Energieausweis beim Hausverkauf – Pflicht und was Sie wissen müssen!

Inzwischen ist der Energieausweis beim Wohnungsverkauf oder Hausverkauf sowie bei der Vermietung Pflicht. Um genauer zu sein – seit 2014. Seit Mai 2015 gibt es keine Übergangsfrist mehr. Das bedeutet, dass ein Eigentümer, der die gesetzliche Regelung nicht einhält, mit Strafen zu rechnen hat. Deswegen haben wir die wichtigsten Informationen zum Thema Energieausweis und Hausverkauf zusammengestellt.
Wenn Sie diesen selbst suchen: Fragen Sie die Hausverwaltung Ihrer Eigentumswohnung. Dort ist dieser im Regelfall hinterlegt.

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Immobilienmakler Frankfurt Energieausweis

Mit dem Energieausweis informiert der Immobilienbesitzer über die Energieeffizienz seines Gebäudes bzw. seiner Wohnung.

Für den Käufer oder Mieter sind die Vorteile klar: Ähnlich wie seit Langem bei Kühlschränken oder Herden erfährt er mit einem Blick das Wesentliche über die „Verbrauchsklasse“ der Immobilie und über deren Energieeffizienz.

Immobilienverkäufer oder Vermieter, die keinen Makler beauftragen wollen, müssen hier einiges beachten. Denn seit der Novellierung der Energiesparverordnung (EnEV) im Jahr 2014 gelten verschärfte Regelungen. Beispielsweise muss der Energieausweis schon bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt oder übergeben werden. Die Energiedaten müssen bereits in den Immobilienanzeigen ausgewiesen werden. Sonst drohen empfindliche Bußgelder.

Wenn Sie uns beauftragen, kümmern wir uns natürlich auch um sämtliche Details, die den Energieausweis betreffen.

Foto: © Fotolia_35334229_XXL

Definition Energieausweis und Energiepass

Hierbei handelt es sich um ein Dokument, das den energetischen Zustand des Hauses widerspiegelt. Ein Energieausweis oder Energiepass kann auch für Wohnungen oder sonstige Wohngebäude erstellt werden. Dieser gibt nämlich Auskunft über die Höhe des vermuteten Energieverbrauchs eines Hauses.
Ganz gleichgültig, ob wir uns nun beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf befinden oder es sich gar um eine Verpachtung handelt. Eventuelle Käufer oder Mieter wissen so im Voraus, was circa an Energiekosten auf sie zukommen wird.
Im Internet oder auch unter Google-Bilder gibt es unterschiedliche Musterexemplare, die Sie sich gerne einmal anschauen können, wenn Sie nicht genau wissen, wie diese aussehen.

 

Wann wird der Energiepass benötigt?

Er wird beim Hausverkauf, Hausvermietung und beim Wohnungsverkauf oder Wohnungsvermietung benötigt. Inzwischen ist dieses Dokument Obliegenheit geworden. Wenn der Verkäufer dies nicht richtig angibt oder gar nicht angibt, muss er mit hohen Strafen rechnen.
Oben haben wir von Wohngebäuden gesprochen, aber auch für Nichtwohngebäude wie beispielsweise Büros oder Ähnliches, müssen diese Daten angegeben werden. Allerdings gibt es kleine Ausnahmen, sodass das Dokument nicht angegeben werden muss.
Gebäude oder Flächen unter 50 qm unterliegen der nicht Energieausweis-Pflicht. Dasselbe gilt bei einem Hausverkauf von Denkmalschutz-Immobilien oder bei einem Abrisshaus. In diesen drei Fällen muss sich der Eigentümer keinen Mehraufwand machen und das Dokument nicht ausstellen.
Bei einer Eigentumswohnung wird der Energieausweis aber nicht für die Wohnung erstellt, sondern für das gesamte Gebäude. Das hat einige Tücken. Denn der Energieverbrauch einer Erdgeschosswohnung ist zum Teil stark unterschiedlich als der Energieverbrauch einer Dachgeschosswohnung.

