Das Elternhaus verkaufen – Immobilie mit Emotionen

Generationswechsel oder Konjunktur? Diese Frage stellten sich über die letzten Jahrzehnte viele Rechtsexperten im Hinblick auf das Thema Erbschaften in Deutschland. Die Antwort ist heute klar: Die Auswirkungen und Beträge der Erbschaften haben nicht zwangsläufig etwas mit der gesamtwirtschaftlichen Situation zu tun, sondern viel mehr mit einem Generationswechsel.

Gegenwärtig bilden die Ansammlungen der Nachkriegsgeneration den Hauptteil aller Erbschaften oder Schenkungen; außerdem ist ebenfalls ein häufiges Übertragen an die nächste Generation innerhalb von Betrieben zu vermerken.

Ob nun Betrieb oder das eigene Haus; mehr als die Hälfte der Immobilien hierzulande werden derzeit noch von früheren Generationen an ihre Nachkommen vererbt. So ist im Schnitt jeder zweite Deutsche darauf eingestellt, früher oder später, eine Immobilie von einem Verwandten oder Bekannten überschrieben zu bekommen.
Demzufolge stehen Sie mit ihrem Erbe längst nicht allein da und können aus bestehenden Gesetzen, Rechten, sowie Vorgängen, die im Falle einer Erbschaft in Kraft treten, ihren Nutzen ziehen.

Nun wurde Ihnen übermittelt, dass Sie Ihr Elternhaus geerbt haben und Sie sind sich noch unschlüssig bezüglich weiterer Vorgehensweisen? Kein Grund zur Panik, denn in den folgenden Abschnitten werden wir Sie nach bestem Wissen und Gewissen in dieser vermutlich einmaligen Situation in ihrem Leben, mit den wichtigsten Schritten unterstützen.

Eine der emotionalsten Bindungen, die bei uns Menschen besteht, ist die zu unserem Zuhause. Das Haus in dem man aufgewachsen bzw. groß geworden ist, ist für wohl jeden ein besonderer Ort.
Der Fall ist eingetreten, dass Sie (und ggf. ihre Angehörigen) nun vor der enormen Aufgabe stehen, dieses vertraute Haus durch einen fairen Preis in vertrauensvolle Hände zu geben oder Sie sind sich bezüglich des sensiblen Themas noch unsicher?

Unsicherheiten in der Vorgehensweise der Vermarktung von Haus und Hof, oder ob ein Jener überhaupt stattfinden soll, treten zwangsläufig auf, denn wann setzt man sich im Alltag schon mit Themen wie dem Erbrecht oder angemessenen Immobilienpreisen auseinander?

Behalten oder Vermarkten?

Ein jeder von uns hat sich gewiss schon das eine oder andere Mal gedacht „irgendwann erbe ich bestimmt mal was…“. Nun ist dieser Zeitpunkt gekommen und Sie sind Eigentümer ihres ehemaligen Wohnsitzes; in erster Linie verbunden mit einer unvergesslichen Zeit und einem Zufluchtsort für Sie. 
An die Hinterlassenschaft sind Sie gelangt, indem ihre Eltern oder ein Elternteil als nicht mehr geschäftsfähig anerkannt oder aber im schlimmsten Fall verstorben ist. 
Viele Gedanken kommen auf. Man schwelgt in seinen Kindheitserinnerungen, fragt sich, ob man selbst das Haus (erneut) bezieht. Allein, mit Partner oder eigenen Nachkommen. Mit ein paar einfach zu beantwortenden Anhaltspunkten, kann diese Entscheidung erleichtert werden: 


Privat
Seien Sie sich im Klaren darüber, das privat, als auch beruflich zum Teil große Veränderungen auf Sie zukommen können (Partnerschaft/Freundeskreis). 

  • Sind Sie in der Nähe wohnhaft?
  • Sind Sie in der Nähe beruflich tätig?
  • Besitzen Sie bereits ein eigenes Einfamilienhaus/Doppelhaushälfte, etc.
  • Sind Sie bereit ihren aktuellen Wohnsitz aufzugeben und ggf. in ein anderes Bundesland (oder über eine gewisse Entfernung) umzuziehen?
  • Wäre dieser Umzug (besonders Bundeslandwechsel) beruflich möglich?
  • Wenn Sie bereits selbst Nachkommen/einen Partner haben, sind diese bereit Sie zu unterstützen und ebenfalls (beruflich/privat) umzuziehen?

