Erbengemeinschaft Haus – Hausverkauf, Streit und Nachlass

Wenn Eltern oder Verwandte versterben, erben Kinder oder Ehepartner oft die zurückgebliebenen Immobilien und finden sich dann manchmal in einer Erbengemeinschaft Haus wieder. Um festzulegen, wer welchen Teil erbt, werden in den meisten Fällen Testamente von den Verstorbenen vor ihrem Tod aufgesetzt.
Jedoch ist dies nicht immer der Fall. Ist kein Testament aufgesetzt und notariell beglaubigt worden, vor dem Ableben der betroffenen Person, so gilt eine bestimmte Erbfolge. Alle Erben sind in einer Erbengemeinschaft und sind gemeinsam für die Immobilien und den gesamten Nachlass verantwortlich.

Was ist eine Erbengemeinschaft Haus?

Wenn ein Erblasser, die verstorbene Person, mehrere Erben hinterlässt, spricht man von einer Erbengemeinschaft. So ist dies nach dem deutschen Recht eine Gruppe von Personen, die gemeinschaftlich die Erbschaft eines Verstorbenen antritt z.B. eine Erbengemeinschaft Haus. Diese Gruppe erhält den Nachlass als gemeinschaftliches Vermögen.

Gesetzliche Erbfolge

Wenn der Erblasser kein Testament hinterlassen hat, gilt die gesetzliche Erbfolge. In diesem Fall bilden die Erben eine Erbengemeinschaft oder eine Erbengemeinschaft Haus. Alle Erben können nur gemeinschaftlich über das Schicksal des Hauses entscheiden.


Im günstigen Fall hat der Erblasser ein Testament hinterlassen oder einen Erbvertrag beurkundet und darin zu Lebzeiten festgelegt, was mit der Immobilie und seinem restlichen Eigentum nach seinem Tod geschehen soll. So könnte er zum Beispiel festgelegt haben, dass nur einer der Erben Eigentümer des Hauses werden soll.
Mit dieser Teilungsordnung wäre festgelegt, welcher der Erben die Verantwortung und Entscheidung für die Immobilie hat und welche Erben ausgeschlossen sind. Bei den Erbschaftsanteilen spielt sowohl der Güterstand der Ehepartner eine Rolle sowie auch der Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen. Der gesetzliche Erbanteil des Ehepartners beträgt zunächst ein Viertel des Nachlasses.

Beispiele für eine Erbengemeinschaft sind:

  • Erbgemeinschaften aus Ehepartner und Kindern
  • Erbgemeinschaften aus Ehepartner und Eltern
  • Erbgemeinschaften aus Ehepartner, Elternteil und Geschwistern
  • Erbgemeinschaften aus ehelichen und nicht ehelichen Kindern

Rechte und Pflichten der Miterben

Erben kann zum einen sehr erfreulich sein, zum anderen aber auch oft zu Streit unter den Erben führen. Wenn mehrere Hinterbliebene ein Haus erben, so bilden sie eine Erbengemeinschaft. Die vererbte Immobilie wird zum Eigentum der Erbengemeinschaft. Rechtlich stehen alle Erben formal zunächst die gleichen Anteile an Erbe zu. Gibt es ein Testament oder Ehevertrag, können die Regelungen abweichen.


Die Erben bilden eine Gesamthandgemeinschaft, denen das geerbte Vermögen gemeinschaftlich zusteht. Durch das Eintreten des Erbfalls hat jeder Miterbe das Recht am Nachlass, muss aber auch bestimmten Pflichten nachkommen. Zum Beispiel werden die Kosten für die Immobilie auf alle Mitglieder der Erbengemeinschaft gleichmäßig aufgeteilt. Bis zur Aufteilung ist das Privatvermögen jedes Erben geschützt, jedoch können danach von jedem Erben Verbindlichkeiten gefordert werden.

Wann fällt die Erbschaftssteuer an?