 

Was muss der Energieausweis angeben?

Gewisse Angaben müssen gemacht werden, wobei andere Angaben optional sind. In der Praxis findet man oftmals nur die Pflichtangaben vor. Diese sind:
• Energieeffizienzklasse
• Endenergiebedarf und Endenergieverbrauch in kWh/Quadratmeter
• Heizungsart
• Baujahr
• Energieausweistyp (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)
Diese Daten zu erfassen ist keine Leichtigkeit. Deswegen sollten Sie diesen vor dem Verkauf beantragen. Denn mit der ersten Immobilienbesichtigung ist der gültige Ausweis notwendig und muss vorgelegt werden – und zwar nicht erst bei Nachfrage.
Zusätzlich muss dieser auch sofort übergeben werden, sobald der Kaufvertrag unterschrieben wurde und die Immobilie in den Besitz des Käufers übergeht.
Aufmerksame Leser haben nun zwei Energieausweistypen erkannt. Worin der Unterschied besteht, erklären wir Ihnen jetzt.

Die 2 Formen des Energieausweises: Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die unterschiedlich erstellt werden:

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem Energieverbrauch. Grundlage für ihn ist der gemessene und dokumentierte Energieverbrauch der Bewohner in den letzten drei Jahren.

Dagegen erfordert der Bedarfsausweis eine umfassende Analyse des Gebäudes. Anhand von Aspekten wie Qualität und Dämmwirkung der Gebäudehülle, der Außenwände, Decken und Fenster werden die Wärmeverluste berechnet. Auch die Heizungsanlage und andere technische Elemente fließen in die Bewertung ein. Auf diese Weise ermittelt man den Energiebedarf des gesamten Objektes. Dieser wird auf die jeweilige Einheit (Wohnung) umgelegt.

Unterschied Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis (Energieausweis)

Sofern Sie der Eigentümer der Immobilie sind, können Sie entscheiden, welchen Typen Sie anfertigen lassen. Das gilt allerdings nur für Häuser. Bei Wohnungen ist das oftmals anders, da dort der Energieausweis der Hausverwaltung bereits oftmals vorliegt.
Wie der Name Bedarfsausweis bereits erkennen lässt, analysiert dieser den Bedarf des Hauses. Hierfür werden die Wände, das Dach, die Heizung als auch die Fenster bewertet und folglich ein theoretischer Energiebedarf basierend auf der Beschaffenheit und Qualität angegeben.
Der Verbrauchsausweis hingegen gibt Auskunft über den tatsächlichen Energieverbrauch. Er wird ermittelt, indem der Durchschnitt der abgerechneten Verbrauchswerte aus den letzten drei Jahren gezogen wird. Da der Verbrauch aber vom jeweiligen Bewohner und seinen Heizgewohnheiten abhängig ist, sind sich Experten uneinig, ob dieser Energieausweistyp wirklich als repräsentativ anzusehen ist. Mehr dazu gleich weiter unten.
Aber auch hier gibt es gewisse Ausnahmen und Sonderregelungen. Beispielsweise muss der Bedarfsausweis bei Häusern genommen werden, die vor dem 01.11.1977 gebaut wurden (Bauantrag) und zugleich bis zu maximal vier Wohnungen aufweisen.
Der Bedarfsausweis muss nicht gewählt werden, wenn durch Umbaumaßnahmen wie Sanierungen oder Modernisierungen das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht wurde. Bei Neubauten muss immer ein Bedarfsausweis ausgegeben werden, da noch keine drei Abrechnungsperioden vorliegen.
Sofern die Pflicht des Bedarfsausweises nicht greift, kann der Eigentümer beim Hausverkauf oder bei der Vermietung frei auswählen, wofür er sich zwischen den beiden Möglichkeiten entscheidet.