Finanziell 
Besonders im finanziellen Sektor, ist, sofern möglich, vorher alles genau durchzukalkulieren und darauf zu achten in welchem Zustand sich das Gebäude befindet.

  • Wie ist der Zustand/die Beschaffenheit?
  • Was für eine Fläche beinhaltet das Grundstück?
  • Um welche „Art“ von Gebäude handelt es sich? (z.B. Bauernhof, Villa, etc.)
  • Sind viele Renovierungsarbeiten fällig?

Machen Sie sich bitte bewusst, dass im Falle eines Hauses/Anwesens wie eines Bauernhofs oder einem Haus mit erweiterter Grünfläche noch viele Pflegearbeiten auf Sie zu kommen und diese sowohl mental, zeitlich, als auch finanziell belasten können. 
Sagt Ihnen die Mehrheit der oben gestellten Fragen positiv zu (berufliche und familiäre, als auch finanzielle Übernahme realisierbar) besprechen Sie diese Punkte mit ihren Angehörigen und entscheiden Sie gemeinsam über einen neuen Lebensabschnitt im vertrauten Heim. 
Sind Sie allerdings unsicher oder bringen Sie negative Erfahrungen mit ihrem einstigen Zuhause in Verbindung, handeln Sie nicht beispielsweise aus schlechtem Gewissen gegen eine Vermarktung. Das würde Ihnen und allen Beteiligten höchstwahrscheinlich emotionalen und finanziellen Druck bringen. 
Im Falle eines Ausscheidens der Eigennutzung folgen weitere Tipps: 


Erinnerungen zum Verkauf? Viele Kinder stehen früher oder später vor der Frage, ob und wie sie das vertraute Heim auf den Markt bringen sollen. Sie blicken zurück auf den Garten, in dem mit den Geschwistern Verstecken gespielt wurde oder in die Küche, in der ihre Oma das leckerste Mittagessen zubereitet hat. Eine emotionale Umgebung, welche man in Zukunft in sicheren Händen wissen möchte, um das unbezahlbare Andenken an die Kindheit zu bewahren. 
Sie haben einen großen Teil ihres Lebens in den besagten vier Wänden verbracht und es ist nur verständlich, dass Sie nicht nur finanziell ihren Vorteil aus einer Abgabe ziehen möchten, sondern auch den warmen Gedanken an vergangene Zeiten in ihrem ehemaligen Zuhause an die künftigen Eigentümer beabsichtigen weiterzugeben. Trauen Sie sich und nehmen Sie die Suche nach dem richtigen Ansprechpartner in Angriff! 
Der richtige Makler berät Sie von Besichtigung, Unterlagenaufbereitung und Preisermittlung über eine professionelle Präsentation ihres Elternhauses; mit anschließenden Verhandlungen und Interessentenprüfungen, bis hin zu ihrem Weg zum Notar.

Klärung der Eigentumsverhältnisse des Elternhauses

Zunächst sollte abgeklärt werden, wie es um die Eigentumsverhältnisse innerhalb ihrer Familie steht. Wer darf das weitere Vorgehen in Bezug auf das Elternhaus entscheiden? Es muss festgestellt werden, wer im Grundbuch eingetragen ist und wem das Haus gehört. Bedenken Sie bitte auch, dass ein zeitnaher Besuch beim Finanzamt unumgänglich ist, denn nach Erhalt des Erbes, also hier des Elternhauses, steht Ihnen lediglich eine Frist von 3 Monaten zu, in der Sie als Erbempfänger dem Finanzamt Ihr Erbe melden müssen. Auch ist eine Änderung im Grundbuch innerhalb der nächsten 24 Monate nach Erbantritt zwingend notwendig, denn durch die Vererbung ihres Elternhauses folgt nicht automatisch auch die Änderung des Namens des neuen Besitzers.

