Die drei Gesichter des Mieters

Vor einiger Zeit unterhielt ich mich mit einer Vermieterin und wir tauschten uns über die Vermietung im Allgemeinen und Besonderen aus. Dabei erklärte ich ihr: Ein Mieter hat immer zwei Gesichter, das erste, wenn er einzieht, das zweite, wenn er auszieht. Dem widersprach die erfahrene Vermieterin und wendete ein: Ein Mieter hat auch ein drittes Gesicht, und zwar, wenn er in der Immobilie wohnt. Da musste ich ihr wohl recht geben.

Um es auf den Punkt zu bringen:

Gesicht 1: der Mieter bemüht sich, eine Wohnung anmieten zu dürfen und zeigt sich von der besten Seite. Er ist nett und freundlich und tut alles, damit der Vermieter ihn bei der Auswahl berücksichtigt und letzten Endes den Zuschlag erhält, die Wohnung anmieten zu dürfen.

Gesicht  2: der Mieter ist eingezogen und bemerkt irgendeinen Mangel an der Wohnung. Ein Beispiel aus der erlebten Praxis: die Badewanne in der Wohnung ist abgenutzt, 30 Jahre alt, die Emaille-Oberfläche ist wahrscheinlich durch die Verwendung von scharfen Putzmitteln stumpf geworden. Der clevere Mieter nimmt dies zum Anlass, dem Vermieter mitzuteilen, er möchte eine neue Badewanne und kündigt eine Mietkürzung an, wenn er keine neue Wanne erhält. Aus der Sicht des Vermieters eine Unverschämtheit, denn der Mieter hat zu Beginn des Mietverhältnisses den Zustand der Wohnung und auch der Badewanne als vertragsgemäß anerkannt. Diese Meinung vertritt zumindest der Vermieter. Aber weit gefehlt. Der Mieter droht mit Anwalt und Gericht und Sie stehen jetzt vor dem Problem darauf zu reagieren. Wir raten in diesem Fall bereits bei der Übergabe diese vermeintlichen Mängel-Details anzusprechen und schriftlich sowie fotografisch zu dokumentieren und somit festzuhalten, dass der Zustand der Badewanne vom Mieter uneingeschränkt akzeptiert wird. Mit allen weiteren Mängeln und Lappalien (z.B. verwitterter Markisenstoff) sollte man ebenso verfahren. Halten Sie alles penibel in Wort und Schrift fest und nehmen Sie stets zur Übergabe oder Rückgabe einen mit Ihnen nicht verwandten Zeugen mit, der eines Tages vor Gericht (wenn es soweit kommen sollte), als ihr Zeuge auftreten und bestätigen kann, dass die angefertigten Fotos und das Übergabeprotokoll dem Zeitpunkt des Mietbeginns entsprach.

Gesicht 3: Der Mieter kündigt und möchte so bald wie möglich ausziehen, ohne Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist. Da sollten alle Alarmglocken schrillen! Kein Mieter möchte gerne 2 oder 3 Monatsmieten doppelt bezahlen, wenn er umzieht. Meistens möchte er auch noch seine Einbauküche, Vorhänge, Möbel usw. versilbern. Die Interessenssphäre des Vermieters ist eine andere, denn er möchte das Mietverhältnis so einvernehmlich wie möglich und ohne Reibungsverluste beenden. Ablöse der Einrichtungsgegenstände des Mieters interessiert da nicht. Die Interessen prallen da also regelmäßig aufeinander… 

Falls Sie nicht mindestens 2-3 mal im Jahr vermieten, raten wir dringend dazu einen Immobilienfachmann zu engagieren, und zwar einen, der sich allumfassend auskennt, erfahren genug ist und sich um alles kümmert: 

  Neuen Mieter auswählen, einen juristisch aktuellen Mietvertrag abschließen, alten Mieter mit Übergabeprotokoll und Fotodokumentation entlassen, einen angemessenen Teil der Kaution für evtl. nach der Übergabe auftretende Mängel und Nebenkostennachzahlung einbehalten. Dasselbe Prozedere gilt für den neuen Mieter inkl. einer angemessenen Kaution. Auch wenn Ihnen der Makler für seine Dienstleistung eine Vermittlungsgebühr in Rechnung stellt, werden Sie entspannt bleiben, wenn Sie über die drei Gesichter des Mieters nachdenken, denn der Fachmann nimmt Ihnen diese Sorgen ab, Messis, Mietnomaden oder sonstige nicht so stimmige Mieter, zu vermeiden.