Wenn der Erblasser zum Zeitpunkt des Versterbens die Immobilie noch keine zehn Jahre besaß, und die Erben das Haus vor Vollendung der zehn Jahre verkaufen, fällt die Spekulationssteuer an. Um dieser Steuer zu entgehen, kann es von Vorteil sein, die Immobilie bis zur Vollendung der zehn Jahre zu vermieten – in Form eines befristeten Mietvertrages.


Sollte ein Miterbe das vom Erblasser hinterlassene Haus selbst bewohnen wollen, profitiert dieser vom Erbschaftssteuerrecht. Erbt der überlebende Ehepartner, bleibt der Erwerb unabhängig vom Verkehrswert des Hauses erbschaftssteuerfrei, vorausgesetzt er wohnt selbst zehn Jahre darin.
Sollte der Ehepartner die Eigennutzung vorzeitig aufgeben, bleibt es nur steuerfrei, wenn die Aufgabe einen triftigen Grund hat, wie zum Beispiel der Umzug in ein Pflegeheim. In diesem Fall bleibt auch der Verkauf vollkommen steuerfrei.

Gemeinschaftliche Haftung

Anfallende Kosten, die mit dem Nachlass in Verbindung stehen, müssen gemeinsam von der Erbengemeinschaft getragen werden. Kann einer der Miterben diese Kosten nicht tragen, müssen andere Miterben diese übernehmen, da eine Erbengemeinschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts gilt.
Oft führen solche Situationen unter den Erben zu Streit und enden zum Teil erst vor Gericht, welches dann über eine Nachlassaufteilung entscheidet.

Kann einer der Miterben allein verkaufen?

Eine Erbengemeinschaft ist der Rechtsnachfolger des Verstorbenen und wird in das Grundbuch eingetragen. Jeder einzelne Miterbe gilt als Eigentümer. Daraus lässt sich folgern, dass ein einzelner Miterbe nicht die Chance hat, das Haus zu verkaufen. Ein Kaufvertrag wäre nur gültig, wenn alle Miterben unterzeichnen. Rechtlich ist es auch zugelassen, das Haus zu verkaufen, wenn die Mehrheit der Erben für den Verkauf ist. Lesen Sie auch weiter in unserem Ratgeber.

Verwaltung des Hauses – Wer trägt die Kosten?

Die Verwaltung und die damit verbundenen Kosten tragen alle Miterben zu gleichen Anteilen. Jeder der Miterben ist verpflichtet, konstruktiv mitzuwirken und den anderen zu unterstützen. Sollte sich einer der Miterben weigern, kann die Mitwirkung auch gerichtlich erzwungen werden.
Sollte die Immobilie leer stehen und in nächster Zeit nicht verkauft werden, kann die Erbengemeinschaft nur mehrheitlich über eine Vermietung entscheiden. Wenn die Anteile des Erbgutes unterschiedlich groß sind, entscheidet sich das Stimmrecht je nach Größe der Anteile.
Sollte das Haus beim Eintritt des Erbfalls vermietet sein, können die Miterben auch nur in Mehrheit über eine Kündigung des Mietvertrages entscheiden.

Welche Optionen hat die Erbengemeinschaft, wenn das Haus vermietet ist?

In den meisten Fällen wird der Mietvertrag weiter fortgesetzt – im Erbfall. Die einzige Ausnahme kommt zustande, wenn einer der Miterben selbst das Haus beziehen möchte und dem mehrheitlich die Miterben zugestimmt haben. In einem solchen Fall ist es möglich den Mietvertrag zu kündigen.

Wenn ein Miterbe das Haus bewohnt, darf er nach dem Erbantritt drin wohnen bleiben?