Das Erbrecht – Die 4 Fälle

  • Beide Eltern sind verstorben: In diesem Fall müssen sich die Nachkommen darüber einigen, was mit dem Elternhaus passieren soll.
  • Ein Elternteil ist verstorben, der andere noch geschäftsfähig: Ist ein Elternteil verstorben, hängt es vom Testament ab, wer über das Elternhaus entscheidet. Haben die Eltern das konventionelle Berliner Testament vereinbart, ist der Hinterbliebene Alleinerbe (also Vorerbe) und kann über das weitere Verfahren mit dem Haus bestimmen. Er muss jedoch dafür sorgen, dass der Wert des Erbes erhalten bleibt, da der Pflichtteilsanspruch der Nachkommen bestehen bleibt. Liegt keine derartige Regelung vor, erhalten auch die Nachkommen eine Hinterlassenschaft und sind auch direkt Rechtsnachfolger des Erblassers und somit Entscheidungsträger. Ein Beispiel: Hat ein Ehepaar (im Güterstand der Zugewinngemeinschaft) zwei Kinder und stirbt einer der Ehegatten, erbt der andere die Hälfte und die Nachkommen jeweils ein Viertel. Dies kann dazu führen, dass sich die Erbengemeinschaft -bestehend aus dem Hinterbliebenen Ehepartner und seinen Kindern – einigen muss, ob sie das Haus abgeben will oder nicht.
  • Ein Elternteil verstorben, der andere nicht mehr geschäftsfähig: Komplizierter kann es werden, wenn beispielsweise ein Elternteil noch lebt und nicht mehr geschäftsfähig ist. Für einen solchen Fall ist es hilfreich, wenn eine Generalvollmacht vorliegt, die das Kind in die Lage versetzt, zu handeln. Sie greift dann, wenn diese nicht mehr fähig sind, darüber selbst zu entscheiden. Liegt keine derartige Vollmacht vor, muss das Vormundschaftsgericht eingeschaltet werden.
  • Beide Elternteile leben noch, sind aber nicht mehr geschäftsfähig: Auch in diesem Fall ist eine notariell beurkundete Generalvollmacht hilfreich. Ohne entsprechende Vollmacht wird auch hier das Vormundschaftsgericht tätig, das einen Betreuer für Rechtsgeschäfte bestimmt. Das können auch die Nachkommen des Betreuten sein. Wichtig ist unter anderem zu klären, wer nun am Hausverkauf beteiligt ist, ob ggf. Vollmachten benötigt werden. Beispiel: Im Falle des Berliner Testaments benötigt das Kind, das im Auftrag des Hinterbliebenen das Haus absetzen soll, eine beglaubigte Vollmacht des noch lebenden Elternteils zur Durchführung. Ebenfalls wird eine notariell beurkundete Vollmacht anderer teilhabender Personen (in diesem Fall Geschwister) benötigt, wenn beispielsweise 2 oder mehr Geschwister das Objekt erhalten, aber nur Einer die Vermittlung kommissionieren soll.

Einigung als Gemeinschaft – Der gemeinsame Weg zum Erfolg

Das anzustrebende Ziel sollte die Auflösung der Erbengemeinschaft sein, gefolgt von der Transition des Nachlasses aller Beteiligten, um das geerbte Haus, falls gewünscht, zeitnah und problemlos an den Mann zu bringen. 
Die Phase nach dem Tod des/der Angehörigen ist mit Sicherheit für Sie und alle Miterben eine der schwierigsten im Leben. Zusätzlich steht nun auch eine Einigung darüber an, wie die Hinterlassenschaft vorzugsweise zu liquidieren ist. 
Es können in der Trauerphase viele Konflikte entstehen, da jeder Mensch anders seine Trauer bewältigt bzw. versucht mit dieser umzugehen. Schnell kommt entmutigende Verzweiflung auf. Rufen Sie sich ins Gedächtnis, das niemand in besagter Situation, nach einem Todesfall, zusätzliche Belastung durch Streit, besonders unter Geschwistern, benötigt. 
Es gibt mehrere Lösungen, die Erbaufteilung konfliktarm und vor allem tugendhaft zu bewerkstelligen: 

Best Case: die einvernehmliche Vereinbarung 
Alle Miterben einigen sich untereinander und daraufhin wird die geerbte Immobilie veräußert. Wichtig ist hier die notarielle Beurkundung, erst dann kann der entsprechende Erlös unter den Beteiligten aufgeteilt werden (wird nach den Erbquoten aufgeteilt). Bitte versuchen Sie gemeinsam den Weg der einvernehmlichen Vereinbarung anzustreben, da dieser für alle Beteiligten um einiges sorgloser verläuft. 

Auszahlung/Veräußerung/Schenkung
Eine weitere Möglichkeit bietet die Auszahlung. Hier ist es möglich, sich als Erbe auszahlen zu lassen und den eigenen Anteil an die weiteren Beteiligten entgeltlich abzugeben. Den anderen Miterben steht im Falle einer Auszahlung das sogenannte Vorkaufsrecht zu (Sie bekommen etwas als Erstes zum Verkauf angeboten – allerdings mit einer Befristung von 2 Monaten). Ebenfalls ist es möglich, seinen Anteil des Nachlasses vor der abschließenden Aufteilung zu veräußern oder zu verschenken. Eine Schenkung ist für die Miterben schlichtweg hinzunehmen.