Der Vermieter, der nur eine oder wenige Immobilien vermietet, wird bei Bedarf einer Neuvermietung irgendwo einen 08/15-Formularmietvertrag erwerben und ihn, ohne sich im Mietrecht auszukennen, ausfüllen. Dann lässt er ihn vom Mieter unterschreiben. Das Kleingedruckte interessiert fast niemanden, Hauptsache die Miete stimmt, denn alles andere regelt ja der Mietvertrag. Aber so einfach ist es leider in der Praxis nicht.

Im überwiegenden Teil aller Mietverhältnisse klappt die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter, denn vernünftige Menschen sprechen miteinander, wenn es um ein Problem vor, während und nach der Beendigung eines Mietverhältnisses geht. Der Rest bereitet Probleme und da sind wir wieder bei den 3 Gesichtern…

Da Vorsicht besser als Nachsicht ist, nutzen wir einen Mietvertrag, der sich bei Tausenden von Vermietungen, bewährt hat und der noch nie zu dessen Ungunsten vor Gericht entschieden wurde. 

Trotzdem wird man hin und wieder mit einem Fall konfrontiert, den es so noch nicht oder zu selten gab und wo ein Standard-MV ohnehin keine Unterstützung mehr ist. So werden fortlaufend Mietvertragsklauseln zusammen mit einem der renommiertesten Mietvertragsexperten, einem Rechtsprofessor, der jedem Fachjuristen im Mietrecht bekannt ist, entwickelt, um die Parteien bestmöglich voreinander zu schützen und Grenzen aufzuzeigen.

Auch hierzu will ich gerne ein Beispiel nennen:

Die Absperrhähne unter dem Spülbecken in der Küche oder im Bad.

 Dem Mieter wird in der Regel die Wohnung übergeben ohne Hinweis darauf, dass der Absperrhahn nicht ganz aufgedreht werden darf, sonst verschließt er sich im Zeitablauf selbst und geht dann nicht mehr auf, wenn man ihn braucht. Das kann der Fall sein, wenn der Wasserhahn zum Tropfen beginnt und Sie den Hahn erneuern müssen. Haben Sie als Vermieter den Mieter im Mietvertrag entsprechend aufgeklärt, hat er die Betriebsbereitschaft während und zum Ende des Mietverhältnisses zu gewährleisten. Wenn Sie aber keine entsprechende Klausel im Mietvertrag stehen haben, ist für die Erneuerung des Absperrhahns der Vermieter zuständig.

Gleiches gilt z. B. auch für den in der Küche befindlichen Geschirrspüler. Wenn er über einen längeren Zeitraum nicht benutzt wird, dann können Sie die Maschine höchstwahrscheinlich entsorgen, denn sie wird nicht mehr funktionieren. In einem Mietvertrag können Sie den Mieter nicht verpflichten, die mitvermieteten Geräte zu benutzen, denn eine Verpflichtung kann formulartechnisch nicht vereinbart werden, wohl aber die Herstellung der Betriebsbereitschaft während und zum Ende des Mietverhältnisses.

 

Deshalb wurde eine Vertragsklausel entwickelt, die diesen speziellen Fall behandelt und künftig Streit bei Ende des Mietverhältnisses vermeidet.

Sollten Sie ähnliche Erlebnisse in der Vermietung gehabt haben, können Sie uns jederzeit ansprechen, vielleicht können wir daraus eine Klausel für Ihren nächsten Mietvertrag entwickeln und somit Konflikte vermeiden.

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