Nachteile an den Energiepässen

Ein Kritikpunkt ist definitiv, dass die tatsächlichen Energieverbräuche bei einem Bedarfsausweis keine Rolle spielen. Denn der tatsächliche Verbrauch ist auch stark vom Standort und den Wetterverhältnissen abhängig. Die Häuser werden aber alle gleich vermessen und beurteilt.
Ferner werden die Dämmobjekte auch nur von außen bewertet, was für keinen Experten grundsätzlich möglich ist. Zudem variieren die Berechnungsmethoden. Es gibt keine festgelegte Formel, die genormt ist oder Ähnliches. Von Aussteller zu Aussteller variiert der ermittelte Wert.
Zusätzlich ist gar der ermittelte Wert nur ein grober Näherungswert. In den meisten Fällen stellt er den Energieverbrauch nur sehr ungenügend dar.
Auch der Verbrauchsausweis hat einige Nachteile. Zwar ermittelt man den Durchschnitt des Verbrauchs, aber Menschen sind unterschiedlich. Einige bewohnen ihr Haus oder ihre Wohnung bei 19-22 Grad, andere mögen es gerne warm und heizen auf 25 Grad. Die Nutzbarkeit und die unterschiedlichen Bedürfnisse sind ausschlaggebend für einen ungenauen Wert.
Folglich haben beide Ausweise ihre Schwächen. Man kann nicht genau auf den zukünftigen Verbrauch schließen.

Wie liest man den Energieausweis?

In Energieausweisen werden der Primärenergiebedarf sowie der Endenergiebedarf angegeben. Was ist der Unterschied?

Primärenergie (PE-Kennwert): hier wird die ursprünglich aufgewendete, gesamte fossile Energiemenge  (inklusive Verluste) bezeichnet, die durch Abbau, Lieferung und Verarbeitung des Energieträgers entstehen. Der Primärenergiekennwert zeigt somit die gesamte Lieferkette der Energiebereitstellung; von der Öl-/Gas-Quelle oder einem Bergwerk oder dem Baum bis zur Heizung. Im Zeichen des Klimaschutzes werden somit im Gesamten die Umweltauswirkungen einer Immobilie aufgezeigt.

Bei der Endenergie werden nachwachsende regenerative Energieträger (Wind, Sonne, Wasser, Holz) nachträglich berücksichtigt. Sie binden das Treibhausgas CO2 und sind ohne viel separates Zutun verfügbar.

Die Kennwerte im Energieausweis beziehen sich nicht auf die Wohnfläche einer Immobilie, sondern auf die sogenannte Gebäudenutzfläche (AN). Das ist ein rechnerischer Wert, der nach der EnEV (Energie-Einspar-Verordnung) aus beheiztem Volumen oder aus der Wohnfläche ermittelt wird. Üblicherweise ist die Gebäudenutzfläche etwas größer als die Wohnfläche!

Der „standardisierte jährliche Verbrauch“ wird in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m2) Nutzfläche angegeben – kurz: kWh/(m2a). Je höher die Zahl, umso eher ist von einem schlechteren energetischen Zustand auszugehen – was im Alltag nicht immer so sein muss, da beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus, alle Wohnungen mit den unterschiedlichen Heizgewohnheiten seiner Bewohner berücksichtigt wird. Da werden sicherlich auch Parteien dabei sein, die sehr wenig Energie verbrauchen…

Die Werte sollen Ihnen dabei helfen, die Energieeffizienz besser zu bewerten. Eine einfache Farb-Skala ermöglicht hier das zügige Erkennen von effizienten und ineffizienten Häusern. Die Werte gehen mittlerweile von A+ bis zu H, wobei die Skala vom Grünen ins Rote übergeht.

