Checkliste Hausverkauf: Was Sie beim Verkauf einer Immobilie alles beachten sollten

Viele der zu findenden Checklisten behandeln nur grob, welche Unterlagen Sie alle benötigen, um mit geringstem Aufwand Immobilien zu verkaufen.

Wir hingegen bieten Ihnen eine mehrteilige und ausführliche Checkliste zum Thema Hausverkauf sowie Wohnungsverkauf und gehen dabei auch auf Feinheiten ein, welche die Qualität Ihrer Anzeige deutlich steigern; Sie bestens vorbereiten und dadurch Sicherheit geben, damit der Verkauf Ihrer Immobilie so schnell und reibungslos wie möglich vonstattengehen kann.

Dieser Ratgeber beantwortet Ihre wichtigsten Fragen zum Verkauf von Immobilien, stellt dessen Ablauf dar, bietet Ihnen wertvolle Tipps und ist für Sie natürlich komplett kostenlos.

Nicht selten kommt es zu einem Verkauf von Immobilien, aus Gründen wie Scheidung, Erbschaft oder aus beruflichen Gründen. In diesen Fällen haben Sie meist keine Wahl, wann Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, denn es soll so schnell wie möglich passieren.

Sind Sie in diesem Punkt allerdings freigestellt und können den Zeitpunkt des Verkaufs frei bestimmen, so sollten Sie dies im Frühling oder im Sommer in Angriff nehmen. In diesen Jahreszeiten ist der Markt am flexibelsten und die Nachfrage groß, wodurch Sie potenziell höhere Chancen haben, Ihre Immobilie fix zu verkaufen.

Im Dezember ist dagegen ein eher ungünstiger Zeitpunkt für den Hausverkauf, denn wer denkt schon kurz vor Weihnachten darüber nach, sich den ganzen Stress anzutun und nach einem neuen Haus zu suchen?

Vom Zeitpunkt des Planungsbeginns bis hin zum abgeschlossenen Hausverkauf vergehen in der Regel mehrere Monate. Für Sie ist es daher am besten, gegen Ende des Winters mit der Vorbereitung zum Hausverkauf zu beginnen, damit Sie Ihre Immobilie zum richtigen Zeitpunkt inserieren und schnell erfolgreich sein können.

Bevor Sie beginnen, Ihre Immobilie zu bewerben, müssen Sie noch wichtige Punkte klären. Dazu gehört unter anderem:

·       Wann brauche ich das Geld?

·       Wie finanziere ich meine Anschlussimmobilie?

·       Soll ein bestehendes Darlehen abbezahlt werden, mit dem Erlös?

·       Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung für mein Haus an? Wenn ja, wie hoch?

·       Fallen beim Hausverkauf Steuern an? Wenn ja, in welcher Höhe?

Auch sollten Sie sich überlegen, wie Sie auf die Bitte nach einem Preisnachlass reagieren werden. Gibt es noch Verhandlungsspielraum? Oder sind Sie darauf angewiesen, den exakten Angebotspreis auch zu erlangen? Wenn dies der Fall ist, sollten Sie schon von vornherein etwas höher den Betrag ansetzen.

Doch Vorsicht! Ein maßlos übertriebener Preis schreckt schnell ab und wirkt eher kontraproduktiv. Sie werden weniger Anfragen erhalten und der Verkauf zieht sich unnötig in die Länge.

Ebenfalls Fragen, wie:

·       Wann wurde die Heizung erneuert?

·       Wie teuer war die Einbauküche?

·       Wie hoch waren die Nebenkosten im letzten Jahr

Können Sie schon mal für sich beantworten, denn diese werden später sehr häufig gestellt.

Handelt es sich um eine Wohnung, die Sie derzeit noch vermieten? Bedenken Sie, dass Sie dem Mieter nicht ohne weiteres kündigen können. Eine Alternative wäre, sich über ein vorzeitiges Ausziehen zu einigen und ihm dafür im Gegenzug eine Entschädigung anzubieten. Sie können zudem Ihre Hilfe bei der Suche nach einer neuen Unterkunft anbieten. Somit gehen Sie ewigen Rechtsstreits aus dem Weg und können Ihre Wohnung trotzdem schnell verkaufen.

Sobald Sie sich über Ihre finanzielle Lage in der Gegenwart und auch in der Zukunft im Klaren geworden sind, können Sie beginnen, einen Verkaufspreis für Ihre Immobilie festzulegen.