Die Erwirkung der Auflösung einer Erbengemeinschaft

Folgende Punkte müssen erfüllt sein, damit die Auflösung Gültigkeit erlangt: 
§ 2046 BGB:
Alle Nachlassverbindlichkeiten sind beglichen. Hierfür muss die Immobilie in Geld umgesetzt werden, ein Verkauf bietet sich also an.
§ 2047 Absatz 1 BGB:
Nicht teilbare Nachlassgegenstände wurden veräußert. Ein Objekt ist nicht real teilbar, da man sie beispielsweise nicht einfach halbieren kann. 
Daher muss sie veräußert werden. Das erhaltene Geld unter den Teilerben wird nach ihren jeweiligen Anteilen aufgeteilt. Soll das Objekt einem einzelnen Erben übertragen werden, muss dies von einem Notar beurkundet werden. 
Auch die teilbaren Gegenstände wurden unter den Miterben entsprechend ihrer Erbquoten geteilt. Beachten Sie, dass bei Ihrem Erbanteil gegebenenfalls Erbschaftssteuer anfällt. 

Die wichtigsten Paragraphen des BGB auf einen Blick 
Alle Rechte und Pflichten eines Erblassers fallen seinen Erben zu. Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben (beispielsweise mehrere Nachkommen) bildet sich eine Erbengemeinschaft. So gehört auch jeder einzelne, hinterlassene Gegenstand Ihnen gemeinschaftlich. Bedenken Sie, dass die Erbengemeinschaft darauf abzielt, den Nachlass zeitnah und konfliktlos zu teilen. 
Generell sind folgende Regeln zu beachten: 
§ 2033 Absatz 2 BGB:
Ein Miterbe darf nicht über einzelne Nachlassgegenstände seines Anteils verfügen, sondern nur über seinen gesamten Erbanteil. Er kann aber das Recht an seinem gesamten Anteil seiner Bank verkaufen oder von den Miterben fordern, ausgezahlt zu werden. 
§ 2038 I BGB:
Der Abgabe des Hauses muss jeder Miterbe zustimmen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass einzelne Miterben die Objektvermittlung aufhalten können. 
§ 2040 Absatz 1 BGB: 
Keiner der Erben kann allein über einen einzelnen Nachlassgegenstand verfügen oder diesen gar verkaufen. Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen einer Verfügung über das Haus zustimmen. 
§ 2042 Absatz 1 BGB: 
Jeder Erbe kann die Auflösung bzw. Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen. Dieser Antrag ist, wie oben beschrieben, das Ziel der Erbengemeinschaft.Sie haben zudem die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen. Falls Sie dies tun, erhält der nächste in der gesetzlichen Erbfolge Ihren Anteil.Neben der Bestimmung, wer sein Erbe antreten soll, kann der Erblasser noch über die folgenden Punkte bestimmen: 
§ 2044 Abs. 2 S. 1 BGB, Ausschluss der Auseinandersetzung:
Er kann die Erbauseinandersetzung für eine bestimmte Zeitdauer oder bis zu einem bestimmten Ereignis (zum Beispiel noch zu erwartende Geburt eines Miterben oder der Eintritt der Volljährigkeit eines minderjährigen Erben) verbieten, jedoch nicht länger als 30 Jahre. Wenn alle Miterben sich einig sind, dürfen sie sich allerdings über diese Verfügung hinwegsetzen. 
§ 2048 BGB, Teilungsanordnung:
Der Erblasser darf darüber bestimmen, wie beim Auflösen der Erbengemeinschaft vorgegangen werden soll (z. B. einen Dritten benennen, der die Aufteilung nach dem Ermessen des Erblassers durchführt). 
§§ 1093ff BGB oder § 31ff Wohnungseigentumsgesetz: 
Ist das geerbte Objekt mit einem Wohnrecht durch Grundbuch, Vertrag oder Testament belastet, kann grundsätzlich nur ein geringer Preis für das Objekt erzielt werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Erblasser das Wohnrecht für hinterbliebene Gatten sichern möchte. 
Bitte seien Sie sich darüber bewusst, dass, abgesehen von den gesetzlich vereinbarten Regeln, eine während der Prozedur der Hausabgabe stetige und offene Kommunikation unter allen Miterben vonnöten ist. Diese führt zu einer schnelleren und reibungsloseren Verkaufsabwicklung.