Achtung! Die ersten Energieausweise in der Zeit von 2007 bis zum 30. April 2014 zeigten noch eine Farbskala von 0 bis 400 kWh/(m2a). Zudem gab es noch keine Kennzeichnungsklassen. Ein Standard-Neubau (ohne Energieeffizienz) lag somit im leicht grünlichen Bereich. Dieselbe Immobilie wird in den Energieausweisen nach dem 1. Mai 2014 im voll-gelben Bereich abgebildet, obwohl sich an dem Haus als solches nichts verändert hat. Das hängt damit zusammen, dass der Gesetzgeber mehr Druck auf Immobilieneigentümer bzgl. energetischen Sanierungen ausüben wollte. Denn der Hintergedanke war gewesen, dass neue Mieter oder Käufer sich bei der Immobilienwahl analog verhalten wie bei der Wahl eines Kühlschranks oder Fernsehers, wo man auch eher zum energieeffizienteren Gerät greift; was sich im Nachhinein als Fehleinschätzung herausgestellt hat.  Denn eine Immobilie ist nun mal nicht mit Konsumgütern zu vergleichen. Wie auch immer, die neuen Energieausweise zeigen nun Werte von 0 bis 230 kWh/(m2a) an. Wieder einmal zeigt sich wie wertvoll es ist die Geschichte zu beobachten und zeigt eindrucksvoll auf, wie unterschiedlich dasselbe Gebäude dem Verbraucher rein optisch vorgeführt wird. Für einen Eigentümer kommt es jedoch schon fast einer Enteignung bzw. in jedem Falle einer gesetzlich festgelegten Wertminderung gleich.

Befindet sich der Wert im grünen Bereich, dann ist das Haus besonders energieeffizient. Sowas hat man in den meisten Fällen bei Neubauhäusern oder Niedrigenergiehäusern, was mit einem entsprechend hohen Erwerbspreis bezahlt werden muss. Häuser im roten Bereich sind besonders teuer, was den Energieverbrauch angeht. Doch hier ist nichts verloren. Durch Modernisierungsmaßnahmen kann man den Wert in den grünen Bereich holen.
Die Skala sieht beim Bedarfsausweis genauso aus. Allerdings wird nicht der Verbrauch dargestellt, sondern der Bedarf.

Unsere Tipps: Hausverkauf und Energieausweis – immer den passenden nehmen!

Damit Sie Ihre Verkaufschancen erhöhen, sofern Sie sich gegen einen Immobilienmakler aus Frankfurt entschieden haben, sollten Sie basierend auf Ihrem Haus den Energieausweis auswählen. Schließlich spiegelt sich dies auch direkt im Verkaufspreis wider.
Bedenken Sie, dass es zum Teil starke Abweichungen zwischen den unterschiedlichen Ausstellern gibt. Der Energieausweis ist definitiv keine zuverlässige Angabe. Des Weiteren hat sich in der Praxis erwiesen, dass der Verbrauchsausweis im Durchschnitt geringere Energiewerte liefert.
Zudem ist der Verbrauchsausweis auch günstiger als der Bedarfsausweis. Das bedeutet für den Verkäufer, er kann Geld sparen und zugleich sein Haus mit einer besseren Energiebilanz bewerben.
Wir möchten Ihnen aber auch sagen, dass der Energiepass nicht über den Kauf entscheidet. Schließlich sind die Abnehmer sowieso misstrauisch, was Dokumente vom Eigentümer angeht. Diese interessieren sich eher für die Heizung und Dämmung sowie Dach, Wände und Fenster.
Allerdings ist der Energiepass Norm und sollte deswegen auch nicht gänzlich vernachlässigt werden.

Wer darf als Aussteller für den Energieausweis fungieren?

Da es sich um ein wichtiges Dokument für den Gesetzgeber handelt, dürfen nur zertifizierte Fachleute den Energieausweis ausstellen. Das sind unter anderem Architekten, Bauingenieure, Innenarchitekten, ausgebildete Energieberater, Schornsteinfeger, fortgebildete Immobilienmakler, Gebäudeenergieberater im Handwerk und Bauchtechniker.
Wenn Sie Ihren Energieausweis eigenständig erstellen, kann Ihnen ein Bußgeld bis zu 15.000 € drohen. Lassen Sie lieber Ihre Finger davon und setzen Sie auf einen Experten.
Doch es bleibt nicht nur bei diesen Berufen oder Branchen. Die Anforderungen sind sehr spezifisch gestellt, sodass wir Ihnen diese gerne nennen möchten.