Wenn ein Miterbe schon vor Ableben des Erblassens das Haus bewohnt, kann nach Erbantritt die gesamte Erbengemeinschaft Haus entscheiden, ob und zu welchen Bedingungen der Miterbe das Haus weiterhin bewohnen darf.
Im besten Fall hat der Erblasse im Testament festgelegt, das ein überlebender Ehepartner im Haus wohnen darf und welche Bedingungen er zu erfüllen hat. Ist dies nicht der Fall, kann die Erbgemeinschaft beschließen, dass der Miterbe Nutzungsentschädigung an die Gemeinschaft zahlen muss oder es wird ein Mietvertrag aufgesetzt.

Aufteilung in Wohnungseigentum

Wenn sich die geerbte Immobilie in mehrere Wohneinheiten aufteilen lässt, kann Streit innerhalb der Erbengemeinschaft oftmals verhindert werden. Durch eine Teilungserklärung beim Notar können die Miterben die Aufteilung beurkunden lassen und jeder hat ein alleiniges Eigentum.

Hausverkauf – Die Erbgemeinschaft ist sich einig

Die meisten Erbengemeinschaften verfolgen das Ziel, dass die Auflösung und der Übergang des Nachlasses an den jeweiligen Miterben fair ist. Im Idealfall kommt es zu einer einvernehmlichen Vereinbarung, bei der alle Miterben mit dem Verkauf der Immobilie einverstanden sind. Demnach wird der Kaufvertrag notariell beurkundet und der Erlös wird unter den Miterben aufgeteilt.
Eine andere Möglichkeit zu dem gesamten Hausverkauf ist, dass die Miterben sich vom Rest auszahlen lassen können. Das bedeutet, sie verkaufen ihren Anteil des Hauses an die anderen Miterben.

Hausverkauf – Die Erbengemeinschaft ist sich nicht einig

In vielen Fällen hat der Nachlass für die Erben nicht nur einen finanziellen Wert, sondern ist auch mit Emotionen verbunden. Es gibt die unterschiedlichsten Gründe, warum Miterben den Verkauf des Hauses ablehnen.
In der Regel gilt, offen über das Denken und Handeln mit allen Miterben zu sprechen und zu kommunizieren. Manchmal kann dann doch eine gemeinsame Lösung gefunden werden. Doch oftmals endet es in großen Familienstreitigkeiten und keiner gönnt dem anderen etwas.
Dafür gibt es dann das Nachlassgericht. Dieses ist immer das Amtsgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen. Das Nachlassgericht versucht zwischen den Streitenden zu vermitteln und eine gemeinsame Lösung zu finden.

Was spricht für den Verkauf?

Da es bei Erbengemeinschaften oft zu Streit kommt, ermöglicht ein Hausverkauf es der Erbengemeinschaft Haus eine Auszahlung an alle Miterben zum gleichen Teil. Der Erlös aus dem Verkauf steht dann jedem Miterben selbst zur Verfügung und er kann ihn verwenden, wie er möchte.
Ebenfalls ist so ein schneller Abschluss des Erbvorganges gewährleistet und so mancher Konflikt kann umgangen werden. Auch fallen laufende Kosten zur Instandhaltung der Immobilie weg, die die Miterben von ihrem Privatvermögen zahlen müssten.

Was sollte man beim Verkauf beachten?

Wenn eine geerbte Immobilie verkauft werden soll, ist es empfehlenswert, den Verkauf über einen Makler laufen zu lassen. Dieser Makler kann das Haus im Vorfeld bewerten und einen realistischen Preis einschätzen für die Erbengemeinschaft Haus.


Ebenso kennt der Makler passende Zielgruppen, in denen sich potenzielle Käufer befinden könnten. Sollte das Haus noch keine zehn Jahre im Besitz des Verstorbenen gewesen sein, so empfiehlt es sich, das Haus bis zur Vollendung der zehn Jahre mit einem befristeten Mietvertrag zu vermieten, um der Spekulationssteuer zu entgehen. Lesen Sie auch weiter in unserem Ratgeber.

Erbengemeinschaft Haus

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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