Auch als Verkäufer müssen Sie mit einigen Ausgaben rechen. Darunter fallen etwa:

·       Werbemaßnahmen (Makler)

·       Renovierungsarbeiten

·       Vorfälligkeitsentschädigung

·       Löschung der Grundschuld im Grundbuch

·       Steuern (Spekulationssteuer)

·       Wertgutachten

·       Energieausweis

Dazu können Sie Experten wie entweder einen Immobilienmakler, oder einen Gutachter beauftragen, welcher eine qualifizierte Immobilienbewertung durch eine Wertermittlung vornimmt und dadurch den Verkehrswert Ihrer Immobilie präzise einschätzt.

Oder aber Sie sagen sich: „Das mache ich lieber selbst“, und sparen sich die Gebühren an dieser Stelle, haben dann allerdings keine Gewissheit, ob Sie Ihr Haus nicht zu billig oder völlig überteuert anbieten.

Schauen Sie zuerst auf den primären Faktor, die Größe Ihres Hauses. Schreiben Sie sich alle relevanten Daten und Fakten zu Ihrem Haus auf. Beachten sollten Sie dabei:

·       Wohnfläche sowie Nutzfläche

·       Grundstücksgröße

·       Baujahr

·       Zustand der Immobilie

·       Energieeffizienz

·       Ausstattung

·       Lärmbelästigung

·       Stadt

·       Stadtteil

·       Nähe zum Stadtzentrum

Suchen Sie nun nach vergleichbaren Objekten im Internet und vergleichen Sie aktuelle Preise. So können Sie sich grob orientieren, in welcher Preisklasse Ihre Immobilie liegt und was Sie für diese verlangen können.

Sie wissen nun über das Potenzial Ihrer Immobilie Bescheid, bzw. für wie viel Geld Sie diese anbieten wollen. Um dies tun zu können, müssen Sie vorab einige Dokumente zusammenstellen, welche für die Anzeige und später für den neuen Eigentümer notwendig sind. Sie brauchen daher:

·       Grundrisse

·       Baupläne (auch von Umbaumaßnahmen!)

·       Grundstücksgröße

·       Kubaturberechnung

·       Ansichten, Schnitte

·       Lageplan

·       Baubeschreibung

·       Nachweis über kürzliche Reparaturen und Modernisierungen / Sanierungen

·       Kaufverträge in Originalausführung

·       Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)

·       rechtssichere Wohn- sowie Nutzflächenberechnung

·       gültiger Energieausweis

·       Betriebskostenaufstellung

·       Aktueller Grundsteuerbescheid

·       Brandversicherungspolice

·       Schlussabnahmeschein der Baubehörde

·       ggf. Erbpachtvertrag mit evtl. Anpassung des Zinses bei Veräußerung

·       gibt es Alt- / Baulasten? Vorkaufsrechte? Nießbrauch? Leitungs- / Wegerechte?

 Beim Verkauf einer Eigentumswohnung werden zusätzlich noch benötigt:

·       Teilungserklärung

·       Etagenpläne

·       Protokolle von Eigentümerversammlungen

·       Nachweise über Mieteinkünfte

·       Kopien von Mietverträgen

·       aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage

·       Verwaltervertrag und Hausordnung

·       Wirtschaftsplan und letzte Nebenkosten-Abrechnung

Besonders wichtig ist, dass Sie sich einen Energieausweis beschaffen, denn dieser ist seit 2014 gesetzliche Pflicht. Zeigen Sie diesen einem Kaufinteressenten bei der Besichtigung nicht unaufgefordert vor, können schnell Geldstrafen im fünfstelligen Bereich anfallen.

Ein Energieausweis kostet Sie ab 200 Euro und sollte unbedingt frühzeitig beschafft werden. Sollten Sie schon einen besitzen, brauchen Sie nichts weiter zu tun. Energieausweise behalten zehn Jahre Ihre Gültigkeit.

Sofern Sie alle nötigen Unterlagen beisammen haben, einen Angebotspreis festgelegt und der Zeitpunkt des Verkaufs günstig erscheint, können Sie mit der Gestaltung Ihrer Anzeige beginnen.

Fragen Sie sich, für welche Altersgruppe Ihre Immobilie in Frage kommt. Ist die Nachbarschaft eher ruhig und schon in einem höheren Durchschnittsalter, oder handelt es sich um ein Neubaugebiet mit vielen Familien und jungen Kindern, die auf der Straße toben?

Versetzen Sie sich in die Lage des Kaufinteressenten hinein oder bitten Sie außenstehende Bekannte um Rat.