  • Geprüfte und staatlich anerkannte Techniker (benötigen Ausbildungsschwerpunkt Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen, Lüftungs- und Klimaanlagen oder Gebäudehülle)
  • Leute mit einem Hochschulabschluss in den Bereichen Innenarchitektur, Architektur, Bauphysik, Physik, Hochbau, Maschinenbau, Bauingenieurwesen, Elektrotechnik oder einen Abschluss in einem naturwissenschaftlichen oder technischen Studiengang mit einem Schwerpunkt auf die genannten Berufe/Branchen
  • Handwerker in den Bereichen Schornsteinfeger, Ausbau und Anlagetechnik, Bau

Nachdem diese Grundanforderungen erfüllt sind, gibt es noch weitere Zusatzqualifikationen, die erworben werden müssen.

  • Fortbildung im Bereich energiesparendes Bauen (EnEV 2014 Anlage 11)
  • Öffentliche Bestellung als Sachverständiger im Bereich energiesparendes Bauen oder Bau oder Anlagentechnik im Hochbau
  • Studienschwerpunkt energiesparendes Bauen oder ohne diesen Schwerpunkt während des Studiums zweijährige Praxiserfahrung in diesem Bereich

Ein gültiger Energieausweis kann nur von Fachleuten mit speziellen Ausbildungen und Qualifikationen erstellt werden.

UK Immobilien regelt alles. Damit Sie rechtlich immer auf der sicheren Seite sind.

UK Immobilien arbeitet mit erfahrenen Profis, damit Sie einen vorschriftsmäßigen Ausweis erhalten.

Wenn Sie uns einen Alleinauftrag erteilen, erstellen wir (falls nicht bereits vorhanden) Ihren Energieausweis kostenlos.

Natürlich achten wir in allen Phasen des Verkaufs darauf, dass auch die anderen Vorschriften der Energiesparverordnung erfüllt sind.

Wie viel müssen Sie für den Energieausweis bezahlen?

Die Kosten eines Energieausweises unterscheiden sich zuerst bei der Art des Ausweises. Der Bedarfsausweis ist deutlich teurer und zugleich oftmals höher in der Energiebilanz als der günstige Verbrauchsausweis. Wir als Makler machen diese Erfahrung immer wieder.
Der Bedarfsausweis ist so teuer, da sehr viele unterschiedliche Informationen eingeholt werden müssen. Man benötigt Daten über die Dämmung, Fenster, Heizung sowie über das Dach und die Wände. Dies muss vor Ort geschehen. Beim Verbrauchsausweis müssen auch einige Informationen zusammengetragen werden, allerdings kann dies online geschehen.
Folglich kostet der Bedarfsausweis 300-500 € und der Verbrauchsausweis ca. 150 €. Die Kosten können basierend auf dem Gebäude und Besonderheiten variieren.

 

Gültigkeit des Energieausweises

Sofern Sie als Besitzer ein Haus verkaufen, muss mit Abschluss des Kaufvertrages der Energieausweis an den Erwerber übergeben werden. Sollte der neue Besitzer das Haus nun wiederum verkaufen wollen, so ist nicht zwangsläufig ein neuer Energiepass notwendig.
Denn grundsätzlich besitzt dieser eine Gültigkeit von 10 Jahren. Jedoch gibt es auch hier einige Ausnahmen. Wenn beispielsweise im alten Energieausweis nicht alle Pflichtangaben getroffen wurden, muss dieser, durch eine dafür zugelassene Person, neu erstellt werden.
Dasselbe gilt, wenn energetisch relevante Veränderungen am Haus vorgenommen wurden. Sofern er aber nicht älter als zehn Jahre ist und den Anforderungen der Energieeinsparverordnung genügt, haben Sie kein Problem und können ihn weiterhin nutzen.

 

Abmahnfalle – Passen Sie als Eigentümer mit dem Energieausweis auf!