Der Wert des Objekts – die richtige Einschätzung

Oftmals gestaltet sich die Einschätzung eines Objekts schwierig. Der reelle, als auch der wirtschaftliche Wert sollten im besten Fall unter einen Hut gebracht werden. Auf der einen Seite beabsichtigen Sie sicherlich nicht, aus ihrem neuen Eigentum ein schwer verkäufliches Produkt zu machen, indem Sie den Preis zu hoch ansetzen.

Infolgedessen könnte über einen längeren Zeitraum, in dem es zu keiner Vermittlung des Hauses kommt, das Objekt aber auf dem Markt vorhanden ist, ein kontinuierliches Sinken des Angebotspreises folgen und so Interessenten abschrecken, da diese einen Haken am Angebot vermuten könnten. 
Auf der anderen Seite wäre es verhängnisvoll, ihre erhaltene Hinterlassenschaft mit einem zu geringen Preis auf den Immobilienmarkt zu bringen. Falsche Einschätzungen über das Grundstück, den Standort, die Beschaffenheit, etc. können in diesem Fall mehrere Tausend Euro Verlust für Sie und alle Beteiligten bedeuten.

Der Erlös des Verkaufs um die Pflegekosten zu bezahlen?

Im Fall einer Pflegebedürftigkeit der Angehörigen können durch die Vermarktung des Objekts im Idealfall die Pflegekosten für beispielsweise Mutter und/oder Vater gedeckt werden, um diese nach Verlassen des gewohnten Zuhauses ein weiterhin angenehmes Wohnen zu ermöglichen. 

Da heute in den meisten Gebieten die Immobilienpreise sehr unterschiedlich sind, stellt man sich die Frage, was das mit Erinnerungen gefüllte Haus noch wert ist. Welche Zeitspanne bezüglich der Pflegeleistungen, finanziert durch das Verkaufen des Hauses, ist realistisch? 

Die Lokalität entscheidet; denn durch das Verkaufen in einem Gebiet mit niedrigen Preisen, lassen sich gerade einmal ca. 36 Monate Pflegekosten im Heim tragen. Gegensätzlich dazu stehen Regionen in präferierten Lagen, wie beispielsweise die Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main, in welchen das Verkaufen eines Hauses bis zu 10-20 Jahre Pflegekosten abdecken könnte. 

Betrachtet man allerdings die Statistik hierzulande, sehen die Werte alles andere als gut aus. Rund 46% der Bevölkerung ist in Regionen wohnhaft, in denen die Immobilien- und Verkaufswerte eines Hauses die Pflegekosten in einem Heim oder beispielsweise auch einer angemessenen Wohnung für weniger als ein Jahrzehnt abdecken könnten. 

Tendenz 2018 steigend. 
Alles in allem ist es nur natürlich, dass einem Kind die Vermarktung des einstigen Zuhauses nicht leichtfällt. Die unterschiedlichsten Sachverhalte müssen beachtet und realisiert werden. Soll das Haus behalten oder verkauft werden, soll es renoviert werden, wo liegen die Kosten, soll es vermietet werden, wie ist der Wert oder soll es gar die nächste Generation übernehmen? 
Viele dieser Punkte haben wir versucht für Sie möglichst kompakt und verständlich zusammenzufassen. Das Finden eines idealen Beraters gestaltet sich einfacher als sie denken, also scheuen Sie sich nicht zeitnah Kontakt aufzunehmen und ihr Haus noch in diesem Jahr auf den Markt zu bringen! Nehmen Sie mit uns Kontakt auf! 

Auf der Suche nach einem fairen Preis
Steht für Sie nun endgültig fest, dass Ihr Objekt abgegeben werden soll, schalten Sie bitte einen professionellen Makler ein – wie beispielsweise uns. Viele bieten auf Ihren Webseiten eine kostenlose Einschätzung von Immobilien an. 
Diese kann in nur wenigen Schritten durch einfache Angaben des zu vermarktenden Objekts durchgeführt werden. Ebenfalls kann problemlos ein Termin zur Besichtigung vereinbart werden. 
Leider lassen sich viele Verkäufer, wie im oben genannten Abschnitt bereits erwähnt, nicht helfen. So wird das Haus privat oftmals über oder unter Wert eingeschätzt und dementsprechend angeboten. Daher ist die Einholung einer sachlichen Meinung zu ihrem Objekt durch ein Maklerbüro nur von Vorteil. Melden Sie sich noch heute bei uns oder lesen unseren kostenfreien Ratgeber.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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