierten Gewerbemaklern aber auch handfeste Vorteile, die sich auszahlen.

Der Makler verfügt über eine detaillierte Marktkenntnis und ist ein Profi beim Verkaufen. Er verortet die passenden Zielgruppen für den Verkauf, entwickelt eine Vermarktungsstrategie und erstellt ein passend auf ihre Interessen ausgerichtetes professionelles Exposé. Er unterstützt seine Kunden beim Zusammenstellen der nötigen Unterlagen und erstellt ein Wertgutachten für den Verkauf.

Aufgrund seiner Erfahrungen kann er unter Umständen wichtige Hinweise geben, wie durch einige kleine Schönheitsreparaturen die Immobilie beim Verkaufen wertiger wird. Oder er bringt Ideen ein, welche weitere Zielgruppe für die Vermarktung geeignet ist.

Durch seine Tätigkeit verfügt er beim Verkaufen über eine Datei mit potenziellen Käufern und akquiriert mit seinen Marketingmaßnahmen zusätzliche Interessenten. Als geschulter Makler übernimmt er die Besichtigungen, führt er die Gespräche und steht Interessenten als Ansprechpartner zur Verfügung. Er bereitet den Termin beim Notar vor und gibt Tipps zu steuerlichen Aspekten des Verkaufs. Auch bei der Übergabe des Objekts unterstützt er den bisherigen Eigentümer.

Wer sein Gewerbeobjekt selbst verkaufen will, muss einen hohen Zeitaufwand einplanen. Außerdem kommen zusätzliche Kosten, wie z. B. für das Erstellen eines Wertgutachtens hinzu. Der Makler hat ein Interesse, die Immobilie schnell und zum eingewerteten Preis zu verkaufen. Dazu bringt er sein Know-how ein. Wer privat verkauft, spart die Maklerkosten ein, braucht aber meistens deutlich länger und erzielt nicht unbedingt den anvisierten Preis, mit der Gefahr, in einige Stolperfallen zu laufen.