Wie bereits mehrfach erwähnt, ist es essenziell, dass Sie den Energiepass vorlegen, auch wenn nicht danach gefragt wird. Ansonsten begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit. In einigen Fällen müssen Sie ein Bußgeld von bis zu 15.000 € zahlen.
Nehmen Sie diese Obliegenheit bitte ernst! Es wird zwar nicht immer nach dem Energieausweis gefragt, sollte der Käufer oder Mieter in diesem Gebiet aber gebildet sein, dann könnte es zu einer fiesen Abmahnung kommen.
Auch wenn Sie diesbezüglich einen speziellen Paragrafen im Kaufvertrag festhalten, muss der Energiepass vorliegen! Es führt kein Weg daran vorbei!

 

Update: Neuerungen der Energieeinsparverordnung ab 2015

Ü-30-Heizkessel müssen ab 2015 ausgetauscht werden, sofern diese älter als 30 Jahre sind. Sie dürfen ab 2015 nicht mehr betrieben werden. Ausgenommen hiervon sind Wohnhäuser, die von ihren Eigentümern seit dem 01.02.2002 selbst bewohnt werden.
Auch Öl- und Gasheizungen, die vor dem 01.01.1985 eingebaut wurden, müssen nun gegen moderne Heizsysteme ausgetauscht werden. Allerdings gibt es hier auch eine Reihe an Ausnahmen, die den Rahmen hier aber sprengen würden.
Für Kaminöfen gibt es seit dem 01.01.2015 auch strengere Vorgaben. Denn für diese gelten neue Maximalwerte, was den Ausstoß von Kohlenmonoxid und Staub anbelangt.
Ferner muss nun auch bis Ende 2015 – also ist es inzwischen Pflicht – die oberste Geschossdecke gedämmt werden, sodass wenigstens ein Mindestwärmeschutz besteht. Eigentümer können sich auch dafür entscheiden, das Dach zu dämmen. Auch hier sind Eigentümer, die ihre Immobilie seit dem 01.02.2002 selbst bewohnen, ausgenommen.

 

Update: Neues Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab 01.11.2020 inkl. Verbot für Ölheizungen

Zum 01.11.2020 gilt ein neues Gesetz zum Thema Energieeinsparung bzw. Kennzeichnung. Dieses führt das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in das Gebäudeenergiegesetz (GEG) zusammen. Demnach sind Sie als Privatperson sowie wir als Makler dafür haftbar zu machen, wenn kein Energieausweis zur Veröffentlichung des Angebotes vorliegt. Der Hinweis „liegt zur Besichtigung vor“ ist nicht mehr ausreichend. Bei Nichterfüllung der Vorlagepflicht droht eine Ordnungswidrigkeit und ein damit verbundenes Bußgeld. 

 

 
Damit einher geht auch ein Einbauverbot von Ölheizungen ab 2026 sowie der Entfall des Förderdeckels für Solaranlagen.
Gas- oder Ölheizkessel, die 1991 oder später eingebaut wurden, dürfen nur noch maximal 30 Jahre lang betrieben werden. Heizkessel, die vor dem 01.01.1991 in Betrieb genommen wurden, dürfen dann gar nicht mehr unterhalten werden. Als Ausnahmen gilt, wenn eine Immobilie weder mit Gas noch mit Fernwärme oder aus erneuerbaren Energien versorgt werden kann.

 

Die Gesetzesänderung wurde nun sehr zeitnah im Herbst von der Regierung auf den Weg gebracht. Für uns bedeutet dies, dass wir alle Angebote ohne Energieausweis zum 01.11. deaktivieren müssen. Wir haben für Sie als Eigentümer eine unkomplizierte Lösung gesucht und in einem Diplom-Ingenieur, mit dem wir ab sofort kooperieren, gefunden um einen rechtssicheren Ausweis für Sie sehr zeitnah erstellen zu können. Denn die „einfachen“ Energieausweise aus dem Internet werden nicht mehr funktionieren, da neben dem neu mitzuteilenden CO2-Ausstoß auch Modernisierungsmaßnahmen nebst Fotodokumentation angegeben werden müssen.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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