Gestalten Sie die Anzeige gemäß den Gegebenheiten im Umfeld Ihres Heimes, so werden Sie viel eher einen passenden Interessenten für sich gewinnen und Ihr Haus verkaufen.

Zum einen empfiehlt es sich, eine Anzeige in der lokalen Zeitung zu schalten, da es immer noch viele Leute gibt, welche das Internet nicht benutzen. Vor allem, wenn die Zielgruppe schon älter ist, lohnt es sich besonders, diesen Kanal zu bedienen.

Auch Werbeschilder und Flugblätter sind eine Möglichkeit, auf Ihren Hausverkauf aufmerksam zu machen und Ihr Objekt zu bewerben.

Weitaus mehr Leute erreichen Sie allerdings, wenn Sie sich im Internet bei einer Immobilienplattform anmelden und dort ein Inserat aufgeben. Dazu brauchen Sie nun die bereits zusammengestellten Dokumente und Nachweise.

In der Zeitung können Sie problemlos Ihren Namen, Ihre Telefonnummer und Ihre Adresse angeben, für viel mehr reicht oft der Platz auch nicht.

Im Internet allerdings sollten Sie vorsichtig sein, wie viel Sie zusätzlich über sich preisgeben. So gibt es etwa auch Leute mit bösen Absichten, welche nach günstigen Einbruchgelegenheiten suchen. Da Sie schon Fotos vom Inneren sowie den Grundriss online stellen, besteht die Chance, dass Kriminelle schon mal Ihr Haus nach Wertgegenständen und Einbruchmöglichkeiten auskundschaften können.

Geben Sie jetzt noch sensible Zusatzinformationen wie „nur ab 18 Uhr erreichbar“ oder „bis Tag/Woche im Urlaub, danach wieder erreichbar“ an, haben diese leichtes Spiel.

Ebenso wenig wirken Sie seriös, wenn Sie statt Ihrem richtigen Namen zum Beispiel nur „Frau W.“ angeben. Zu wenige Informationen haben meist einen holprigen Start. Sie sollten also darauf achten, ein gesundes Mittelmaß zu finden, und nicht zu viel von sich preiszugeben.

Haben Sie einen Immobilienmakler engagiert, so wird dies keine Hürde darstellen. Ein guter Makler hat viel Erfahrung in Bezug auf Erstellen von Exposés und weiß, welche Informationen dort hineingehören und welche Sie lieber für sich behalten sollten. Ein Tipp: Nehmen Sie einen Immobilienmakler in Anspruch, sollten Sie unbedingt vorher einen Maklervertrag anfordern und die Maklerprovision sowie alle weiteren wichtigen Abmachungen festhalten.

Es gibt große Unterschiede in der Arbeitsweise von Immobilienmaklern. Wir empfehlen Ihnen, einen Vergleich von verschiedenen Maklern zu machen, um sich einen Überblick zu verschaffen. Somit begehen Sie nicht den Fehler, einen schlechten Makler zu beauftragen, welcher seinen Job, seine Arbeitsweise und die Präsentation nicht zufriedenstellend ausführen kann. Unsere positiven Bewertungen sprechen für sich. Ebenso sollte unsere Offenheit Ihnen zeigen, dass wir es sehr ernst mit unseren Kunden meinen!

Wenn Sie keinen Makler haben, welcher das Erstellen eines Exposés für Sie übernimmt und Sie nicht informiert sind, was alles genau dort hineingehört, so hilft Ihnen folgende Checkliste weiter:

·       Art des Objektes (Doppelhaushälfte, Eigentumswohnung, Reihenhaus, Einfamilienhaus etc.)

·       Baujahr

·       Dach (Flachdach, Satteldach, Walmdach etc.)

·       Keller vorhanden?

·       Dachboden vorhanden?

·       Anzahl Etagen

·       Anzahl Räume

·       Anzahl Bäder

·       Grundstücksgröße

·       Wohnfläche

·       Nutzfläche

·       Kfz-Stellplatz vorhanden?

·       Heizungsart

·       Zustand

·       Terrasse, Balkon, Loggia?

·       Infrastruktur

·       Nah gelegene Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen, Kindergärten

·       Sonstige Ausstattungen (Badewanne, Rollläden, Gartenhäuschen, Kamin etc.)

·       Energieausweis

·       Küche im Kaufpreis enthalten?

Hinzu kommt eine Beschreibung des Objektes in schriftlicher Form. Doch seien Sie vorsichtig! Sie müssen so neutral wie möglich beschreiben. Für Sie ist es wahrscheinlich Ihr Zuhause, an welchem viele Erinnerungen und Emotionen hängen. Vermutlich haben Sie hier Jahre, gar Jahrzehnte gewohnt und viel erlebt. Sie verkaufen also auch die Möglichkeit, weitere, schöne Erinnerungen hier zu sammeln.

Aus diesem Grund fällt es oftmals schwer, eine objektive Beschreibung zu verfassen. Seien Sie ehrlich mit sich selbst, ziehen Sie, wenn möglich, noch einen außenstehenden Freund zur Seite und bitten ihn um Rat. So können Sie gewährleisten, dass Sie nicht in Erinnerungen schwelgend ein verzerrtes Bild der Realität darstellen und interessierte Personen abschrecken, wenn Sie Ihre Anzeige durchlesen.

Wenn Sie wollen, können Sie auch schon in der Onlineanzeige Ihre Grundrisse präsentieren – schlauer ist es allerdings, diese erst einmal für sich zu behalten. Dies ist nämlich ein triftiger Grund für interessierende Personen, nach einer Visitation zu bitten.

Wenn sich jemand erstmal in Ihrem Verkaufsobjekt aufhält, um sich den Zusammenhang der Räumlichkeiten genauer anzuschauen, ist es viel einfacher, von den Vorteilen zu überzeugen.

Sofern Sie einen Anruf oder eine Nachricht bekommen, in welcher nach den Grundrissen gefragt wird, können Sie einfach anbieten, weitere Details vor Ort zu besprechen.

Lassen Sie Aufnahmen von einem Profi machen, um Ihre Anzeige so seriös, wie möglich zu gestalten. Dabei sollte mindestens zu sehen sein:

·       Alle Zimmer, verschiedene Perspektiven

·       Besonderheiten

·       Grundstück

·       Außenansichten

Da Sie spätestens zum Umzug sowieso alles leergeräumt und sauber gemacht haben müssen, lohnt es sich, schon jetzt damit zu beginnen. Ein aufgeräumter Keller oder Dachboden wirkt um ein Vielfaches attraktiver, als wenn dieser zugemüllt, unzugänglich und verstaubt ist.

Sammeln Sie also schon hier Pluspunkte und nehmen sich vor, Ihr Haus schon jetzt auf Vordermann zu bringen und dadurch saubere, eindrucksvolle Bilder zu Ihrem Exposé hinzufügen zu können.

Wollen Sie an dieser Stelle sparen und sich selbst an ein paar schönen Ablichtungen versuchen, tun Sie dies bestenfalls an einem sonnigen Tag und verwenden eine hochauflösende Kamera. Weitwinkelobjektive eignen sich gut für das Innere, um möglichst viel vom Raum zu erfassen.

Stehen Besichtigungstermine an, sollten Sie auch hier ein paar Vorbereitungen treffen, um überzeugen zu können. Hier einige Tipps, auf welche Dinge Sie beim Hausverkauf achten und erledigen sollten, bevor jemand Ihr Haus besichtigt:

·       Aufgeräumte Zimmer

·       Staub gesaugt

·       Küche sauber

·       Keine persönlichen Gegenstände auf Tischen, Stühlen oder Sofa

·       Frische Blumen auf dem Tisch

·       Ordentlich durchgelüftet

·       Kleinere Mängel ausgebessert

·       Nach groben Mängeln Ausschau gehalten

·       Welche Besonderheiten möchte ich hervorheben?

Haben Sie diese Dinge erledigt, können Sie auch schon mit einem potenziellen Käufer in Kontakt treten und einen konkreten Termin vereinbaren.

Wenn Sie sich erstmal mit einem Käufer einig geworden sind und nun den Vertrag besiegeln wollen, gilt es noch einige Dinge vorher abzuklären:

·       Falls vorhanden, wer bezahlt den Makler?

·       Was ist alles im Preis mit inbegriffen?

·       Gibt es sonstige Absprachen, die vertraglich festgehalten werden sollten?

·       Wie werden Mängel gehandhabt?

·       Wer kommt bei Renovierungen für die Kosten auf?

Im Regelfall trägt der Käufer die Notarkosten. Falls Sie keinen Makler beauftragt haben, müssen Sie zusammen mit dem Notar einen Kaufvertrag aufsetzen. Arbeiten Sie allerdings mit einem Makler zusammen, so übernimmt dieser die Aufgabe.